陈某与冯某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：陈某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：吴金根，上海博象律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：俞佩，上海博象律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：冯某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市宝山区。
　　原告(反诉被告)陈某与被告(反诉原告)冯某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈某及其委托诉讼代理人俞佩、吴金根，被告(反诉原告)冯某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　陈某向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2018年6月19日签订的《房屋租赁合同》；2、判令冯某退还押金人民币13,000元(以下币种均为人民币)；3、判令冯某赔偿六个月的房屋租金损失76,000元；4、判令冯某赔偿房屋装修损失83,000元。事实和理由：2018年6月19日，陈某与冯某就上海市宝山区共泉路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)签订《房屋租赁合同》，约定，由陈某租赁系争房屋，租期两年，每月租金13,000元。合同签订后，陈某支付了三个月租金39,000元及押金13,000元，后又支付了第二期租金37,000元。陈某承租系争房屋用于经营水果店，在签订合同时已要求冯某提供租赁房屋相关营业执照，冯某也提供了相关合同文件和产权证。此后，陈某申请办理营业执照，但遭到拒绝，原因是系争房屋内原有上海市宝山区鑫客缘食品店(以下简称“鑫客缘食品店”)登记注册。陈某多次要求冯某撤销该企业工商登记未果，故提出诉请如上。
　　冯某反诉并辩称，同意解除租赁合同，不同意其他诉讼请求。陈某单方提出解除合同构成违约，要求没收押金。2018年10月1日至12月31日应付租金为39,000元，陈某实际仅支付37,000元。此外，陈某应于2018年9月15日支付2018年10月1日起的租金，其实际于2018年9月29日、10月10日支付。根据合同约定，逾期支付租金，每逾期一天，按租金的5%计算违约金。综上，冯某反诉要求：1、没收押金13,000元；2、陈某支付欠付租金2,000元；3、陈某支付逾期支付租金的违约金10,000元。
　　陈某针对反诉辩称，不同意反诉请求。合同签订后，陈某提出要办理营业执照，因房屋内已有工商登记注册，无法再行办理营业执照，所以冯某的反诉请求没有依据。双方在2018年12月15日就系争房屋的移交已经完毕，冯某当时表示愿意退还押金，陈某考虑到要诉讼就拒绝了。房屋移交后，冯某已经另行出租。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为上海庙行房地产开发经营公司。
　　2018年6月19日，冯某(甲方)与陈某(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积110平方米；租期两年，自2018年7月1日至2020年6月30日；月租金为13,000元，首期付三个月，另付13,000元押金，以后每三月结算一次，提前十五天支付下次房租，逾期一天必须向甲方支付租金的5%违约金，超过20天自动终止合同，押金没收。合同签订后，冯某按约交付房屋，陈某在系争房屋内经营水果店，并支付租金76,000元及押金13,000元。
　　2018年12月10日，陈某向冯某发送告知书，载明，因系争房屋内另有鑫客缘食品店登记注册，其申办营业执照被拒绝，多次要求冯某将该企业登记注销，但冯某拖延不办，致使其长期无法合法经营，故要求解除双方租赁合同，由冯某赔偿相关经济损失。
　　2018年12月15日，冯某向陈某出具交接单，载明，就系争房屋双方于2018年10月15日交接完成，陈某已经付清水、电费以及由此造成的滞纳金，陈某现将房屋钥匙交于冯某，房屋内已清空，合同终止。
　　另查明，鑫客缘食品店原营业执照中载明的经营场所为系争房屋，经营者为江长安，经营范围为食品流通。2018年11月30日，鑫客缘食品店的营业执照登记注销。
　　庭审中，陈某为证明己方主张，向本院提供：1、房屋装修合同、收据及照片，证明其为系争房屋装修支付装修款83,000元；2、陈某与产权人签订的租赁合同及房地产权证，证明陈某与冯某口头约定，承租系争房屋用于经营水果店，冯某提供了房屋产权证，便于陈某办理营业执照；3、房屋交接单，证明2018年12月15日，双方完成房屋交接，冯某签署交接单，交接单中的“2018年10月15日”为笔误，实际是2018年12月15日。冯某针对上述证据表示：1、陈某承租房屋后确实进行了装修，但前手承租人也对房屋进行过装修，陈某装修格局基本没有变化，只是添置了一些物品，装修款没有83,000元；2、真实性无异议，陈某与产权人签订合同是为办理营业执照所用，实际履行的是与冯某间的租赁合同；3、真实性无异议。
