陈桂娣、张明昌与胡建才房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：陈桂娣，女，1953年3月28日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告：张明昌，男，1948年8月25日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　上列两原告共同委托诉讼代理人：周培源，上海宸豪律师事务所律师。
　　上列两原告共同委托诉讼代理人：徐良军，上海永乐律师事务所律师。
　　被告：胡建才，男，1968年3月23日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告陈桂娣、张明昌诉被告胡建才房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月25日公开开庭进行了审理；后本案依法转用普通程序，于2019年10月31日公开开庭进行了审理。原告陈桂娣、张明昌的共同委托诉讼代理人徐良军、被告胡建才到庭参加2019年7月25日庭审；原告陈桂娣及原告陈桂娣、张明昌的原共同委托诉讼代理人周培源到庭参加诉讼2019年10月31日庭审。本案现已审理终结。
　　原告陈桂娣、张明昌向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年11月10日至2019年11月9日期间租金300,000元，并支付逾期付款违约金90,000元；(违约金按照合同第十一条第三款约定，按照剩余年限租金总额的30%支付违约金，现在年租金是30万元一年，30万元的30%就是9万元)2、判令被告支付押金20,000元；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告于2017年9月25日签订厂房租赁合同，约定原告将位于上海市浦东新区祝桥镇星光村一组厂房(858号，经向派出所确认现门牌号变更为188号)出租给被告，前三年每年租金为人民币(以下币种同)30万元，先付后用，首年租金自签约之日起30日内支付，逾期超过15天未付，原告有权解除合同，如被告有相应装修投入归原告所有。上述合同签订后，被告未在约定期限内支付首年租金和保证金，原告催促无果后向法院提起诉讼，后因被告付款并支付相关违约金，故原告撤诉。但之后被告又不支付租金，故原告起诉。
　　被告胡建才辩称：在与原告签订合同之前，约定原告应提供产证给被告办理营业执照，原告至今未提供产证，被告认为双方合同是无效的，原告构成欺诈。至于房租，只要原告能够提供产证，被告能办理营业执照，正常经营，被告愿意按照双方约定支付。若原告不能提供产证，被告将另案起诉原告，所有的装修费要原告赔偿。原告之前一直称房屋有产证，被告至今才知道房屋是没有产证的。被告一年多没有经营，房租肯定不交，如果原告告诉被告房屋是没有产证的，被告也不会租用房屋。
　　本院经审理认定事实如下：2017年9月25日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定由原告将位于上海市浦东新区祝桥镇星光村前进一组厂房(858号约1,200平方米，实际以产证面积为准，以下简称系争房屋)出租给被告，用途为商业(暂定为浴室经营)，同时明确租赁区域约1,200平方米，系争房屋系张海滨家庭所有，张海滨长期将房屋托管给原告，原告系张海滨亲哥哥，被告对此已知晓并确认系争房屋状况符合自身使用条件。合同第四条租金及支付约定，系争房屋前三年每年租金为30万元，第四年起按祝桥地区厂房租金市场行情调整租金标准，具体按照原告咨询相关房屋中介机构为准(三家以上平均价),先付后用，租金每年支付一次，首年租金自签约之日起30日内支付，次年起应在前一使用年度到期前支付下一年度租金。第五条约定，自合同订立起30天内，被告向原告支付押金8万元(首年先付6万元，第二年付租金是补交2万元)，此款在本合同终止后，由原告扣除相关水、电、物业等费用后，双方合同到期终止并交接时免息退还被告。第十一条第三款约定，被告逾期支付租金，每逾期一日按应付款金额的日千分之二计算逾期付款利息，被告逾期支付租金超过15天，原告有权单方面提前终止合同，被告还应按租赁剩余年限租金总额(或年租金总额)的30%向原告支付违约金，被告的装饰、改扩建等均无偿归原告所有。签订合同当日，原告将系争房屋交付被告；被告向原告支付了押金6万元及至2018年11月9日租金30万元。
