陈永红、陈亚兴与陈静、樊纪林房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：陈永红，女，1949年8月15日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　原告：陈亚兴，男，1948年7月18日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　两原告共同委托诉讼代理人：蒋颖，北京中佐律师事务所律师。
　　两原告共同委托诉讼代理人：赵瑞祥，北京中佐律师事务所律师。
　　被告：陈静，女，1961年2月6日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
　　被告：樊纪林，男，1959年1月28日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。
　　两被告共同委托诉讼代理人：张红霞，上海宇钧律师事务所律师。
　　原告陈永红、陈亚兴诉被告陈静、樊纪林房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈永红、陈亚兴之共同委托诉讼代理人蒋颖，被告陈静、樊纪林之共同委托诉讼代理人张红霞参加第一次庭审。原告陈永红、陈亚兴之共同委托诉讼代理人蒋颖、赵瑞祥，被告陈静、樊纪林及两被告之共同委托诉讼代理人张红霞参加第二次庭审。本案现已审理终结。
　　原告陈永红、陈亚兴向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间就上海市杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室房屋达成的买卖合同有效；2、被告于判决生效后十日内协助原告办理上述房屋产权过户手续；3、本案诉讼费由被告承担。
　　事实和理由：2012年3月份，两被告因做生意需要资金，需出售本案系争房屋，双方商定房屋价格为1,100,000元，为此原告出售了上海市宝山区淞南九村的老房子进行置换并支付首期房款。该房屋系被告樊纪林单位分房，购买时被告方尚未取得房地产权证，故双方约定待符合过户条件时予以过户。两原告之子陈骏与被告通过邮件往来确定了整个购房过程及房款支付过程。2012年5月，被告即将房屋交给原告一家居住至今，原告也已于2014年5月30日将全部购房款支付完毕，但被告取得房地产权证后，至今不配合原告办理产权过户手续，故诉至法院作如上诉请。
　　被告陈静辩称，同意原告的诉讼请求。系争房屋登记在被告樊纪林一人名下，但系夫妻共同财产。被告樊纪林能留在上海并分到系争房屋完全靠的被告陈静，被告方家里的大小事情都是依靠被告陈静，经济支柱亦是被告陈静，故其有权利出售系争房屋。购房款其已经全部收到，愿意将系争房屋出售给原告，配合办理相关手续，并根据约定税费由原告方承担。
　　被告樊纪林辩称，系争房屋是被告樊纪林在上海的唯一房产，坚决不会出售。被告陈静出售房屋，被告樊纪林不知情，事后也没有追认，购房款亦未用于夫妻共同生活，所以被告樊纪林对两原告与被告陈静之间的房屋买卖是不认可的。该房屋与被告陈静无关，且2012年出售时两被告对系争房屋均无产权，故被告陈静系无权处分，原告陈永红与被告陈静是姐妹关系，两人之间存在恶意串通且损害了被告樊纪林的利益。故两原告与被告陈静之间的房屋买卖应属无效。即使买卖有效，这么多年原告没有主张权利，已过诉讼时效。
　　经审理查明，两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系，原告陈永红与被告陈静系姐妹关系。
　　2012年4月7日，原告陈永红、陈亚兴及二人之子陈骏与案外人周某某签订《上海市房地产买卖合同》，三人将其所有的上海市宝山区淞南九村XXX号房屋出售给案外人周某某，房屋转让价款600,000元。同日，双方签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，约定上述房屋内附属设施、设备及室内装饰的转让价款为215,000元。
