陈春华与刘根娣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　
　　原告：陈春华。
　　委托诉讼代理人：刘奇，上海海宽律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：徐子禹，上海海宽律师事务所律师。
　　被告：刘根娣。
　　法定代表人：钱林，董事长。
　　委托诉讼代理人：徐某甲。
　　原告陈春华与被告刘根娣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案受理。期间，因案情需要，本院于2018年6月5日依法追加上海益恒置业有限公司(以下简称益恒公司)作为本案第三人参加诉讼。因被告刘根娣下落不明，本院采用公告形式向其送达起诉状副本等相关法律文书，后依法组成合议庭于2018年9月26日公开开庭进行了审理。原告陈春华及其委托诉讼代理人刘奇、徐子禹到庭参加了诉讼。被告刘根娣及第三人益恒公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
　　原告陈春华向本院提出诉讼请求：1.判令第三人协助被告将位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权办理过户至被告名下，相关税费由被告负担；2.判令被告继续履行原、被告于2016年3月19日签订的《动迁房预售预购合同》，即由被告协助原告将上述房屋的产权办理过户至原告名下，相关税费由原告负担。
　　事实和理由：原、被告于2016年3月19日签订《动迁房预售预购合同》,约定由原告从被告处购买位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室动迁房，双方约定购房价格为人民币(币种下同)125万元，并约定于房屋交易限制期满后共同前往交易中心办理产权过户手续。上述合同签订后，原告按约履行了合同义务，并支付了相应款项。被告签约后即将涉案房屋交付给原告一直居住至今。2018年2月，涉案房屋限制交易期间届满，原告多次催促被告要求办理产权过户手续，但均遭拒绝。原告无奈之下依法提起本案诉讼要求判如所请。
　　被告刘根娣未作答辩亦未向本院提供证据。
　　第三人益恒公司未作答辩未向本院提供证据。
　　本院经审理查明：位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋系被告刘根娣于2011年12月通过签署房屋拆迁补偿安置协议取得的动迁安置房。
　　2016年3月19日，原告陈春华(作为购买方，签约乙方)与被告刘根娣(作为出卖方，签约甲方)签订《上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室转让协议(动迁房预售预购合同)》1份,约定：甲方与上海市政府动迁所签署《动迁补偿协议》于2014年依法取得了上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房1套，并确定甲方已完成与该房屋开发商的交房手续，为该房屋的合法且唯一的所有权人。该房屋暂未办理甲方为权利人的《上海市房地产权证》。甲方持有该房屋的动迁协议。甲方确认所卖的该房屋不是自己唯一拆迁安置配套商品房，且甲方确认该房屋依法具备出售转让资格。甲乙双方协商一致，同意上述房屋转让价款为125万元整，该价格系甲方到手价格，包含房屋的维修基金(若有)、水、电、煤初装(若有)、有线电视初装(若有)，该房自带固定设备(含全部)、装饰(若有)等均含在房屋转让价款内，乙方无需另行支付，但该价格不包含甲方办理以甲方为权利人的上述房屋的《上海市房地产权证》的相关费用，甲方办理该房地产权证所需要的费用由甲方自行承担，甲方无异议。付款协议：甲、乙双方约定，乙方将上述房屋价款分期支付甲方，具体付款以及金额如下：1.乙方于2016年3月14日支付甲方定金5万元整；2.乙方于2016年3月20日支付甲方房款90万元整；3.甲乙双方约定待以甲方为权利人的产权证办理出来7日内，乙方支付甲方房款30万元整，甲方配合乙方办理委托公证手续；4.待该房屋可以上市交易,甲乙双方前往上海市房地产交易中心办理产权交易过户手续。税费：经甲、乙双方友好协商一致，同意由乙方承担办理以乙方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》时政府、财务、税务、房地产交易中心及中介方按国家规定对甲、乙双方在征收的各项费用，上述转让价款系甲方到手价(该房屋的遗产个人所得税(若有)由甲方承担，与乙方无关)乙方不得以国家及地方法规政策等导致税、费调整为由不承担相关费用或阻碍本合同的履行。