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陈秀瑛与华宇吉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

2021-06-09 独角龙 评论0

  原告陈秀瑛,女,汉族,1955年1月19日出生,身份证地址为上海市普陀区。
  委托代理人陈家浩,上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
  委托代理人沈志芳,上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
  被告华宇吉,女,汉族,1950年7月1日出生,身份证地址为上海市黄浦区。
  委托代理人张志芳(系被告华宇吉之夫),男,汉族,1947年3月12日出生。
  原告陈秀瑛诉被告华宇吉公有住房承租权转让合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员李慧独任审判,公开开庭进行了审理。原告陈秀瑛及其委托代理人沈志芳、被告华宇吉及其委托代理人张志芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原告陈秀瑛诉称:2018年2月7日,原、被告签订《公有住房承租权转让居间协议》(下称《居间协议》),约定被告将位于上海市黄浦区复兴中路XXX弄XXX号二楼整层房屋之公房承租权转让予原告,原告并为此实际支付被告定金人民币100,000元。签约后,被告却拒绝按照协议约定期限签署《上海市公有住房承租权转让合同》,从而导致原告签订《居间协议》之合同目的无法实现。就此,原告现诉请要求(1)确认原、被告所签《居间协议》于2018年4月23日予以解除;(2)被告双倍返还原告所付定金共计人民币200,000元。
  原告提供以下证据:
  1、2018年2月7日《居间协议》,以证明原、被告之间建立合同关系。
  2、2018年2月14日《定金收据》,以证明原告向被告支付定金人民币100,000元。
  3、2018年5月8日原告委托律师致被告函件及其寄送凭证,以证明原告曾向被告书面主张返还定金。
  4、《征询函》,以证明邻居明确告知原告不得在二楼烧饭。
  5、照片,以证明《居间协议》签订之前及本案纠纷发生之后。二楼处原煤气管道设备仍然存在,可供烧饭之用。
  6、《上海市公有住房差价换房征询表》(无原件可供核对),以证明被告在办理征询手续时曾将添设之煤气管道设施作为房屋灶卫设备进行报批审核,物业部门虽未予盖章,但已予签字同意,综上,被告对于二楼添设之煤气管道设施可以实际使用应当予以确认,在被告对此未作确认之前,原告不同意签署正式转让合同。
  被告华宇吉辩称:被告所转让之标的仅限于公房租赁凭证中所登记之相关部位及设施,二楼煤气管道等系被告添设,并未登记予公房租赁凭证中,原告在签署正式转让合同时却要求转让同时须将该煤气管道设备登记予公房租赁凭证中,该项约定内容系原告擅自要求增加之合同内容,并不属于《居间协议》约定范围,因被告拒绝增加该项约定内容,原告遂拒绝办理相关征询手续及后续签约事宜。综上,针对原告诉请,同意解除原、被告所签《居间协议》,但鉴于原告系违约方,故被告对于原告所付定金人民币100,000元不予返还。至于原告所称煤气管道设施,被告添设并使用已达多年,原告在受让系争房屋之公房承租权后可继续使用该煤气管道设施,但被告无法保证原告在使用过程中将不受任何干预。
  被告对原告提供证据1、2没有异议;对原告提供证据3确认收讫函件;对原告提供证据4称系原告自行打印,故不予认可;对原告提供证据5确认签订《居间协议》时确有之前所添设之二楼煤气管道设施;对原告提供证据6确认签字系本人所签,对其上书写之其他内容称并非被告本人所书。
  被告提供以下证据:
  1、公房租赁凭证,以证明所登记之租赁部位。
  2、《居间协议》(同原告证据1)。
  3、2018年2月11日《情况说明》,以证明房屋现状经原、被告双方签字盖章予以确认。
  上述证据1、2、3以证明原告系对房屋现状予以充分了解情形下予以签约并支付定金。
  4、微信记录,以证明原告拒绝办理征询手续情节。
  5、2018年4月10日仅有被告签字之《上海市公有住房承租权转让合同》,以证明原告因要求增加原约定范围外之合同内容遭拒,遂拒绝签署转让合同,从而导致被告签约目的无法实现。
  6、中介方人员致原告之短信记录,证明内容同上述证据4。
  原告对被告提供证据1予以确认;对被告提供证据2所发表之质证意见同原告提供证据1之举证意见;对被告提供证据3形式真实性予以确认,并称原、被告对一楼无灶间均予确认,且鉴于被告称原告可在二楼烧饭,原告遂予以签约;对被告提供证据4、6形式真实性及其证明内容均不予确认;对被告提供证据5称从未见过该份合同。