　　2013年8月31日，两原告之子陈骏向被告陈静发邮件称“三阿姨，根据昨晚的电话，我又汇了3.8万给你，加上之前的79万，总共82.8万。关于上海你的房子(控江路XXX弄XXX号XXX室)，我希望按照之前的约定，在你获得产权后，以110万的价格购买，作为我父母的养老房。我会在你我双方产权交易完成后，将后续的27.2万一次性打给你。关于交易税的问题，如果由于政策原因过高，我同意进行协商，由双方共同承担。如果你不希望出售上海的房产，那么此前的82.8万，就当作我父母借给你的，借期暂定3年吧，等你资金问题解决后再还。我知道你现在很困难，请把你在武汉的经营业务发给我，我会看看有什么机会可以帮助你。但我还是要说，钱亏了还有机会赚回来，身体最重要，一定要想开些。保重！陈骏”。
　　2014年4月15日上午12时56分，两原告之子陈骏向被告陈静发邮件称“三阿姨，你好，我已经支付了AUD￥12,000作为你澳洲房产的交割费用，折合人民币122,997元。目前总共支付费用950,997元，剩余卖房费用149,003元，请确认，谢谢！陈骏”。
　　同日上午6时9分，被告陈静向两原告之子陈骏回复邮件称“陈骏：我查了4号-7号澳币汇率，没有到过5.8，另外你把给我的金额写错了。建议重新发邮件给我”。
　　同日上午7时56分，两原告之子陈骏向被告陈静发邮件称“三阿姨，你好，我已经支付了AUD￥21,000作为你澳洲房产的交割费用，折合人民币122,997元。目前总共支付费用950,997元，剩余买房费用149,003元，请确认，谢谢！陈骏”。
　　同日上午8时，两原告之子陈骏向被告陈静发邮件称“三阿姨，邮件已重发，我是昨天才还的钱，不是按照上周汇率，谢谢！”。
　　2014年4月16日下午3时，被告陈静向两原告之子陈骏回复邮件称“错误的地方没有改过来”。
　　2014年4月17日凌晨1时6分，两原告之子陈骏招商银行账户向被告陈静转账50,000元，同日上午9时51分，两原告之子陈骏向被告陈静发邮件称“三阿姨，你好，我本周一已经支付了AUD￥21,000作为你澳洲房产的交割费用，折合人民币122,997元。今天又向你账号转账5万元人民币，加上之前的82.8万元人民币，目前总共支付费用1,000,997元，剩余买房费用99,003元。请确认。谢谢！陈骏”。
　　2014年4月19日下午4时18分，被告陈静向两原告之子陈骏回复称“陈骏：邮件收到”。
　　2014年5月30日上午10时35分，两原告之子陈骏招商银行账户向被告陈静转账99,003元。同日上午10时41分，两原告之子陈骏向被告陈静发邮件称“三阿姨，最后一笔房款99,003元已付，总计110万元人民币，请确认。谢谢！陈骏”。
　　2014年5月31日上午9时30分，被告陈静向两原告之子陈骏回复邮件称“陈骏：上海市控江路XXX弄XXX号XXX室房子买卖全额款我已收到，等产证下来后，我们会把过户手续配合完成。交易过程中的费用都由你来承担”。
　　2014年6月2日，陈静向两原告之子陈骏发送短信称“陈骏把房款都给我了，产证下来你们想怎么操作都可以的。我们这边一定配合好，请放心”。
　　2014年7月4日，被告樊纪林取得本案系争房屋的房地产权证。
　　本案系争房屋自2012年由原告方居住,水、电、煤费用由原告方承担，物业费由被告樊纪林支付。
　　庭审中，原、被告均认可，上海市杨浦区黄兴路XXX弄XXX号XXX室原产权人系被告陈静及其儿子樊航。2012年4月27日，两原告户口从上海市宝山区淞南九村XXX号101室迁入上海市杨浦区黄兴路XXX弄XXX号XXX室，迁入原因显示“购房”，2015年11月10日，两原告户口从上海市杨浦区黄兴路XXX弄XXX号XXX室迁入本案系争房屋。被告樊纪林表示，两原告户口迁入本案系争房屋办理迁入手续时，其作为产权人同意两原告迁入并到场协助办理，两原告及被告陈静均到场，被告陈静予以认可。
　　庭审中，针对购房款，被告陈静表示，110万元购房款其已全部收到。其中，首期现金及取现部分多数用于偿还其因炒股欠的债务，2012年5月23日、2012年5月25日各将10万元转入其个人证券账户炒股，2012年11月15日转给其儿子樊航2万元用于其儿子樊航在武汉开设的酒吧装修。转至其澳洲账户的钱款AUD￥21,000用于支付其与儿子樊航澳洲房产的交割费用。
　　庭审中，针对系争房屋买卖，被告陈静表示，系争房屋系夫妻共同财产，且家里的大小事务向来都是其一手操办，其有权利也愿意将系争房屋出售给两原告，且根据与原告方的约定，所有税费由原告方承担。
