陈素林与周明新房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：陈素林，女，1951年5月28日出生，汉族，户籍地浙江省，现住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：俞长兴(系陈素林丈夫)，住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：狄国鸣，上海市远东律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：周明新，男，1972年3月13日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市，现住上海市普陀区。
　　第三人：上海春晖物业管理有限公司，注册地上海市闵行区，主要营业地上海市闵行区。
　　法定代表人：沈晓弟，董事长。
　　委托诉讼代理人：赵建荣，男。
　　原告陈素林与被告周明新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案受理。本案诉讼期间，本院于2019年2月15日依法追加了上海春晖物业管理有限公司(以下简称春晖物业公司)作为第三人参加了诉讼，因周明新提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，并适用简易程序于2019年3月13日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈素林的委托诉讼代理人俞长兴、狄国鸣，被告(反诉原告)周明新，第三人春晖物业公司的委托诉讼代理人赵建荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　陈素林向本院提出诉讼请求：1.确认陈素林与周明新存在的不定期房屋租赁合同关系于2018年11月9日解除；2.周明新立即迁出上海市闵行区七莘路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋，并将该房屋返还陈素林；3.周明新支付陈素林自2017年9月12日起至实际返还租赁房屋之日止，按每月人民币(币种下同)3,400元标准计算的房屋租金及房屋使用费；4.周明新偿付陈素林违约金14,280元，陈素林之前收取周明新的2,200元押金不予退还；5.周明新承担返还租赁房屋前由其实际使用而发生的水、电费用。
　　事实和理由：位于上海市闵行区七莘路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋(即本案涉案房屋)的产权人为上海鑫昌房地产开发经营有限公司(以下简称鑫昌房地产公司)。2011年12月9日，陈素林将涉案房屋借给周明新临时使用，使用期限暂定为三个月，月使用费为2,200元，押金为2,200元，第一次支付使用费三个月为6,600元，支付期间为2011年12月12日至2012年3月11日止。租赁房屋三个月使用期限届满，周明新继续使用租赁房屋至今。期间，双方对房屋使用费进行过调整，至今已调整至每月3,400元。2018年11月，陈素林通知周明新决定解除双方的房屋租赁合同关系，周明新于2018年11月9日收到《解除租赁合同通知书》。目前，周明新还居住在租赁房屋内拒不迁出。另周明新支付房屋使用费至2017年9月11日止。2017年10月，鑫昌房地产公司曾以租赁房屋产权人身份起诉周明新，要求解除租赁关系，该案经过一审判决二审裁定。在庭审中，周明新明确表示，即便陈素林与鑫昌房地产公司存在委托关系，其仍选择陈素林作为租赁合同关系的相对方，不认可鑫昌房地产公司的出租人地位。在明确本案租赁合同相对方后，鑫昌房地产公司撤回上诉。综上所述，陈素林为维护自身的合法权益，故诉至法院。
　　针对陈素林的诉讼请求，周明新辩称：第一，不同意于2018年11月9日解除租赁关系，双方的租赁关系在2017年9月1日已经解除，涉案房屋的使用权已由第三人春晖物业公司占有，春晖物业公司和案外人吴某某的租赁合同就可以证明；第二，陈素林不是涉案房屋的产权人，在产权不明确的情况其将房屋出租给了周明新，其无法提供涉案房屋真正产权人与其的关系以证明其有权出租涉案房屋，在2017年9月1日涉案房屋使用权被春晖物业公司占有后，其不具有出租房屋的权利，故其无权向周明新要求归还房屋；第三，由于陈素林无权出租房屋，故其无权索取租金，且周明新没有住在涉案房屋内；第四，周明新没有违约，故陈素林主张违约金没有依据；第五，水电费与周明新没有关系。
