陈桂珠、陆景仰与杨忠干房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：陈桂珠，女，1960年6月11日生，汉族，住上海市徐汇区。
　　原告(反诉被告)：陆景仰，女，1991年7月21日生，汉族，住上海市徐汇区。
　　上列二原告共同委托诉讼代理人：邹建跃，上海惠迪律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：杨忠干，女，1982年2月28日生，汉族，户籍所在地江苏省昆山市，现住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：许剑波，上海市捷华律师事务所律师。
　　原告陈桂珠、陆景仰与被告杨忠干房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用简易程序。被告杨忠干于2020年1月2日提出反诉，本院受理后合并审理。本案于2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陆景仰及其与原告(反诉被告)陈桂珠的共同委托诉讼代理人邹建跃，被告(反诉原告)杨忠干及其委托诉讼代理人许剑波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)陈桂珠、陆景仰向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》，办理过户、交房手续[房价人民币(以下币种同)3,450,000元]；二、判令被告按照合同约定支付违约金17,250元，从2019年11月24日至该房地产实际过户日止，按已付房款的日万分之五计算(暂算至2019年12月3日)；三、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确第二项诉讼请求为：判令被告按照合同约定支付违约金，从2019年11月24日至该房地产实际过户日止，按已付房款3,450,000元的日万分之五计算(暂算至2019年12月3日为17,250元)。事实和理由：原告二人系母女关系，为改善自身住房条件，准备将其在本市徐汇区唯一住房出售以置换购买面积大些的房屋。2019年5月11日，经案外人上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称“太平洋公司”)居间介绍，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，由原告购买被告位于上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，双方就房屋转让价格、付款时间、过户交房时间、违约责任等作了约定。签约后，原告向被告支付定金50,000元。后因原告系置换房屋，部分房款支付有些逾期，但经太平洋公司与被告沟通，原告支付了大部分房款，原告便要求被告配合办理系争房屋过户登记手续，并言明原告将按约在过户当日支付尾款50,000元。然被告予以拒绝，反以原告逾期支付房款为由，威胁要解除合同，并要求原告支付违约金。太平洋公司在收取原告中介费103,500元后，并未尽到公正促进双方沟通、促成双方交易的责任，原告只得委托律师通知被告于2019年11月23日上午9时共同前往松江区不动产登记事务中心办理系争房屋过户登记手续，被告收到了该律师函后没有任何表示，视为被告对该函件予以认可，亦视为双方一致变更过户时间为2019年11月23日。届期，原告按时抵达登记中心并于当日通过银行转账方式支付被告购房尾款50,000元，然被告并未前往，仍不愿继续履约。为维护合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。
　　被告(反诉原告)杨忠干辩称，此前原告从未告知被告其系置换房屋。原、被告就系争房屋买卖事宜签订的《上海市房地产买卖合同》约定房屋总价为3,450,000元，双方于2019年9月30日办理房屋过户登记手续。附件三约定，原告应在签约当日即2019年5月11日支付房款50,000元，于2019年7月15日前支付房款1,160,000元，于2019年9月15日前支付房款2,190,000元，双方办理完毕交房手续后当日支付50,000元。此后原告于2019年5月13日支付第一笔房款50,000元，逾期2日；于2019年8月13日支付第二笔房款1,160,000元，逾期29日；在第三笔房款已逾期15日的情况下，双方经协商于2019年9月30日签订《补充协议》约定，原告应支付违约金120,000元，则被告同意第三笔房款2,190,000元可分两期支付，即2019年9月30日当日支付1,200,000元，2019年11月15日前支付990,000元，也即被告收取最后二笔990,000元和50,000元的前提是原告履行2019年9月30日的《补充协议》，但此后原告径自付清房款，却拒不按照《补充协议》约定支付违约金，导致被告行使不安抗辩权，无法配合原告办理房屋过户登记及其他手续事宜。