户口迁出问题：甲方承诺于该房屋办理产权交易过户手续前向房屋所在地的公安派出所机构办理原有的户口的迁出手续(若有)，否则甲方承担违约责任，即每逾期一日向乙方支付总房价款的0.05%(万分之伍)作为违约金，直至户口迁出为止。网络版商品房《上海市房地产买卖合同》及房地产交易中心交易过户的约定：甲、乙双方约定，在根据国家政策有关规定允许该房屋上市交易的国家政策限制期满后(甲方小产证办理完毕后)10个工作日内，甲、乙双方按本协议约定签订上海市房地局网络版商品房《上海市房地产买卖合同》。甲、乙双方签订网络版商品房《上海市房地产买卖合同》后7日内，甲、乙双方进行该房屋的产权交易过户。若甲、乙双方中任何一方未能按照上述条款履行本合同，将按本协议第十二条约定承担违约责任。甲方声明：甲方及共同共有人同时声明产权人有权出售该房屋，已经得到相关权利人和共同共有人同意，同时承诺该房屋无其他债务抵押、司法查封、无产权纠纷及其他任何法律纠纷，保证国家政策限制期满后按约定可以为乙方办理小产证过户登记手续，如因甲方原因导致本合同不能履行，则由甲方承担违约责任，并按合同第十二条甲、乙双方约定的违约金追究违约责任。关于产证产权登记及过户的约定：甲方的产权证原件交由乙方保管，直至该房屋满足相关规定过户给乙方当日止，甲方不得对该房屋产权证进行挂失、补办。若甲方未经乙方同意单方面对该房屋产证进行挂失、补办造成乙方损失，则由甲方承担违约责任，并按本合同第十二条承担违约责任。甲方取得以甲方为权利人的上述房屋产权证应在乙方通知后5日内前往公证处办理委托公证手续，甲方需全面配合并提供该房产的动迁协议。本套房产满足过户条件后，甲方必须配合乙方办理产证，如可以上市交易后甲方拖延办理相关签署合同、过户手续的，超过30天，或者甲方进行一房二卖、抵押他人或者其他原因导致乙方不能顺利取得产权，严重损害乙方利益的，甲方需按本合同第十二条规定给予乙方赔偿，并附带赔偿第三方(见证方)。交房时间：甲方双方履行各自义务，并约定2016年3月20日前交房于乙方，并向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。处分权：甲方承诺对所出售该房屋具有完全的所有权和完全的处分权，保证任何第三人不能对该房屋主张任何权利。如甲方隐瞒其对该房屋不具有完全处分权的事实，如具有权属纠纷、债权债务纠纷、优先购买纠纷等情况，导致该房屋交易限制期满后不能过户(产权变更登记)给乙方，甲方作为过错方将承担全部的缔约过失责任或者违约责任，违约责任见第十二条。如甲方隐瞒其对该房屋不具有完全处分权的事实而导致不能按时过户(产权变更登记)给乙方，但该房屋仍然有效地过户(产权登记变更)给乙方了，则甲方须承担给乙方在办理期间所造成的一切损失，若不能过户(产权变更登记)给乙方，则甲方作为过错方将承担全部的缔约过失责任或者违约责任，违约责任见第十二条。该合同第十一条还特别约定：1.在该房屋顺利过户(产权变更登记)给乙方之前，任何一方发生意外(失踪、死亡、离婚)等事件，其继承人或者法定监护人应协助另一方继续履行本协议，在该动迁房交易限制期届满后10日内共同至上海市房地产交易中心办理该房屋过户手续；若没有依照本合同约定办理过户手续，则每逾期一日，按照该房屋交易限制期届满后该房屋逾期市场价格转让总价款的万分之五进行计算逾期违约金。若逾期1个月仍未履行过户(产权变更登记)的义务，则视为不能或者不予过户，守约方将依照第十二条追究违约方赔偿责任。2.若该房屋在办理以乙方为权利人的房地产权证前遇拆迁，该房屋拆迁获得的补偿安置等所有收益，均归乙方所有，甲方自签署本协议之日起，对该房屋产生的任何收益无任何权力。3.在甲、乙双方签订本合同之日直至办理乙方名下为产权人期间，乙方有权变更、增加、减少买受人，甲方无偿配合，如乙方转让，甲方配合乙方或者乙方指定客户签订该房屋转让协议，乙方客户支付本房的本金及溢价部分所得利益由乙方支配，如房价下降，贬值风险由乙方承担，甲乙双方认真阅读本条款均无异议。该合同第十二条违约责任作出如下约定：如本合同一方违反包括但不限于甲乙双方义务的所有违约行为，另一方有权依法采取针对违约方的一切行动以弥补其因违约方的违约行为所造成的损失。1.甲方签署本合同后，反悔不出售或者变相涨价上述房屋给乙方的，甲方应在3日内返还乙方已经支付的房款及定金，并按反悔时该房屋市场评估价的壹倍支付乙方违约金，且甲方应按实承担乙方对该房屋装修费用。甲方还要承担因该房屋所在地区房屋价格上涨产生的上涨差额部分的补偿(金额以评估公司评估价格为准)。乙方有其他损失的，甲方也应赔偿。若上述违约金不足以弥补乙方实际损失的，甲方还应另行赔偿乙方。2.乙方签署本合同后，若乙方反悔不购买上述该房屋的，乙方应按约定向甲方支付违约金，违约金按反悔时该房屋市场评估的壹倍向甲方支付违约金，并赔付甲方交房后乙方入住时间的该房屋租金及甲方损失的房屋租金同期银行房贷利息同时甲方有权无偿没收乙方对该房屋的固定装修、固定设备。如甲方有其他损失额，乙方也应予以赔偿，若上述违约金不足以弥补甲方实际损失的，乙方还应以现金方式另行赔偿甲方。上述合同还对双方的其他权利义务作出了约定。
