陈秋萍与李先玲房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：陈秋萍。
　　委托诉讼代理人：徐叶花，上海安宸律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：苏洁灵，上海安宸律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：李先玲。
　　委托诉讼代理人：霍占山，北京市京博律师事务所律师。
　　原告陈秋萍诉被告李先玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月26日立案，被告李先玲提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)陈秋萍的委托诉讼代理人徐叶花、被告(反诉原告)李先玲及其委托诉讼代理人霍占山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　陈秋萍向本院提出本诉诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年9月3日签订的《房屋租赁合同》；2、判令李先玲将上海市奉贤区大叶公路XXX号厂区西边大车间及底层办公室6间、西侧临时房返还给陈秋萍；3、判令李先玲立即支付2017年10月1日至2018年3月31日期间的租赁费人民币(下同)100,000元；4、判令李先玲立即支付2018年4月1日起至实际搬离日止的租赁费暂计208,333元(以年租金500,000元为标准，自2018年4月1日暂计至2018年8月30日5个月)；5、判令李先玲立即支付陈秋萍违约金150,000元；6、判令李先玲立即支付2017年10月起至实际搬离日止的门卫费，暂计11,000元(以每月1,000元为标准，自2017年10月1日暂计至2018年8月30日11个月)；7、判令李先玲立即支付水电费1,000元。
　　事实与理由：2017年9月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份,约定李先玲承租陈秋萍位于上海市奉贤区大叶公路XXX号厂区西边大车间、前面的办公楼办公室6间及后西侧临时房，合同对租赁期限、租金、违约责任及双方各自的权利义务进行了约定。合同签订后，李先玲仅支付了150,000元租赁费，其余部分均未支付。陈秋萍多次催讨均未果。陈秋萍认为，双方的合同由于李先玲违约，无法再继续履行，故不得不向贵院起诉，请依法判如诉请。
　　李先玲辩称：不同意陈秋萍的诉请。第一、李先玲不存在拖欠租赁费用的行为。在双方2017年10月15日签订房屋租赁合同之前，陈秋萍或其丈夫王照通与上海世容玻璃制品有限公司(以下简称世容公司)签订租赁此厂房的合同，租期为2017年4月1日起至2020年3月3日，每年付租金700,000元，并付押金60,000元。2017年5月陈秋萍、王照通为拆迁能多赔钱，拉来很多破旧机器，占用李先玲正在租用的厂房，当时世容公司老板陈明、王照通、陈秋萍共同商定，陈秋萍每月向李先玲支付30,000元厂房占用费。到陈秋萍与李先玲直接就此房屋租赁签订合同时，陈秋萍共应付李先玲110,000元，在陈明的租金中冲抵了90,000元，陈秋萍尚欠李先玲20,000元。2017年9月陈秋萍与世容公司解除合同，迫使世容公司与李先玲的租赁合同解除，世容公司没有将李先玲的60,000元押金退还，因为李先玲与世容公司相互欠账，陈秋萍同意在李先玲应付的租赁费中冲抵该60,000元。2017年10月15日本案双方签订房屋租赁合同之前，王照通、陈明、李先玲多次协商，最后商定：李先玲自2017年10月15日直接租赁陈秋萍的厂房，年租金500,000元，每半年支付250,000元，第一次付租金时只付150,000元，另100,000元用陈秋萍欠的20,000元厂房占用费、世容公司没退的60,000元以及另外的20,000元厂房维修费用作冲抵。第二，2018年1月拆迁评估结束后，陈秋萍就要求解除合同，李先玲不同意，陈秋萍就在2018年2月4日凌晨断电，以逼迫李先玲搬离，李先玲长期不能生产，被迫于2018年5月初搬离，造成李先玲巨大损失。第三，陈秋萍违反双方合同约定，中途停电，单方面解除合同，按合同第八条第二项约定，应赔偿李先玲违约金150,000元及两个半月租金计104,000元。
　　李先玲向本院提出反诉诉讼请求：1、判令陈秋萍支付李先玲违约金150,000元；2、判令陈秋萍退回李先玲两个半月租金104,000万元。
　　事实和理由：同本诉答辩意见。
　　陈秋萍就反诉辩称：不同意反诉的两项诉请。陈秋萍没有李先玲主张的中途停电和单方解除合同的违约行为，李先玲不付租金有违约行为；李先玲尚欠陈秋萍租赁费，陈秋萍无需返还已经收取的租金。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：
　　陈秋萍提供如下证据：
　　1、电话通话记录一份，为证明向李先玲多次催讨租赁费的事实。本院认为，所涉电话号码机主不明，内容也无法知晓，本院认定不具证明力。