　　同时，周明新向本院提出反诉请求：1.确认陈素林与周明新存在的不定期房屋租赁合同关系于2017年9月1日解除；2.陈素林返还周明新房屋押金2,200元；3.陈素林返还周明新预付的自2017年9月1日起至2017年9月11日止的11天房屋租金1,210元。
　　事实和理由：涉案房屋系周明新于2011年12月12日从陈素林处承租而来，周明新一直使用至2017年9月1日，并支付房屋使用费至2017年9月11日。2017年9月1日第三人春晖物业公司以系黎明花园的管理者为由强行将周明新赶走，并将涉案房屋出租给他人使用，周明新于2017年8月29日通知陈素林涉案房屋被春晖物业公司强占。由于涉案房屋已经被春晖物业公司强占，并于2017年9月1日将涉案房屋出租给他人使用，所以周明新已无法履约不定期房屋租赁合同，周明新和陈素林的不定期房屋租赁合同应该于2017年9月1日终止，陈素林理应退还周明新的押金和预付的11天租金。综上所述，周明新为维护自身合法权益，故提出反诉。
　　针对周明新的反诉请求，陈素林辩称，不同意周明新的反诉请求。周明新发的解除合同的短信其没有收到过，周明新应该当面签订书面的协议。解除合同周明新应该将涉案房屋返还给陈素林，但至今涉案房屋都没有返还。解除合同也不是周明新的本意，如果是周明新的本意应该将涉案房屋返还给陈素林，现陈素林也希望解除合同。
　　针对陈素林的诉讼请求以及周明新的反诉请求，第三人上海春晖物业管理有限公司述称，其是通过上海市招标平台中标自2016年7月1日起对黎明花园小区进行物业管理。2016年6月23日，上海市闵行区黎明花园业主大会与其签订了物业服务合同，委托其对全小区内的房屋进行管理，故其有权对空置房屋进行出租，因物业费偏低，故业主大会也同意出租空置房屋补贴物业费。其与周明新没有发生过任何关系，也没有签订过任何合同，其于2017年9月1日将涉案的空置房屋出租给案外人吴某某使用，其出租房屋时涉案房屋已经空置，故案外人吴某某系从2017年9月1日开始使用涉案房屋，现涉案房屋由吴某某的兄弟吴盛荣在使用，涉案房屋的租金由吴盛荣自2018年4月1日开始以每月2,800元的标准向其支付。
　　本院经审理认定事实如下：2011年12月9日，周明新作为承诺人在一份《房屋临时使用承诺书》上签字，该《房屋临时使用承诺书》上载：位于黎明花园XXX号XXX室的毛坯房屋给本人临时使用，使用期限暂定为三个月；房屋使用费每月为2,200元，押金一个月使用费为2,200元，第一次支付使用费三个月为6,600元，押金一个月和第一次支付使用费合计为8,800元，第一次支付时间为2011年12月12日至2012年3月11日止;上述房屋受承诺方如允许继续使用并要求提高房屋使用费时，本人愿意按受诺方提出的房屋使用费标准及时支付给受承诺方(不足一个月时，按每个月30天计算支付每日使用费)，支付使用费和继续使用的使用费支付时间为每次到期日前一周支付次期使用费，如有违约，除支付约定月使用费外，另向受承诺方每天支付月使用费10%的违约金；使用期间保证不损坏房屋原貌，需要搬迁腾空房屋时，保证恢复原样，并愿意在一周内全部搬迁完成，如有违约，除支付约定使用费外，另向受承诺方每天支付月使用费10%的违约金，没有上述违约时押金退还，不计利息，如有上述任何一项违约时，承诺方承诺不退押金，并按上述约定承担违约责任；本人愿意按时向相关部门交付水费、电费等相关费用，并将每月水费、电费等相关费用的交付单复印件给受承诺方备案，一年满每月加200元整。上述《房屋临时使用承诺书》中落款仅有周明新作为承诺人签字并注明了身份证号码。
　　同日，周明新向陈素林支付了押金及三个月使用费共计8,800元，陈素林收款后向周明新出具了收条。
　　2016年6月23日，第三人春晖物业公司与案外人上海市闵行区黎明花园业主大会就黎明花园的物业管理服务事宜签订了《物业服务合同》。
　　2016年7月1日，案外人上海市闵行区黎明花园业主委员会出具《委托书》1份，载明：上海春晖物业管理有限公司2016年6月2日通过上海市招投标平台中标，自2016年7月1日起对黎明花园进行物业管理，并于2016年6月23日与业主大会签订了物业服务合同，业主大会委托上海春晖物业管理有限公司对该区域内一切房屋、设施、设备进行物业管理(包括物业管理用房、门卫室、垃圾房、监控室、共用地面架空层、共用走廊、共有绿化、道路、场地和空置房屋的管理使用)。