　　签约后，原告向被告支付首付款95万元整(含定金5万元整)，被告则将涉案房屋交付原告使用，原告入住装修居住至今。
　　对于剩余房款30万元，双方约定，待以甲方(即被告)为权利人的产权证办理出来7日内，乙方(即原告)支付房款30万元整。期间，经双方协商，原告于2016年6月17日提前向被告支付房款5万元。至此，原告共向被告支付房款计100万元。
　　现因涉案房屋的交易限制期限已届满，并已具备房屋过户条件，但原告因无法联系到被告，遂成讼。
　　另查明，第三人益恒公司(开发商)于2015年2月17日取得了涉案房屋的大产证，目前该房屋的产权仍登记在第三人益恒公司名下。
　　还查明，原告于2018年9月26日已将剩余房款25万元交至本院。
　　以上事实，由原告提供的1.原、被告签订的《上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室转让协议(动迁房预售预购合同)》1份(以此证明该合同约定了原告的付款时间及双方的办理房屋产权过户时间)。2.首付款收条及银行转账付款凭证1组(以此证明原告已向被告支付了房款100万元)；3.原、被告签订的《补充协议》1份；4.结婚证1份(以此证明原告支付给被告的款项中有90万元的银行汇款人季某甲系原告的丈夫)。5.《上海市房屋拆迁补偿安置协议》1份；6.不动产登记信息1份(以此证明涉案房屋大产证登记在第三人名下)；7.物业管理费、水费、燃气、电费缴费凭证1组(以此证明原告已付清了上述费用，对其中由被告拖欠的2015年费用，也由原告为其代为支付)及原告的当庭陈述等为证。被告及第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃质证的权利。
　　上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
　　本院认为，本案所涉的《上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室转让协议(动迁房预售预购合同)》，系签约当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应信守并依约履行。本案中，被告刘根娣作为房屋出卖方，负有向买入方即本案原告陈春华按约交付房屋和转移所有权的义务。即被告应在涉案房屋办出大产证后及时办理该房屋的小产证，并按其与原告间的约定将涉案房屋的产权办理过户至原告名下。然被告怠于行使权利，至今未能办出小产证，更无法协助原告将涉案房屋的产权办理过户至原告名下，被告已构成违约。鉴于原告已向被告支付了涉案全部房价款(包括已缴至法院的剩余房款25万元)并于2016年3月已实际取得涉案房屋并居住至今。另被告在上述合同中声明：甲方(即被告)及共同共有人同时声明产权人有权出售该房屋，已经得到相关权利人和共同共有人同意，同时承诺该房屋无其他债务抵押、司法查封、无产权纠纷及其他任何法律纠纷，保证国家政策限制期满后按约定可以为乙方(即原告)办理小产证过户登记手续，如因甲方原因导致本合同不能履行，则由甲方承担违约责任，并按合同第十二条甲、乙双方约定的违约金追究违约责任。现涉案房屋已具备过户条件，但鉴于该房屋产权目前仍登记在第三人益恒公司名下，故原告要求被告在第三人益恒公司的协助下，将系争房屋产权办理登记至被告名下(期间发生的相关税费等费用，根据双方合同约定由被告自行承担)，然后在被告取得系争房屋产权后，协助原告将该房屋产权办理登记至原告名下之诉请，合法有据，本院予以支持。另根据双方合同约定，上述转让价款系甲方到手价，故上述房屋由被告办理过户至原告名下所发生的相关税款等费用应由原告承担。被告及第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、被告刘根娣于本判决生效之日起十日内，在第三人上海益恒置业有限公司的协助下，将位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权办理登记至被告刘根娣名下。过户期间发生的相关税费等全部由被告刘根娣负担。
　　二、被告刘根娣在取得上述房屋产权后的十日内协助原告陈春华将位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权办理登记至原告陈春华名下。过户期间发生的相关税费等全部由原告陈春华负担。同日，原告陈春华支付被告刘根娣剩余房款25万元。
　　案件受理费8,025元，财产保全费5,000元，合计13,025元，由被告刘根娣负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：石定伟

书记员：陈春芳