陈琴与郭裕良房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：陈琴，女，1970年8月8日出生，汉族，住江苏省高邮市。
　　委托诉讼代理人：黄远明，贵州义遵律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：郭裕良，男，1959年12月7日出生，汉族，住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：高郑琳，上海市金石律师事务所律师。
　　原告陈琴与被告郭裕良房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告郭裕良对原告陈琴房屋租赁合同纠纷一案提起反诉，本院依法适用简易程序，合并开庭进行了审理。原告陈琴及其委托诉讼代理人黄远明，被告郭裕良及其委托诉讼代理人高郑琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告陈琴向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿营业损失190,385元、乐器损失5,000元；2、被告返还押金4,500元；3、原告聘请律师的代理费63,174.75元由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年10月15日再次签订租赁合同，约定将上海市大连西路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)继续出租给原告作店铺使用，租期3年。后因被告自家居住的天井不能正常使用，被告和原告协商要求收回店铺居住。在双方并未达成一致意见的情况下，被告拒收原告缴纳的房租，并于2018年3月5日强行将原告赶出系争房屋，导致原告无法正常营业,乐器商品也没有搬走。后来乐器虽然搬走了，但其中有部分损坏，导致修复费用的损失。被告的违约行为严重侵害原告合法权益，故起诉。
　　被告郭裕良辩称，原告主张的赔偿款和律师费没有法律和事实依据。原告欠付房屋租金，导致被告依法解除合同。被告解除合同后原告不同意将物品搬离租赁房屋，因此导致了被告的租金损失和房屋占用费，该部分损失应由原告负担。原告已将其留存在房屋内的物品搬走，所谓损坏与被告无关。不同意原告诉请。
　　被告(反诉原告)郭裕良向本院提出反诉请求：1、原、被告就系争房屋签订的《商铺租赁合同》于2018年3月26日解除；2、原告支付被告2018年2月15日至2018年3月26日的租金6,150元；3、原告赔偿被告两台空调，分别为日立挂式空调价值4,300元、海尔立式空调价值6,800元；4、原告支付被告自2018年3月27日起至2018年8月17日止的场地占用费21,600元，按每天150元计算；5、原告支付被告违约金900元。事实和理由：原、被告于2013年8月12日签订租赁合同，约定原告向被告承租系争房屋，租期3年。租约到期后，因商铺外门面部分被封，双方口头约定租金变更为每月4,500元，其他条件不变。后原告拖欠2018年2月15日起的租金，经被告多次催讨仍不支付，故被告于2018年3月26日发送告知书解除了租赁合同。但此后原告既不支付租金也不搬走，还恶意提起诉讼，故反诉。被告原来在系争房屋内有两台空调，被原告擅自拆除，也要求其赔偿。
　　原告(反诉被告)陈琴对反诉辩称，原告没有收到过被告发出的解除通知。被告本来居住在天井内，在违章被拆除后，被告自行进入原告店铺居住，看到原告转租的租金较高，就以拒收房租的形式将原告赶出店铺，导致矛盾产生。被告违反了合同租期的约定，原告不同意解除合同。原告同意支付2018年3月5日之前的租金，此后因无法营业故不同意支付房租。被告所说拆空调的事情不存在，被告也没有举证证明。原告想搬走物品，是被告不让搬，故不存在场地占用费。原告不存在违约行为，不应当支付违约金。不同意被告的反诉请求。
