陈海燕与佘志君房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：陈海燕，男，1966年11月4日生，汉族，户籍地安徽省。
　　委托诉讼代理人：王鑫，上海关天律师事务所律师。
　　被告：佘志君，男，1977年3月12日生，汉族，住上海市奉贤区。
　　原告陈海燕与被告佘志君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月11日、2018年10月12日两次公开开庭进行了审理。原告陈海燕的委托诉讼代理人王鑫、被告佘志君均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
　　原告陈海燕向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的租赁合同部分有效，部分无效；有效部分已于2017年6月15日解除；2、被告返还厂房租金30,000元。事实和理由：原、被告于2016年12月2日签订《厂房租赁合同》一份，约定被告将位于金汇镇资福村XXX号房屋出租给原告，租期一年。2017年5月，因租赁厂房部分涉及违章建筑被拆除，导致合同无法继续履行。经协商双方解除租赁合同，被告同意返还租金30,000元。现原告早已按约于2017年6月15日搬离厂房，但被告一直拒绝返还自搬离日起至租期届满期间的租金，原告遂起诉至法院。
　　被告佘志君辩称，不同意原告的诉讼请求。租赁房屋部分涉及违章建筑被拆除是事实，但在拆除前两三个月，被告曾询问过原告，是否会影响其生产，原告表示没有影响，可以继续使用，且拆违之后，原告也的确还在生产使用。到了2017年8月，被告查到租赁房屋拖欠水电费，去一看，才发现原告已搬离。被告后联系了中介及原告，一起协商这个事情，但原告未在约定的时间出现。后被告又与原告电话联系，原告表示要继续租用房屋用作五金仓库，还要求被告修缮一下漏水问题。2017年9月初原告让一个小男孩给了被告一把卷帘门的钥匙，被告11月开始修缮，一直到双方租期届满，原告也未和被告联系过，故被告等租期届满后，就把自己的东西搬进去用了。被告认为原告至今还有一把钥匙未归还，故不同意返还租金。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。被告对原告提供的证据的真实性均无异议，本院予以确认。
　　庭审中，原告申请证人周某某出庭作证。周某某表示原告曾系其公司上司，其现已离职。本案的租赁房屋涉及拆违，导致公司的机器设备放不下，无法继续生产经营，故其负责将设备出售后即搬离了本案租赁房屋，时间大概在2017年5、6月份。因当时被告表示在外地，故搬离后几天联系上了被告，才将两把钥匙还给了被告，但未办理交接手续。原告对该证人证言无异议，被告表示不认可，认为钥匙是证人给他的，但只给了一把。
　　被告申请证人李某某出庭作证。李某某表示其系促成原、被告签订租赁合同的中介。有一天被告打电话要求其去帮忙调解一下，就问什么事情，被告说房子拆了，本来问过原告还要不要租，原告说要继续租，但后来原告又搬走了，被告就要求其过去调解一下，把剩余的房租和租期如何处理等事情谈一下。其后来就按被告说的时间过去，但原告一直没来。在签订好合同后，原告就未和其联系过。原告对证人证言的关联性不予认可，被告表示无异议。
　　经审理查明，本院确认如下事实：2016年12月2日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定被告将位于奉贤区金汇镇资福村XXX号房屋出租给原告，面积约500平方米。租期为一年，自2016年12月16日起至2017年12月15日，前14天为装修期，装修期内被告免收租金。租金每年60,000元(不含税)。合同签订后，原告按约支付了租金60,000元，被告亦将房屋交付原告使用。2017年4、5月份，因租赁房屋涉及违章被部分拆除，导致双方发生争议。
　　庭审中，上海市奉贤区金汇镇资福村村民委员会出具证明，表示资福村XXX号房屋，在该村开展“五违四必”整治工作中，于2017年5月25日拆除违章建筑，拆除该户违章面积共计51.5平方米，原、被对此都无异议。
　　本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，租赁房屋部分未取得建设工程规划许可证，亦无其他审批手续，故原、被告双方于2016年12月2日签订的《厂房租赁合同》部分有效，部分无效。有效部分亦因被告提供的租赁房屋涉及违章被拆除，导致合同无法履行而解除。现双方就原告的搬离时间有争议，本院认为虽原告表示其已于2017年6月15日搬离并将钥匙还给被告，但原告就此仅提供了证人证言，被告对此不予认可，且自认于2017年9月初收到钥匙，其愿意接受钥匙的行为亦视为双方就解除达成了合意，故本院确认原告搬离并返还租赁房屋的时间为2017年9月初，就合同有效部分亦于2017年9月初解除。被告辩称原告仅返还了一把钥匙，且返还目的是要求被告装修租赁房屋，因原告表示还要继续租赁，故不同意返还原告已支付的租金。本院认为被告拿到钥匙后就对房屋进行重建装修，视为对整体租赁房屋的接收，故对该辩称不予采信。房屋租赁合同无效，出租人仍可以请求参照合同约定的标准要求承租人支付房屋占有使用费，故原告应向被告支付租金、占有使用费至2017年9月初为止，共计44,219.18元，但2017年6月16日起至2017年9月初期间，因拆违减少的租赁面积相对应的占有使用费应予以扣除，共计1,473.04元。现原告已向被告支付租金、占有使用费至2017年12月15日止，共计60,000元，故被告应返还原告多支付的租金、占有使用费17,253.86元。
　　依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第(五)项、第五十八条、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：
　　一、确认原告陈海燕与被告佘志君于2016年12月2日签订的《厂房租赁合同》部分有效，部分无效；有效部分已于2017年9月初解除；
　　二、被告佘志君于本判决生效之日起十日内返还原告陈海燕已支付的租金、占有使用费人民币17,253.86元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币550元，减半收取计275元，由原、被告各半负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：裴孙英

书记员：沈  严