  经审理查明:被告系上海市黄浦区复兴中路XXX弄XXX号房屋之公房承租人,独用租赁部位为二层后间、二层前间、二阳台间及二层大卫生间,公用租赁部位为晒台。2018年2月7日,原告作为买受方、被告作为出卖方、案外人上海乐恒房地产经纪有限公司(下称乐恒经纪公司)作为居间方,三方签订《公有住房承租权转让居间协议》一份,约定(1)所转让之房地产系座落于上海市黄浦区复兴中路XXX弄XXX号二楼整层房屋,以兰卡为准;(2)成交总房价款为人民币5,400,000元,原告须在本协议经交易双方签订后2日内补足定金至人民币100,000元;(3)原告同意在被告签署本协议后75日内与被告签订《上海市公有住房承租权转让合同》(下称《转让合同》),如原告未能履行该事项,则原告已付定金不予返还;(4)如因物业征询无法成功办理,则原、被告均不承担违约责任。签约后,原告实际向被告支付定金人民币100,000元。之后,系争房屋所涉征询事宜始终未予办理完成,所涉《转让合同》亦未能最终签署。
  另查明:被告所承租之系争房屋,由于历史原因,被告作为系争房屋之公房承租人在底层灶间并无烧饭部位,被告就此在二楼公用部位添设煤气灶具、煤气管道等设施并将该部位作为厨房使用。原告签约前至实地看房,对于所添设之厨用设施,原告要求被告交房时一并交付,并要求被告对该处可供烧饭使用作出保证,被告对此则称被告在该处烧饭时日已久,但被告无法保证原告在受让系争房屋后仍然可将该处用于烧饭使用。
  综上,现原告称二楼公用部位所添设之厨用设施系原告看房时之房屋现状,被告在交房时应予一并交付,但被告对所交付之厨用设施却拒绝对其使用无阻作出保证。鉴于被告拒绝作出该项保证,导致原、被告所约定之转让行为无法继续履行,亦导致原告受让系争房屋后可在二楼添设厨用设施处烧饭之签约目的无法实现,原告遂以此为由,起诉来院
  以上事实,由原告提供的《居间协议》、《定金收据》、照片、被告提供的公房租赁凭证、《情况说明》以及当事人陈述笔录等证据证实,本院予以确认。
  本院认为:本案所涉《居间协议》所约定之转让标的为系争房屋之公房承租权,因涉及公房承租权,故所涉转让行为可否获准进行须向物业部门办理征询手续,在物业部门至实地查看并准予转让情形下,《居间协议》中所约定之转让行为方可得以继续办理。对于本案所争议之二楼公用部位添设厨用设施,《居间协议》中并未明确约定被告交房时须一并交付上述添设厨用设施,但鉴于(1)上述添设厨用设施系原告看房时之房屋现状;(2)被告就所添设厨用设施,虽拒绝对之后使用不受干预作出保证,但被告亦称被告已实际使用多年,且原告收房后可继续使用;(3)被告在庭审中称原告就可不受干预且无阻使用上述添设厨用设施要求被告在合同中作出保证,被告因上述添设厨用设施不属公房租赁凭证登记范围内而拒绝作出保证。综合以上因素,应可依法认定原、被告均明确被告交房时须一并交付二楼公用部位处所添设之厨用设施,但被告对原告可使用上述设施以在二楼公用部位烧饭使用拒绝作出书面保证。鉴于原、被告实际约定交付之系争房屋须保留原告看房时之二楼添设厨用设施,而根据公房管理相关规定,在上述添设设施未予全部拆除情形下,系争房屋无法办理征询并获审批通过手续,原、被告所约定之转让行为无法得以实际履行,故本院对原告要求解除双方所签《居间协议》之诉请依法予以支持,协议解除日期应为原告解约要求到达被告之日,亦即2018年6月14日被告收讫原告起诉状副本之日。鉴于保留二楼添设厨用设施情形下无法办理完成征询事宜,而《居间协议》明确约定交易双方在此情形下互不承担违约责任,故被告对于原告所付定金人民币100,000元应予全额返还。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条之规定,判决如下:
  一、原告陈秀瑛与被告华宇吉于2018年2月7日所签《公有住房承租权转让居间协议》于2018年6月14日予以解除;
  二、被告华宇吉于本判决生效之日起十日内返还原告陈秀瑛定金人民币100,000元。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  案件受理费人民币4,300元(原告陈秀瑛已预缴),适用简易程序减半收取为人民币2,150元,原告陈秀瑛负担人民币1,000元,被告华宇吉负担人民币1,150元,本院退还原告陈秀瑛人民币2,150元。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员:李  慧

书记员:周  婷

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