　　经审理查明，系争房屋为居住用房，原在沿街开有门面商铺；被告向产权人承租了该房屋，居住于系争房屋天井中的搭建，将房屋用于转租。2013年8月12日，原告在查看过房屋产证后，与被告签订租赁合同，约定原告向被告承租系争房屋，租期3年；租金每月6,000元，付二押一；违约方应按末期租金总额度的20%缴纳违约金。2013年8月15日，双方又重新签订租赁合同，约定租期自2013年8月15日至2016年8月15日;租金每月5,700元;违约方应支付守约方5,700元违约金。(该合同抬头记载“出租人柯金华、陈知金，代理人郭裕良”，被告在代理人栏签名。本案审理中，当事人确认上述内容系误写，出租方应为被告。)合同签订后，双方正常履行，原告在此经营乐器出售及售后培训等项目。2016年，政府有关部门在整治违章过程中，将系争房屋沿街门面拆除，仅保留门窗各一扇。租约到期后，原、被告口头约定租金调整为每月4,500元(押金随之调整)，租赁关系继续，但原告提出续租3年，被告仅口头同意2年，双方未签订新的书面合同。2017年4月起，原告将系争房屋临街的房间转租给案外人郭某某做房产中介，自己继续使用不临街的房间营业。2018年3月初，政府有关部门在整治违章过程中，将系争房屋天井内的违章搭建拆除，将被告居住用品放到系争房屋内。原、被告随即对房屋使用和租金支付问题发生争议，未能达成一致。2018年3月下旬，被告口头要求案外人郭某某搬离，郭某某转告了原告。此后被告自行将房屋收回，原告留存在房屋内的乐器等物品尚未搬离。案外人郭某某于2018年4月1日与原告解约，随后与被告再续租了三个月。另查明，原告为本案诉讼委托律师，约定了律师费12,000元以及15%的胜诉提成。
　　本案审理中，经法院协调，原告于2018年8月17日将系争房屋内留存的物品全部搬离。原告在物品清单上写有“含一把问题琴，古琴因潮湿不通风满是霉斑”、“一张古筝裂开”、“钢琴一台有问题”，被告则写上“有问题东西不认可”。原告提供了两张维修费收据，其中一张记载钢琴上门维修费500元，另一张记载古琴维修费3,500元、古筝维修费800元、运费200元。
　　上述事实，有原告提供的报警记录、代理委托协议、照片、交接清单、收据，被告提供的租赁合同、证人证言，以及双方陈述等证据为证。原告所提供的2016年商铺租赁合同，在主要内容上都以修正液进行了修改，不符合证据要件，本院不予采纳。被告提供的微信记录，经过其自行删减，不符合证据要件，本院无法采纳。
　　本院认为，原、被告在原租约到期后，虽有口头约定继续租赁关系，但未签订书面续租协议，依法在租期超过6个月之后即视为不定期租赁。在房屋租赁关系中，出租方有义务提供符合合同目的的租赁房屋，但承租方也应谨慎审查房屋是否满足其需要，双方均应恪守诚信缔约和履行。将居住性质的房屋用于营业，属于违章行为，存在被有关部门整改的风险。系争房屋的性质为住房，通过查看产证即可得知；原告承认签约前看过产证，且前次租期内已发生过政府拆违，故其应当知晓房屋性质，清楚将其用作营业的风险。现因政府有关部门的再次拆违，原用于居住的天井内违章被拆除，导致被告被迫搬入房屋按其原有的住房性质加以使用，影响了原告对租赁房屋的营业使用。被告固然是没有提供完全符合合同目的的房屋，但原告对此情况明知却仍然继续租赁房屋，不谛于自甘冒险。故双方对因拆违而引发的合同履行障碍均存在过错，互不拥有向对方追究违约责任的权利。
　　对不定期租赁，当事人依法可随时解除，但应在合理期限之前通知对方。现系争房屋已由被告收回，应视为被告已行使其解除权，但无证据证明其已提前合理期限通知对方。鉴于双方租赁关系在客观上已没有继续履行的基础，故本院在本案中以判决确认双方租赁关系解除。原告所欠的租金应当予以支付，但鉴于双方在2018年3月初拆违之后已发生纠纷，导致系争房屋难以按原有状态正常使用，故相关租金应适当减免，本院酌情确定原告所欠租金与被告应返还的押金相抵消，双方均无须再另行支付。原告所主张的营业利润损失，仅凭其自行记账内容和所开收据并无法证明，且营业利润受多种因素影响，属于难以预计的变量，无法以过去所得推定将来的收益，故本院对此不予支持。原告主张的律师费，无法律与合同依据，本院不予支持。原告主张的乐器修复费用，无证据证明系被告过错导致，本院不予支持。被告主张的场地占用费，因无证据证明其在自行收回房屋前已提前合理期间通知原告搬离，故不予支持。被告主张的空调损失，未提供证据予以证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：
　　一、解除原告陈琴与被告郭裕良之间就上海市大连西路XXX号XXX室房屋建立的租赁关系；
　　二、驳回原告的诉讼请求；
　　三、驳回被告(反诉原告)的其他反诉请求。
　　本案本诉受理费5,246元，减半收取2,623元，由原告负担。反诉受理费355.09元(已减半收取)，由被告(反诉原告)负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：高行玮

书记员：吴静文