原告屡次违约在先，且存在主观恶意，房屋买卖合同已无法继续履行，综上，只有在原告支付120,000元违约金后，被告才同意配合原告办理系争房屋的过户以及交接手续，但不同意向原告支付违约金。同时，为维护自身合法权益，被告(反诉原告)杨忠干提出反诉请求：一、判令解除反诉原告与反诉被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及其《补充协议》；二、判令反诉被告向反诉原告支付违约金120,000元；三、本案反诉费由反诉被告承担。审理中，被告(反诉原告)杨忠干撤回第一项反诉请求。
　　原告(反诉被告)陈桂珠、陆景仰针对反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求。其一，双方对于房屋买卖合同总价款有明确约定，被告对于原告逾期付款行为知情，后经双方协商，被告收取全部房款，视为被告同意原告逾期付款，被告即有义务配合原告办理过户和交房手续。若被告不情愿收取房款，大可退回房款。现被告未退款又拒不履行过户义务，系被告恶意违约；其二，原告陆景仰对于《补充协议》事先不知情，事后不同意，不予认可。120,000元违约金的计算方式不明确，即便要支付，该笔违约金也金额过高，请求法庭予以调整。综上，被告仅同意按照合同约定支付1,200,000元及990,000元该二笔房款的违约金。
　　本院经审理认定事实如下：2015年7月15日，系争房屋权利人核准登记为被告杨忠干。
　　2019年5月11日，被告杨忠干作为卖售人(甲方)与原告陈桂珠、陆景仰作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积为90.2平方米；转让价款为3,450,000元，甲方于2019年10月31日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接……甲、乙双方于2019年9月30日前办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。合同补充条款(一)第1条约定：签订本合同当日，《上海市不动产登记簿》显示该房屋存在抵押信息，抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海虹口支行，债权数额为1,230,000元……合同附件三为付款协议：1、乙方于签约当日，支付甲方房款50,000元。2、乙方于2019年7月15日之前，支付甲方房款1,160,000元(注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。甲、乙双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项)。3、乙方于2019年9月15日之前，支付甲方房款2,190,000元。4、乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，直接支付甲方房款50,000元。该合同还对其他事项作出了约定。原、被告分别在该合同尾部签名署期，其中原告陆景仰由原告陈桂珠代为签名。
　　同日，原、被告又签订《补充协议》一份，约定甲、乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳所有税费均由乙方承担并支付；甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方；另，该协议对违约责任等事项作出了约定。
　　2019年5月13日，原告陈桂珠支付被告现金50,000元；后原告陈桂珠分别于2019年8月13日、2019年9月30日、2019年11月14日向被告转账支付1,160,000元、1,200,000元、990,000元；2019年11月23日，原告陆景仰向被告转账支付50,000元。被告确认收到原告支付的上述房款共计3,450,000元。
　　2019年11月18日，原告代理人受原告委托分别向被告、太平洋公司发出《律师催告函》，均载明：原告系置换房屋，部分房款支付有一些逾期，但经太平洋公司与被告沟通，原告已支付全部房款，要求被告配合过户，被告却予以拒绝，故原告代理人函告被告接函后于2019年11月23日上午9时共同去松江区不动产登记事务中心办理系争房屋过户登记手续，原告将在过户当天按约支付尾款50,000元；如果被告逾期不配合办理过户手续，原告将追究被告包括但不限于系争房屋过户登记、支付违约金、诉讼费、律师费等法律责任。该《律师催告函》均由被告于次日签收。
