陈某与赵某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：陈某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：邓方，住上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：邓睿，天津君申律师事务所律师。
　　被告：赵某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：孙继明，住北京市。
　　原告陈某与被告赵某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某的委托诉讼代理人邓方、被告赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告陈某向本院提出诉讼请求：1、解除陈某与赵某的房屋租赁合同；2、判令赵某返还2018年7月至2019年3月底的租金人民币99,000元(以下币种均为人民币)、押金20,000元、2018年7月至2019年3月底的垃圾费、物业费共9,000元；3、判令赵某赔偿损失20万元，包括转让费150,000元、装修费13,000元、停业损失37,000元。事实和理由：2018年4月1日，陈某与赵某就上海市宝山区聚丰园路弘基文化休闲广场内5弄1号房屋(以下简称1号房屋)的一间签订房屋租赁合同，租赁期限至2019年3月31日。合同签订后，陈某按约支付房租。2018年7月14日，系争房屋被政府部门强制整改，经整改后，陈某的租赁部位被整改为人员进出口通道，赵某亦未采取补救措施，未提供其他租赁场地或恢复原状。因赵某违法将房屋分割出租，导致陈某无法实现合同目的，并造成巨大经济损失，故陈某提出上述诉讼请求。
　　被告赵某辩称，双方签订的合同合法有效，不存在解除合同的情形。赵某将1号房屋分隔成三间出租，共同使用以1号房屋为经营地址注册的营业执照，陈某必然无法再以该地址注册营业执照。双方租赁合同并未明确赵某有义务提供房屋为陈某申办营业执照，陈某并不会因为营业执照影响其正常经营使用。2018年夏季发生的停业整改系政府行为，非因赵某原因而发生，不应由赵某承担责任。整改完成后，陈某与共同经营的另两个经营户达成一致，按照现有格局对1号房屋进行分隔，且另两个经营户在整改完成后一直经营到现在。不同意解除合同，不同意陈某的其他诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：2018年4月1日，赵某(出租方、甲方)与陈某(承租方、乙方)签订房屋租赁合同及补充协议，约定，甲方将宝山区聚丰园路弘基文化休闲广场内5弄1号部分房屋出租给乙方经营使用(位置是双方协商一致的地方)，租赁期限自2018年4月1日起至2019年3月31日止，年租金132,000元，物业管理费500元、垃圾费500元由甲方指定之物业管理公司按规定统一收取；乙方享有自由转让承租权权利，乙方将该店转让给第三方的，需通知甲方，甲方应配合乙方办理承租权转让事宜；原合同(2018年4月1日与乙方陈某订立的2018年4月1日至2019年3月31日的租赁合同)约定的租赁保证金2万元，转为续租合同的租赁保证金，乙方不再另行缴纳租赁保证金，乙方陈某转租该店后，甲方退还租赁保证金2万元给乙方陈某。同年4月11日，赵某出具收条，载明租金一年2018年4月1日-2019年3月31日钱已付清132,000元，物业费、垃圾费一年12,000元已付。审理中，陈某陈述于2017年5月从案外人刘梦姣处转让承租1号房屋，并向其支付转让费15万元，陈某承租后花费装修费13,000元，并提供转让费、装修费收据为证。赵某表示，对装修费收据不清楚，对转让费收据真实性无异议，认为转让费与其无关。
　　审理中，陈某表示，2018年7月中旬，城管大队及相关部门上门要求1号房屋的三家商铺立即关门整改、拆掉招牌、将店铺门重新做，后赵某将陈某使用的部位改成通道，导致陈某无法继续使用。后因1号房屋内设立的营业执照用于赵某自己经营的“手心的你”店铺，导致1号房屋违法经营，工商部门于2018年9月17日将1号房屋查封。因上述原因，陈某于2018年7月14日将房屋内设备全部拉走，并通知赵某双方合同解除。陈某提供一组照片，照片显示商铺整改前后的房屋情况，及房屋被上海市宝山区市场监督管理局查封的事实。陈某在之后的审理中又表述，2018年9月至工商申请营业执照，因1号房屋无法再注册办理营业执照未果，但未留下相应证据，之后于2018年11月至工商部门录制视频以证明上述事实，并表示无法办理营业执照是导致合同无法履行的最主要原因。