　　冯某向本院提供了：1、江长安出具的证明及冯某与江长安的微信聊天记录，证明陈某承租系争房屋时曾要求借用鑫客缘食品店的营业执照，2018年11月17日，江长安接到冯某的通知后注销了鑫客缘食品店的营业执照；2、陈某与冯某的微信聊天记录，证明陈某迟延支付租金，且与冯某沟通时并未提到过营业执照的问题。陈某针对上述证据表示，1、真实性不认可，如果真实的话，可以证明房屋内营业执照2018年11月18日还没有注销；2、真实性无异议，可以证明双方冲突发生之前，系争房屋内营业执照的存在对陈某的经营产生了影响。
　　审理中，陈某、冯某一致确认双方间租赁合同已于2018年12月15日解除。冯某表示，陈某逾期支付租金，每逾期一天应当按照季度租金的5%计算违约金，冯某现主张违约金1万元；另，其已于2018年12月27日将系争房屋出租给案外人经营美容养生店。陈某表示，2018年9月就营业执照问题联系过冯某，因系争房屋无法经营，所以要求冯某返还全部租金76,000元。
　　本院认为，陈某与冯某就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现双方均认可合同于2018年12月15日解除，本院对此予以确认。本案的争议焦点在于合同解除的违约方如何确定。陈某主张，因系争房屋内有其他主体的营业执照登记，导致其无法办理营业执照，无法合法经营，应由冯某承担合同解除的违约责任。但从庭审调查的事实来看，陈某并未能举证证明其就营业执照问题在2018年9月即多次和冯某有过沟通协商，系冯某拒不配合迁出。而冯某提供的与江长安的微信聊天记录以及江长安出具的证明，可以证明冯某就营业执照问题通知江长安后，其已积极配合办理了营业执照注销手续。此外，冯某提供的与陈某的微信聊天记录也显示，直到2018年12月1日，陈某才提出因营业执照问题要求退房，而鑫客缘食品店的营业执照已于2018年11月30日注销。现陈某以此为由要求解除租赁合同，相关主张难以成立。租赁合同未到期，陈某单方退租，构成违约，理应由其承担相关违约责任。
　　系争租赁合同因陈某违约而解除，其要求冯某赔偿装修损失，本院不予支持。双方均认可房屋于2018年12月15日由冯某收回，故租金应计算至该日。陈某要求冯某退还全部已付租金76,000元，本院不予支持，但冯某应将2018年12月15日后的租金4,500元退还。冯某主张租期不满一个月也应按一个月计付租金，并要求陈某支付欠付租金2,000元，相关抗辩意见及反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。陈某认可支付租金存在逾期，冯某要求其支付逾期支付租金的违约金，可予支持。但合同约定的违约金标准过高，本院综合考虑本案实际情况，陈某逾期支付租金的期间、租金金额，冯某的实际损失等因素，酌情确定陈某支付违约金1,000元。关于押金，合同仅约定，承租人逾期支付租金超过20天自动终止合同，押金没收，并未约定承租人擅自提前退租，出租人有权没收押金。现冯某以陈某提前退租为由，要求没收押金，相关诉请缺乏依据，本院不予支持。而有关逾期支付租金情况下出租人有权没收押金的约定，应理解为逾期支付租金导致租赁合同终止的情况下，出租人有权没收押金。冯某实际并未就陈某逾期支付租金的行为提出过终止合同，其就逾期支付租金也另外主张了违约金，本院对该项诉请也已作出处理，故冯某理应将押金退还。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)陈某与被告(反诉原告)冯某就上海市宝山区共泉路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年12月15日解除；
　　二、被告(反诉原告)冯某于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)陈某租金4,500元；
　　三、被告(反诉原告)冯某于本判决生效之日起十日内，返还原告(反诉被告)陈某押金13,000元；
　　四、原告(反诉被告)陈某于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)冯某逾期支付租金的违约金1,000元；
　　五、驳回原告(反诉被告)陈某的其他诉讼请求；
　　六、驳回被告(反诉原告)冯某的其他反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取1,870元，反诉费212元，合计2,082元，由原告(反诉被告)陈某负担1,782元，被告(反诉原告)冯某负担300元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：童翔燕

书记员：王竹珺