　　2019年11月23日，原告赴上海市松江区房地产交易中心，被告未前往。
　　原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。
　　对有争议的证据和事实，本院认定如下：
　　1、原告提供《上海市房地产买卖合同》一份，旨在证明原告与案外人兰某某、邓某于2019年8月3日订立网签合同，将原告共有的位于本市徐汇区东安二村XXX号XXX室房屋(以下简称“东安二村房屋”)出售给案外人，原告逾期付款系因该房屋购房人房贷发放延期。被告对该证据真实性无法确认，认为与本案无关。
　　2、原告提供《借款协议》一份，旨在证明2019年9月，原告陆景仰作为借款方，原告陈桂珠作为担保人向案外人南京阳之光汽车俱乐部有限责任公司借款1,200,000元，双方对借款期限、利息、还款方式等作出约定，还约定以系争房屋作为本次借款的抵押担保。原告所借款项用以弥补原告出售东安二村房屋和购买系争房屋之间的房款差价，从而证明原告诚心履约。被告对该证据真实性无法确认，认为系原告和案外人之间的合同关系，与本案无关，且被告无法明确所涉借款是否交付，该协议是否生效。
　　3、原告提供原告陈桂珠与太平洋公司工作人员马志超之间的微信聊天记录一组，旨在证明被告同意原告将1,160,000元房款推迟到2019年8月底付，马志超称有录音，内容是双方已协商一致延期支付，被告肯定不要违约金。被告对该组证据真实性无异议，但认为聊天记录并未显示被告不主张该笔房款违约金。
　　4、原告提供《相寓承租合同》二份、收款收据四份，旨在证明目前原告在外租房，月租金4,300元，付三押一，支付房租及押金合计17,200元、中介费1,720元，此系原告损失。被告对该组证据真实性均无异议，但认为与本案无关，两份合同均只有原告陈桂珠的签字。
　　5、被告提供被告作为出卖人(甲方)与原告陈桂珠作为买受人(乙方)于2019年9月30日签订的《补充协议》一份，载明：1、甲乙双方约定最后一笔990,000元房款支付日期修改为2019年11月15日之前；2、甲乙双方就之前的违约明确违约滞纳金40,000元、赔偿金80,000元，共计120,000元，支付日期为2019年11月15日之前。被告提供该证据旨在证明在原告支付违约金120,000元前提下，被告才同意原告将房款2,190,000元分二期支付，即该份《补充协议》签订当日支付1,200,000元，2019年11月15日前支付990,000元。原告对该证据真实性未提异议，但认为形式上有瑕疵，没有原告陆景仰的签字。当时太平洋公司威胁原告陈桂珠，如果不签，合同解除就要支付690,000元违约金，120,000元与之相比不算多，原告陈桂珠不得已才签的字。原告二人虽系母女，但原告陆景仰是成年人，原告陈桂珠未代原告陆景仰在该《补充协议》上签字，就说明原告陆景仰不认可，况且该120,000元没有计算方式，远高于合同约定的日万分之五违约金的计算标准，故原告对于该份《补充协议》不予认可。对此，被告认为签订房屋买卖合同及《补充协议》时，原告陆景仰都不在上海。《补充协议》虽然只有原告陈桂珠签字且未出具委托手续，但原告二人系母女关系，原告陈桂珠代表了原告陆景仰，且看房、谈价格都是原告陈桂珠一个人，房屋买卖合同也系原告陈桂珠代原告陆景仰签署，故原告陈桂珠构成表见代理，被告有理由相信原告陈桂珠有权签署《补充协议》，原告家庭内部也可自行沟通，故被告未曾要求原告陆景仰事后补签。被告并解释120,000元违约金系在原告已逾期支付前二笔50,000元和1,160,000元房款，第三笔房款2,190,000元也将逾期情况下，双方协商出的原告所要承担违约责任的结果，没有具体计算方式，参照了违约时间、被告损失等因素，该款项系双方真实意思表示。原告则认为虽逾期支付1,160,000元房款，但系经过双方沟通后被告同意，故不能以此作为违约金的计算基数。
　　6、被告提供2019年9月25日书面函件一份，旨在证明被告向原告提出要求原告于2019年9月30日前支付房款2,190,000元，否则被告有权要求原告支付违约金。原告对该证据真实性无异议，确实收到，但该份函件中，被告只提及要按照合同计算违约金，没有讲到要解除合同，且被告无权解除合同。