　　2017年8月21日，春晖物业黎明管理处出具《协议书》1份，载明：今将黎明花园XXX号XXX室从2017年9月1日至2018年9月1日临时给吴某某使用，遇到特殊情况及不可预知情况，我方将提前一个月通知你方搬离。
　　2017年8月29日，周明新向陈素林的手机号码(XXXXXXXXXXX)发送短信，载明：“老板娘，因新物业断水断电，无法正常居住，我从9月1号就退租，到时你把押金和十几天的房租退我”。
　　2017年9月3日，周明新将春晖物业黎明管理处出具《协议书》拍照后发送彩信至陈素林的手机号码(XXXXXXXXXXX)。
　　2018年1月9日，案外人鑫昌房地产公司向周明新提起(2018)沪0112民初1817号案件的诉讼，要求：1.确认鑫昌房地产公司与周明新存在的不定期房屋租赁合同关系于2017年9月17日解除；2.周明新立即迁出涉案房屋，并将该房屋返还鑫昌房地产公司；3.周明新支付鑫昌房地产公司自2017年9月12日起至实际返还租赁房屋之日止，按每月3,400元标准计算的使用费；4.周明新承担返还租赁房屋前由其实际使用而发生的水、电费用。周明新在该案中辩称，其与鑫昌房地产公司没有租赁关系，其只与陈素林有租赁关系，并认为春晖物业公司现管理黎明花园小区，并在2017年9月1日强行征用涉案房屋，其也于2017年8月29日发短信通知陈素林，告知因新物业断水断电导致无法正常居住，故其从2017年9月1日退租，到时把房租及押金退还，并发送给陈素林一份春晖物业公司和吴某某签署的协议书，告知陈素林涉案房屋被春晖物业强行征用，故不同意鑫昌房地产公司的所有诉讼请求。本院审理后认为，案外人鑫昌房地产公司未能提供足够证据证明双方之间存在租赁合同关系，以及明确的权利义务关系，故难以认定鑫昌房地产公司和周明新之间存在租赁关系，因此，本院于2018年7月6日判决驳回鑫昌房地产公司的全部诉讼请求。因案外人鑫昌房地产公司不服该判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院审理过程中，周明新明确表示，即便陈素林与鑫昌房地产公司间存在委托关系，其仍选择陈素林作为租赁合同关系的相对方，故鑫昌房地产公司于2018年10月30日以需另行主张为由提出申请撤回上诉，上海市第一中级人民法院于2018年11月2日作出(2018)沪01民终10878号民事裁定，准许鑫昌房地产公司撤回上诉，一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。
　　2018年11月8日，陈素林委托律师向周明新发出《解除租赁合同通知书》1份，通知其：一、陈素林依据《合同法》相关规定，决定即日起解除周明新与陈素林存在的上海市闵行区七莘路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室(黎明花园)房屋租赁合同；二、房屋租赁合同解除后5日内，请周明新腾空租赁房屋归还陈素林，同时，付清所欠的房屋使用费、水、电、煤气等费用，并与陈素林办理好交接手续。根据陈素林提供的快递详情显示，该《解除租赁合同通知书》于2018年11月9日投递并签收。
　　2018年12月4日，陈素林以诉称之理由向本院提起诉讼。
　　另查明，根据陈素林提供的《上海市房地产权证》及《上海市不动产登记簿》显示，涉案房屋登记的权利人为案外人鑫昌房地产公司。2018年10月30日，案外人鑫昌房地产公司出具《房屋租赁委托书》1份，载明：兹委托上海鑫昌物业管理有限公司和陈素林对外出租本公司位于七莘路XXX弄XXX支弄黎明花园的剩余房屋，包括87号201室、87号101室房屋，租金标准、租赁方式、付款方式等相关事宜，由上海鑫昌物业管理有限公司和陈素林全权与承租户协商决定，租金由陈素林全权收取。
　　还查明，周明新向陈素林支付使用费至2017年9月11日。周明新最后一次支付使用费的标准为每月3,400元，支付时间为2017年6月10日，金额为10,200元。
　　又查明，陈素林曾在(2018)沪0112民初1817号案件的审理中，作为证人到庭作证，陈素林陈述其未收到周明新退租的电话，短信其也从来不看的，周明新没有通知过其春晖物业公司要断水断电，但表示周明新曾说过现在不住了，是由其他人在使用涉案房屋。
　　诉讼中，陈素林明确其不清楚水、电费用的具体数额，也没有进行过代付，并明确XXXXXXXXXXX系陈素林的电话，但其从来不看短信，并表示不管涉案房屋内实际居住的是谁，其只要求周明新返还房屋，其他人不要求在本案中处理。周明新表示因涉案房屋被春晖物业公司强行占有，通过断水断电的方式，通知其不再出租房屋，故其未能向陈素林交还房屋，只能短信通知陈素林自行去收房。第三人春晖物业公司认为其不存在强行占有的情况，周明新退租后其已于2017年9月1日将涉案房屋出租给吴某某。