　　2、2017年10月至2018年10月的电费发票和电费账单，为了证明李先玲至今还在使用租赁厂房，电费已经缴纳。本院认为，李先玲租赁厂房仅是厂区的一部分，该电费账单无法对应李先玲租赁部位，故不具有证明力。
　　3、证人李土才情况说明、谈话笔录、王照通与沈维召对话录音、王照通与李土才对话录音，为证明李先玲找证人作证程序不合法，内容不符合事实等。本院认为，这些都属于证人证言范围，证人必某到庭作证，仅凭书面意见和录音不具证明力，本院不认定该些证据具有证明力。
　　4、门锁着的照片、室内物品的照片，为证明李先玲未搬离和交付厂房。本院认为，证据的真实性无法确定，本身也不具证明力，本院不作为定案依据。
　　李先玲提供如下证据：
　　1、合作协议、2017年3月13日李先玲与陈明、世容公司签订的租赁合同、银行转账记录，为了证明之前租赁房屋由陈明转租给李先玲，李先玲支付给陈明押金60,000元，该押金60,000元已经三方商定：陈明不退还李先玲，而作为李先玲支付给陈秋萍的租赁费。本院认为，李先玲未能证明这些证据与本案具有关联性，本院不认定具有证明力。
　　2、李土才谈话笔录、陈明谈话笔录、李先玲与陈明电话录音、李先玲与李土才电话录音、李先玲与李土才及沈维召对话录音，为证明陈秋萍单方断电、李先玲搬离等事实。本院认为，这些都属于证人证言范围，证人必某到庭作证，仅凭书面意见、录音不具证明力，本院不认定该些证据具有证明力。
　　3、评估报告、三个手机号码，为证明2017年4月至2017年10月王照通存放机器设备在租赁厂房内；2018年5月租赁房屋已经转租给姓付的人。本院认定，这些证据不具有李先玲主张的证明力。
　　4、手机照片，证明2018年2月6日前电箱被锁并停电事实。本院认为，证据的真实性无法确定，本身也不具证明力，本院不作为定案依据。
　　5、证人李某某、陈某某书面证词，并到庭作证，为证明2018年2月被陈秋萍停电、2018年5月李先玲搬离、陈秋萍放置机器在租赁厂房内的事实。本院认为：证人李某某系李先玲侄子，陈某某系李先玲侄媳妇；李某某与陈某某系夫妻关系；两人均为李先玲的在职员工；证人李某某、陈某某对停电的时间前后说法不一；李先玲四次插话打断、干扰、引导两名证人作证；李某某陈述2018年4、5月份就已经有他人进入租赁厂房生产与法院承办人现场查看为空置的情况不符等，本院综合认定，该两名证人证词不具有证明力，本院不作为有效可采信的证据。
　　本院经审理认定事实如下：2017年9月3日，陈秋萍与李先玲签订《房屋租赁合同》，约定陈秋萍将奉贤区大叶公路XXX号厂区西边大车间、前面办公楼办公室6间、西侧临时房出租给李先玲作仓库使用，合同第二条约定，租期自2017年10月15日至政府通知房屋拆迁拆除为止，如果不拆迁，租期为一年一签；第三条约定，每年租金为500,000元，门卫物业管理费每月1,000元，租金六个月支付一次，每次支付250,000元，提前半个月先付后用，即每年10月15日前、4月15日前付清房租；合同第七条约定，李先玲如果逾期交付租金、电费，每逾期一天，须按每日1,000元标准向陈秋萍缴纳滞纳金，逾期超过七天作停电处理；合同第八条约定，任何一方违约，支付对方违约金150,000元等。
　　事实上，该部分厂房之前由陈秋萍出租给案外人黄某某的世容公司，他们约定的租期自2015年7月16日至2020年7月15日。2017年3月13日，世容公司、陈明将部分厂房转租给李先玲，约定租期自2017年4月1日至2020年3月30日，租金每月58,333.3元，六个月支付一次，押金60,000元等内容，然后本案的双方直接产生租赁关系，于2017年9月3日直接签订上述《房屋租赁合同》。
　　2017年10月22日，李先玲转账支付王照通(陈秋萍丈夫)租金150,000元。
　　2019年1月15日、1月20日、1月21日，李先玲开车出入租赁厂区大门。
　　本院承办法官和书记员于2019年4月18日下午现场查勘，所见租赁的大车间、办公楼的办公室、西侧临时房均已经处于空置状态，南面和东面的几扇门处于关闭状态，但可以从北面临时房进入大车间、西侧临时房、办公楼的办公室等租赁房屋。
　　另查明，租赁房屋的大车间和办公室有产权证，登记在上海锡安生物科技有限公司名下，西侧临时房没有产权证及建设工程规划许可证。
　　本院认为：本案李先玲租赁的大车间、办公室有产权证，而西侧临时房没有合法产权或合法审批手续，故陈秋萍与李先玲签订的《房屋租赁合同》大车间、办公室部分有效、西侧临时房部分无效。李先玲主张房屋产权为案外人所有，故双方签订的租赁合同全部无效的理由，不符合法律规定，本院不予采纳。
　　关于双方争议的租赁开始时间。陈秋萍主张为2017年10月1日，李先玲主张为2017年10月15日，租赁合同上“1日”或“15日”有涂改。本院审理(2018)沪0120民初17443号原告陈秋萍诉被告黄某某、世容公司房屋租赁合同纠纷一案，在2019年4月12日谈话时，原告陈秋萍一方陈述：陈秋萍与李先玲的合同是从2017年10月15日开始，租金也是从2017年10月15日开始收取，故本案中本院认定双方约定的租赁开始时间为2017年10月15日。