　　7、被告提供2019年5月29日至2019年11月27日原、被告及太平洋公司工作人员共七人的部分微信群聊记录，旨在证明原告在2019年5月底告知被告及中介，其不能按期支付第二笔房款1,160,000元，并率先提出要解约；2019年8月12日太平洋公司工作人员称原告已经收到下家的钱，但该笔款项已超过2019年7月15日合同约定的付款时间；2019年9月25日原告陈桂珠称下家拖延办贷款，当时原告至少有200,000元付款能力，但仍逾期支付；原告于2019年11月4日才收到2,190,000元中部分款项；双方因120,000元违约金发生争议后，原告陆景仰多次以不知情、不同意以及原告陈桂珠是无知中年妇女、抑郁症、无民事行为能力等各种借口为由，拒绝履行2019年9月30日《补充协议》。原告对该组证据真实性均无异议，原告并非恶意不付200,000元，因当时被告要求2,190,000元一起付，才导致原告没有付清。原告确实逾期付款，但被告并未提及原告责任，反而能够显示原告陆景仰不认可120,000元违约金。
　　8、被告提供建设银行服务网点定位截屏、《个人住房抵押借款合同》、通话记录、个人贷款结清证明、个人贷款还款凭证一组，旨在证明被告于2019年8月12日向建设银行虹口支行电话预约申请提前还贷，并于2019年10月8日还清系争房屋贷款，从而证明被告已履行全部合同义务。原告对该组证据真实性均无异议，但认为银行网点定位与本案无关；《个人住房抵押借款合同》与通话记录无法证明被告通话目的。
　　9、原告陈述原告二人均系本市户籍，目前名下均无房产。
　　本院对双方当事人提供的上述证据真实性均予以确认。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告于2019年5月11日签订的《上海市房地产买卖合同》及其《补充协议》属当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律规定，双方均应遵守约定，按约履行己方的义务。对于原告陈桂珠与被告杨忠干于2019年9月30日签订的《补充协议》，原告陈桂珠主张系受胁迫不得已而签，原告陆景仰主张自己未签字而不认可该协议效力，被告杨忠干主张该协议合法有效。故本院归纳本案的争议焦点为：一、原告陈桂珠与被告杨忠干于2019年9月30日签订的《补充协议》效力如何？原告陈桂珠的签字行为是否构成对原告陆景仰的表见代理？二、若该份《补充协议》合法有效，则约定的违约金金额是否过高？三、被告拒绝配合过户的行为是否构成违约？围绕本案争议焦点，本院作如下阐述：
　　一、原告陈桂珠与被告杨忠干于2019年9月30日签订的《补充协议》效力如何？原告陈桂珠的签字行为是否构成对原告陆景仰的表见代理？
　　1、关于2019年9月30日《补充协议》的效力。
　　纵观本案房屋买卖合同履行过程，原告前二笔房款支付均已存在不同程度逾期，针对第三笔房款2,190,000元，双方合同约定应于2019年9月15日前支付，但从被告提供的微信群聊记录可以看出，原告在2019年9月15日前就已向被告表明该笔房款仍会逾期，于是双方协商将该笔2,190,000元分为二笔支付，其中1,200,000元于2019年9月15日支付，余款990,000元待原告出售东安二村房屋的买家贷款出来再给。然此后1,200,000元未能如期到账，直至2019年9月25日才到账1,200,000元，双方于2019年9月25日协商付款时被告指出原告违背承诺，而原告对于该1,200,000元逾期事实毫无愧意，故双方当日未能就第三笔房款2,190,000元履行问题达成一致。2019年9月30日，太平洋公司工作人员约原告陈桂珠、被告杨忠干见面协商该事宜。直至此时，原告仍明确表示无法全额支付2,190,000元，只能先付1,200,000元，而根据双方合同约定，逾期超过15日原告仍未完全履行付款义务的，被告有权单方解除合同。在此情况下，原告陈桂珠自愿以支付另行协商得出的违约金120,000元为代价以阻却被告行使合同解约权以及合同解除后己方面临的高额违约金，符合常理，亦无证据表明双方签订该份《补充协议》时存在被告胁迫、显失公平等合同可撤销情形，故本院认为该份《补充协议》系原告陈桂珠与被告杨忠干的真实意思表示，理应合法有效。
　　2、原告陈桂珠的签字行为是否构成对原告陆景仰的表见代理？
　　本院认为，表见代理是指行为人虽无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担的代理。我国《合同法》规定：行为人没有代理权以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。可见若要构成表见代理，首先应当符合代理的形式要件，即行为人首先须以被代理人名义与相对人缔结民事关系，然而2019年9月30日《补充协议》抬头罗列的甲乙双方仅为原告陈桂珠及被告杨忠干，协议尾部也仅有原告陈桂珠及被告杨忠干签名，原告陈桂珠并未以原告陆景仰名义签字。虽然原告二人具有母女的特殊身份关系，但原告陆景仰系完全民事行为能力人，故原告陈桂珠签字的行为并不能当然使被告在主观上形成其具有代理权的认识，因此本院认定原告陈桂珠的签字行为并不构成对原告陆景仰的表见代理。另，就该份《补充协议》的订立，原告陈桂珠自始至终未得到原告陆景仰授权，综上，本院确认2019年9月30日《补充协议》的效力对原告陆景仰不产生法律效力。被告要求原告陆景仰共同支付该项违约金，于法无据，本院不予支持。