　　针对系争房屋买卖，被告樊纪林表示，其是大老粗，什么都不管的。家里的财政、财产其是不管的，家里的投资、经营其也不过问。被告家是向被告陈静的兄弟姐妹等家人开放的，系争房屋谁都可以住，被告陈静说住多久就住多久，其从来没有意见，但系争房屋是其在上海的唯一房产，是不同意出售的。
　　两原告与被告陈静均表示，办理房产过户手续的所有税费根据约定由两原告承担。
　　以上事实由原告提供的两原告之子陈骏与被告陈静之间的邮件往来内容、短信内容，两原告之子陈骏的招商银行交易明细、系争房屋的不动产登记信息，两被告提交的被告陈静招商银行账户交易明细、被告陈静华泰证劵账户对账单等证据以及当事人的陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
　　本院认为，本案的第一个焦点在于两原告与被告陈静之间是否存在涉案房屋买卖的合意。
　　原、被告之间未签署涉案房屋买卖的正式书面文件，本案的关键证据是两原告之子陈骏与被告陈静的邮件往来及部分转账记录。经审查，上述证据可以证明四个方面的事实：一、原告陈永红、陈亚兴购买的标的物为涉案房屋；二、原告陈永红、陈亚兴支付了全部房款；三、房屋转让总价款为1,100,000元；四、被告陈静同意出售涉案房屋，并于2012年将涉案房屋交付两原告。综上，可以认定被告陈静与原告陈永红、陈亚兴之间就涉案房屋的买卖达成了合意，且双方已履行完毕房款支付、房屋交接的义务。
　　本案的第二个焦点在于，被告陈静出售涉案房屋，被告樊纪林是否知晓且同意。
　　涉案房屋产权虽登记在被告樊纪林一人名下，但取得于夫妻关系存续期间，在没有证据证明两被告有特别约定的情况下，是两被告的夫妻共同财产，根据法律规定，任何一方未与对方形成合意，不能单独处分。本案中，两原告未提供被告樊纪林签字同意出售房屋的证据，但本庭注意到，被告陈静收到的购房款部分用于酒吧装修、部分置办澳洲房产，多数其自称用于偿还债务，本院认为，上述项目均属家庭重大投资项目，被告樊纪林作为家庭成员，称其不知情显不合常理，又2015年11月10日两原告户口迁入系争房屋，两被告均到场协助办理，被告樊纪林称只签了个字，而双方均未提及房屋买卖及办理产权过户手续等事宜，与常理不符。退一步讲，即使被告樊纪林确不知情，被告樊纪林庭审中明确表示其是大老粗，什么都不管的，家中财产、财政均由被告陈静控制、管理，鉴于各当事人之间特殊的身份关系，两原告有理由相信被告陈静享有代理被告樊纪林与之订立房屋买卖合同的代理权，被告陈静与两原告订立房屋买卖合同的行为，构成表见代理。
　　根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行了主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原、被告双方虽未签订书面房屋买卖合同，但双方对买卖的房屋地址、房屋价款已有明确约定，且双方已履行了房款收付、房屋交接的义务，故两原告与两被告之间就涉案房屋达成的房屋买卖协议合法有效。买卖合同的大部分义务已履行完毕，两被告应继续履行合同，协助两原告办理涉案房屋的产权过户手续，办理产权过户手续的相关税费，根据双方约定由两原告承担，故两原告之诉请，本院依法予以支持。另本案诉请涉及确认合同效力问题，不适用诉讼时效制度规定。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、原告陈永红、原告陈亚兴与被告陈静、被告樊纪林就上海市杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室房屋达成的房屋买卖协议有效；
　　二、被告陈静、被告樊纪林应于本判决生效之日起十日内协助原告陈永红、原告陈亚兴办理上海市杨浦区控江路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，将该房屋产权过户登记至原告陈永红、陈亚兴名下；
　　三、办理产权过户过程中所应缴纳的相关税费由原告陈永红、原告陈亚兴承担。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费7350元(已减半收取)、保全费5000元，均由被告陈静、被告樊纪林承担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：李清梅

书记员：李  颖