　　审理中，原告另提交证据证明系争房屋系合法建筑：1、集体土地建设用地使用证：土地使用者为上海南汇祝桥副商经营部，图号Ⅱ67-68/107-108，地号前进51丘，用地面积为524平方米(合0.786亩)，建筑占地为空白。2、上海市产权交易合同：出让人为上海市南汇区祝桥镇集体资产管理委员会，受让人为张明昌，转让标的为上海南汇祝桥副商经营部整体资产。3、上海市南汇区房屋土地管理局祝桥所于2002年12月17日出具的证明：“区资产评估所：兹有祝桥镇付商经营部(沙石堆场)1,429平方米，浴室占地684平方米，建材经营部486平方米，合计面积2,599平方米，以上房屋土地面积均未办理权证，但使用权归其所有，情况属实。”4、2011年5月18日，上海市浦东新区祝桥镇人民政府规划建设和环境保护办公室出具的关于祝桥镇副商经营部危房整修申请意见：祝桥镇副商经营部申请的关于坐落于祝桥镇星光村一组(图号Ⅱ67-68/107-108，前进51丘)的危旧房屋进行翻建整修，经该办会同经济发展办公室现场查看，同意祝桥镇副商经营部申请的对祝桥镇星光村一组(图号Ⅱ67-68/107-108，前进51丘)房屋进行翻建。5、2012年8月30日，上海市公安局浦东分局祝桥派出所情况证明：兹有上海南汇祝桥副商经营部来祝桥所申请办理门牌，经村委会安排及派出所民警对其房屋进行勘察，现给予其祝桥镇星光村前进188号的门牌号。6、2019年4月24日，上海市浦东新区祝桥镇星光村民委员会出具的副商经营部翻建的情况说明：上海市浦东新区祝桥镇星光村前进一组厂房系张明昌(陈桂娣系其配偶)在原权利人转制过程中受让并办理相关手续，2011年，因厂房严重老化，张明昌(陈桂娣)向房屋所在地村委会提出申请危房翻建，村委会会同镇规建办实地勘察后，同意其翻建，并由镇规建办出具关于祝桥镇副商经营部危房整修申请的意见，并提出相关施工要求。
　　庭审中，本院就合同效力向双方释明，原告表示如认定合同无效，原告要求被告支付2018年11月10日至2019年11月9日使用费30万元，并要求被告从确认合同效力之日起返还房屋，不再主张违约金；同时原告同意押金在本案中一并处理，可以抵扣被告应支付的使用费。被告表示如确认合同无效，装修及不能办证等损失将另外委托律师诉讼，无其他要求在本案中一并处理。同时，原、被告明确合同上约定的858号房屋即祝桥派出所情况证明上188号房屋。
　　上述事实，由《厂房租赁合同》、集体土地建设用地使用证、证明、关于祝桥镇副商经营部危房整修申请的意见、副商经营部翻建的情况说明等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
　　本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订《厂房租赁合同》，合同约定租赁的系争房屋无产权登记证明，原告提交的现有证据材料也不能证明系争房屋系经合法审批建造，故双方租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，约定予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。双方合同无效，被告理应将其占用房屋返还原告；原告收取的押金应予以返还。原告主张房屋使用费，系争房屋由原告交付被告后一直由被告占用，被告虽称其直至诉讼才知道系争房屋没有产权证，且至今无法正常经营，但根据双方合同，被告在签订合同时合同上明确“确认系争房屋状况符合自身使用条件”，故本院有理由相信被告对系争房屋的权属状况应当知晓。即使如被告所述，其签订合同时对于房屋是否具有产权证情况不清楚，但作为承租人，其应当对租赁的房屋情况进行了解，故双方签订的合同无效，被告亦负有责任。之后在被告了解房屋实际权属情况后，应当采取积极措施减少损失，但在房屋交付被告至今，被告却怠于行使其权利。综上，原告要求被告参照合同约定标准支付使用费本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
　　一、原告张明昌、陈桂娣与被告胡建才于2017年9月25日签订的《厂房租赁合同》无效；
　　二、被告胡建才于本判决生效之日起十五日内将承租的上海市浦东新区祝桥镇星光村一组厂房(858号，双方确认现为188号)返还原告张明昌、陈桂娣；
　　三、被告胡建才于本判决生效之日起十五日内支付原告张明昌、陈桂娣2018年11月10日至2019年11月9日房屋使用费30万元；
　　四、原告张明昌、陈桂娣于本判决生效之日起十五日内返还被告胡建才押金6万元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费5,800元，由被告胡建才负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：王雪琴

书记员：周  婉