　　二、2019年9月30日《补充协议》约定的违约金金额是否过高？
　　原告主张违约金120,000元计算方式不明确，且远超房屋买卖合同关于逾期付款违约金的约定，金额过高，要求法院依法予以调整。被告则认为该违约金没有具体计算方式，参照了违约时间、被告损失等因素，该款项系双方真实意思表示，理应遵照执行。对此本院认为，违约金调整一般应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素考虑。但违约金也具有诚信惩戒功能，本案中，原告具有多次延付房款情形，对此原告并未举证证明被告不予追究各笔延付房款的违约责任。在2019年9月30日签订《补充协议》后，原告又反悔拒不支付违约金，违约恶意明显，且被告又不同意对违约金进行调整，故本院认为本案不应再基于被告实际损失因素调整违约金，本院结合房屋买卖合同关于逾期付款违约金的约定以及该项违约金确定背景等因素综合确定，原告陈桂珠应当支付被告杨忠干违约金120,000元。
　　三、被告拒绝配合过户的行为是否构成违约？
　　原告主张在原告全额付款之后，向被告发出配合过户通知，因被告未作回应，视为被告予以接受，双方就此对系争房屋过户时间重新达成一致，而被告未予配合，系违约，应向原告承担逾期过户违约责任。对此被告主张根据2019年9月30日《补充协议》，只有在原告支付990,000元房款以及120,000元违约金后，被告才有配合过户和交房义务，现原告明确表明拒绝支付违约金，故被告拒绝继续履约的行为并不构成违约，而是依法行使不安抗辩权。对此本院认为，首先，我国《合同法》规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，2019年9月30日《补充协议》明确约定违约金120,000元的支付日期为2019年11月15日之前，因原告二人均明确表示拒绝支付该项违约金，故被告拒绝配合过户的行为系其依法行使先履行抗辩权。其次，原告主张双方已就系争房屋过户时间重新达成一致，本院认为，当事人协商一致，可以变更合同，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更，故合同变更禁止推定，而原告未能就双方对于系争房屋过户事宜协商一致进一步举证。综上，本院认定被告拒绝配合过户的行为并不构成违约，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。但鉴于本案原告已支付全部房款，被告也表示只要原告支付违约金120,000元就同意配合过户，故原告要求继续履行原、被告双方签订的《上海市房地产买卖合同》，办理过户、交房手续的诉讼请求，本院予以支持。
　　依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第六十七条、第七十七条第一款、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)陈桂珠、陆景仰与被告(反诉原告)杨忠干于2019年5月11日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》继续履行；
　　二、原告(反诉被告)陈桂珠于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)杨忠干违约金120,000元；
　　三、原告(反诉被告)陈桂珠、陆景仰与被告(反诉原告)杨忠干于本判决生效之日起二十日内相互配合办理位于上海市松江区九亭镇涞坊路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权变更登记手续，由此产生的税、费由原告(反诉被告)陈桂珠、陆景仰共同负担；
　　四、被告(反诉原告)杨忠干于本判决生效之日起二十日内向原告(反诉被告)陈桂珠、陆景仰交付上述房屋；
　　五、驳回原告(反诉被告)陈桂珠、陆景仰的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费34,538元，减半收取计17,269元，反诉案件受理费1,350元，合计诉讼费18,619元，由原告(反诉被告)陈桂珠、陆景仰共同负担(已付)。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  莉

书记员：吴诗婕