　　以上事实，由陈素林提供的《房屋临时使用承诺书》、《上海市房地产权证》、《房屋租赁委托书》、营业执照、(2018)沪0112民初1817号民事判决书、(2018)沪01民终10878号民事裁定书、《解除租赁合同通知书》及邮寄凭证、账户明细查询文件、《上海市不动产登记簿》，周明新提供的《房屋临时使用承诺书》、收条、支付凭证、短信、《协议书》，第三人春晖物业公司提供的《委托书》、《物业服务合同》以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院认为,周明新基于《房屋临时使用承诺书》而占有使用涉案房屋，并支付了使用费至2017年9月11日止，虽然《房屋临时使用承诺书》上只记载了承诺人，但周明新选择陈素林作为租赁合同关系的相对方，且陈素林亦认可，根据《房屋临时使用承诺书》的内容，双方之间成立不定期租赁关系。不定期租赁关系中，当事人可以随时解除合同，本案中，周明新于2017年8月29日以短信的形式通知陈素林其将于2017年9月1日退租，虽然陈素林表示其从来不看短信，但该电话号码经陈素林确认系其本人所有，且陈素林曾在(2018)沪0112民初1817号案件的庭审证词中也提到周明新曾说过其现在不住了，是由其他人在使用涉案房屋，故周明新要求确认陈素林与周明新存在的不定期租赁关系于2017年9月1日解除，于法有据，本院予以支持。陈素林主张双方的不定期租赁关系于2018年11月9日解除，缺乏依据，故对于陈素林的该项诉讼请求本院不予支持。不定期租赁关系解除后，陈素林理应向周明新返还押金。虽然周明新没有直接向陈素林交还过房屋，但鉴于《房屋临时使用承诺书》未载明受承诺方，案外人鑫昌房地产公司也曾向周明新主张交还房屋，而周明新系在(2018)沪01民终10878号案件审理过程中才明确选择陈素林作为租赁合同关系的相对方，且根据周明新发送给陈素林的短信及陈素林的证词来看，周明新告知过陈素林退租系由于新物业的原因，且其已不再使用涉案房屋，由于第三人春晖物业公司确认其已在周明新退租后将涉案房屋出租给案外人吴某某，由吴某某自2017年9月1日起使用涉案房屋，故涉案房屋现在并非由周明新实际占有使用，而陈素林在此情况下仍坚持要求周明新向其返还涉案房屋，缺乏依据，本院不予支持。由于周明新已支付使用费至2017年9月11日止，支付标准为每月3,400元，而周明新自2017年9月1日起并没有实际占有使用涉案房屋，且已经通知了陈素林，故陈素林理应向周明新退还自2017年9月1日起至2017年9月11日止的使用费，现周明新主张上述使用费以1,210元计，系其对自己权利的处分，本院予以准许。陈素林要求周明新支付自2017年9月12日起的使用费并承担违约金及不退还押金的主张，缺乏依据，本院不予支持。虽然陈素林根据《房屋临时使用承诺书》要求周明新承担水、电费用，但诉讼请求必须明确具体，现陈素林在诉讼中明确其不清楚水、电费用的具体数额，也没有进行过代付，故对于陈素林的该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)陈素林与被告(反诉原告)周明新就位于上海市闵行区七莘路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋建立的不定期租赁关系于2017年9月1日解除；
　　二、原告(反诉被告)陈素林于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)周明新返还押金人民币2,200元；
　　三、原告(反诉被告)陈素林于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)周明新返还自2017年9月1日起至2017年9月11日止的使用费人民币1,210元；
　　四、驳回原告(反诉被告)陈素林的全部本诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计人民币701元，由原告(反诉被告)陈素林负担，反诉案件受理费减半收取计人民币25元，由原告(反诉被告)陈素林负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：林  叶

书记员：高  燕