　　赵某对照片的真实性均无异议，但表示，2018年8月，政府部门要求招牌和门都要换成新的，且为了美观，要求将墙隔断换成玻璃隔断，上述改造由三家商铺自行协商并出资，与赵某无关。租赁时，赵某并未向陈某承诺提供营业执照，1号房屋内由赵某注册了名称为“上海市宝山区晓缘饭店”的个体工商户营业执照及食品经营许可证，该两证挂在2号房屋的“手心的你”店铺使用，1号房屋确实无法再注册营业执照，但被政府查封的原因是要改变业态，陈某经营的是臭豆腐，但政府不允许。赵某还提供：1、陈某与赵某的微信聊天记录，载明，2018年7月10日陈某向赵某转账500元用于装卷帘门；2018年8月2日赵某将统计电费、水费及拆墙费共计2,313元的清单发给陈某，陈某于2018年8月26日向其支付该款项；2018年8月10日陈某向赵某发信息“把间隔板怎么装这个事定下来，定不下来我的店转不了，大家都做不了”；2018年9月7日陈某表示要委托一家中介转店；2、1号房屋另一家承租户肖燕红与赵某的微信聊天记录，证明1号房屋三家承租户一起于2018年7月25日转给装修工人公共部位的装修款1,500元，陈某参与了1号房屋的装修；3、2019年3月29日，宝山城市工业园区市场监督管理所出具的关于弘基广场整治情况说明，载明，2018年9月中旬，宝山区区政府对上海大学周边展开环境美化和整治活动，弘基广场多个商家因经营小餐饮对环境有所影响，整个弘基广场被列为整治对象，我所为配合此次整治行动，于2018年9月17日对部分商家进行了查封整改，要求停止经营，责令改正，改正后方可经营。
　　陈某对上述证据质证如下：1、真实性无异议，向赵某转账的500元是赵某强迫三家平均出资500元装电机，并非装卷帘门的钱；2、真实性无异议，三家一起分摊的1,500元是重新铺设电路的钱，支付给装修工人；3、真实性无异议，但不认可证明内容。
　　审理中，陈某表示已于2018年7月搬离房屋，但未与赵某办理房屋交接手续。本案审理中，因租赁合同已到期，双方均同意2019年4月23日为房屋交接时间，赵某同意返还押金2万元。合同期内的租金已支付完毕，赵某表示2019年4月1日至房屋交接日的租金不再主张。
　　本院认为，陈某与赵某签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于赵某在合同履行过程中是否存在过错导致合同无法继续履行。对于陈某所称的两点原因，一是由于陈某的经营部位被赵某改造为通道，二是由于改造之后不能办理营业执照。对于第一点，从赵某提供的微信记录可知，陈某在2018年7月起的房屋改造中与其他承租户及赵某进行协商，并出资，还在改造完成后向赵某表示要委托中介转店，故本院对于陈某关于赵某在其不知情的情况下将其使用部位改为通道的陈述，不予采信。对于第二点，根据陈某的陈述，其自2017年5月起即开始使用1号房屋，在2018年7月房屋改造过程中主动搬离，之后未再使用，且其于使用1号房屋长达1年半后才至工商部门咨询是否可以办理营业执照，结合其于2018年9月7日向赵某表示要委托中介转店的事实，及市场监督管理所对于查封整改原因出具的情况说明，本院认为，系陈某主观上不想再使用1号房屋经营，而非其他原因，其应承担由此造成的后果。综上，本院对陈某关于赵某导致合同无法继续履行的主张，不予采信。因租赁合同期限内，陈某未将房屋交还赵某，未与赵某办理房屋交接手续，对于合同期内的租金、垃圾费、物业费，陈某无权要求返还。现租赁合同已到期终止，双方在本案中确认房屋已交接，本院对合同解除不再进行判决。赵某同意退还押金2万元，并对合同终止后至房屋交接时的使用费不再主张，于法不悖，本院予以准许。陈某要求赵某赔偿损失20万元的诉讼，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
　　一、被告赵某于本判决生效之日起十日内，向原告陈某返还押金2万元；
　　二、驳回原告陈某的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取3,110元，由原告陈某负担2,960元，被告赵某负担150元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：刘  姗

书记员：袁凯凯