　　关于双方争议的李先玲已付租金金额。陈秋萍主张已付租金仅仅为2017年10月22日转账支付的150,000元，李先玲主张另外以陈秋萍应付机器设备存放费用20,000元、应退世容公司而未退的押金60,000元、厂房维修费用20,000元合计100,000元冲抵了租金，合计已经支付250,000元租金。本院认为，李先玲主张冲抵租金100,000元的事实应提供证据，但李先玲没有提供能够证明陈秋萍应付机器设备存放费用20,000元、应退世容公司而未退押金60,000元、应付厂房维修费用20,000元以及陈秋萍同意抵扣租金的有效证据，李先玲主张另外已付租金100,000元的事实无法采信，应认定只支付了租金150,000元。
　　关于双方争议的断电事实和李先玲搬离时间的事实。李先玲主张陈秋萍2018年2月4日单方断电、单方解除合同，为此李先玲于2018年5月全部搬离，陈秋萍对此均予以否认。李先玲对此负有举证责任，但其没有足够有效的证据证明，对其主张的该两节事实本院不予采信。但是，本院于2019年4月18日下午现场查勘，确定李先玲确实已经搬离租赁区域，可认定李先玲在之前已经实际搬离。审理中，陈秋萍主张至今未交接，本院欲组织双方办理交接手续，但李先玲主张2018年5月已经全部搬离、将租赁房屋交还陈秋萍，坚持不同意在审理中办理交接手续。本院认为，双方的租赁合同中并没有约定双方终止合同需要办理交接手续，本院确定2019年1月21日当天李先玲最后一次出现在租赁厂区的日期为其实际搬离日，该日双方完全终止租赁合同关系，包括合同有效部分于该日解除，李先玲应支付的租金(占有使用费)计算至该日。李先玲现在已经不再占有使用租赁房屋，陈秋萍已经完全能够自己接收租赁房屋，对陈秋萍要求返还租赁房屋的诉请不予支持。
　　双方合同约定六个月支付一次租金，自2017年10月15日至2018年4月14日该半年的租金(占有使用费)按合同约定应付250,000元，李先玲实际支付150,000元，尚欠100,000元未付。自2018年4月15日至2019年1月21日的租金(占有使用费)按合同约定标准应计算为384,723元(2018年4月15日至2019年1月14日共9个月为375,000元，2019年1月15日至1月21日共7天为9,723元)。以上合计租金(占有使用费)为484,723元。双方合同约定李先玲应支付门卫物业管理费每月1,000元，审理中李先玲确认未曾支付过，故李先玲还应支付自2017年10月15日至2019年1月21日期间的门卫物业管理费15,231元。
　　因为李先玲未按约支付租金，应承担违约责任。合同约定：任何一方违约，支付对方违约金150,000元，本院根据合同部分有效和部分无效的情况、合同履行情况、违约程度等因素，酌定李先玲应承担违约金50,000元。
　　关于陈秋萍主张的水电费，陈秋萍未能提供有效证据证明李先玲尚欠水电费的事实、具体水电费的金额，本院无法采信其主张，对支付水电费1,000元的诉请不予支持。
　　对于李先玲反诉提出的陈秋萍中途单方停电、单方解除合同的事实，本院认为，双方签订的租赁合同未明确租赁终止日，本是不定期租赁；李先玲无有效充分证据能证明陈秋萍单方于2018年2月停电的事实，其反诉请求陈秋萍承担该违约责任、支付违约金没有事实依据，本院不予支持。李先玲主张2018年2月4日双方解除终止合同，应由陈秋萍返还多收的两个半月租金，没有事实依据，本院不予支持。
　　综上所述，对陈秋萍本诉部分诉请予以支持，部分诉请不予支持；对反诉部分诉请均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)陈秋萍与被告(反诉原告)李先玲于2017年9月3日签订的《房屋租赁合同》部分有效、部分无效；
　　二、原告(反诉被告)陈秋萍与被告(反诉原告)李先玲签订的《房屋租赁合同》有效部分于2019年1月21日解除；
　　三、被告(反诉原告)李先玲于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈秋萍租金(占有使用费)人民币484,723元；
　　四、被告(反诉原告)李先玲于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈秋萍门卫物业管理费人民币15,231元；
　　五、被告(反诉原告)李先玲于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈秋萍违约金人民币50,000元；
　　六、对原告(反诉被告)陈秋萍的其余本诉诉讼请求不予支持；
　　七、对被告(反诉原告)李先玲的全部反诉诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计人民币4,650元、(2018)沪0120财保277号案件诉前保全费3,020元、反诉案件受理费2,555元，均由李先玲负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：唐祖峰

书记员：刘  伟