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陈育振与魏定全房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

2021-06-09 独角龙 评论0

  原告:陈育振,男,1976年3月20日出生,汉族,住福建省。
  委托诉讼代理人:胡明阳,北京市隆安律师事务所上海分所律师。
  被告:魏定全,男,1982年8月8日出生,汉族,住上海市宝山区。
  第三人:钱程,男,1988年10月5日出生,汉族,住上海市中山北路XXX号D座301室。
  原告陈育振与被告魏定全及第三人钱程房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年7月24日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告陈育振及其委托诉讼代理人胡明阳、被告魏定全、第三人钱程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原告陈育振向本院提出诉讼请求:一、判令被告支付原告自2019年4月1日起至2019年4月30日止的租金人民币(以下币种均为“人民币”)15,750元;二、判令被告支付原告自2019年5月1日起至其实际返还上海市普陀区岚皋路XXX号房屋(以下简称为“涉案房屋”)之日止的占有使用费(按照每月15,750元为标准);三、判令被告返还涉案房屋;四、判令被告支付原告违约金15,000元(被告已支付押金15,000元可作为违约金抵扣)。事实和理由:原告自第三人处承租涉案房屋,2016年4月28日,原、被告签订《房屋租赁合同》,约定:原告将涉案房屋的其中一间(南间)转租于被告,建筑面积55平方米,租期自2016年5月1日起至2019年4月30日止,租金每年180,000元,租金自第二年开始每年上浮5%,租金每三个月为支付一次,押金15,000元。合同签订后,原、被告按约履行合同义务,但被告至今未支付最后一个月的租金,亦未返还房屋,已然违约,双方协商无果,故原告诉至法院。
  被告魏定全辩称,被告承租房屋后用于经营“郑远元专业修脚房”,被告一直愿意缴纳房租,只是原告与第三人所约定的租赁期限即将届满,被告担心原告不退还押金,故最后一个月的租金未再支付,而是以押金抵扣,被告未违约;原告的转租权未在其作为承租人所签订的租赁合同中有所约定,其租期届满后,也未续签合同续租,故其无权要求被告返还房屋;现被告同意返还房屋,但是需要到2019年12月底才能搬离;返还房屋之前,被告同意支付占有使用房屋所产生的费用。
  第三人钱程述称,涉案房屋系第三人自工商银行普陀支行处承租而来,后第三人和原告签订《房屋租赁合同》,将涉案房屋的南间转租于原告;第三人同意原告将房屋转租他人,但对原、被告之间的租赁情况不清楚;被告向第三人支付了2019年5月到2019年8月四个月的占有使用费,但第三人只是代收,即代原告收取该笔费用;第三人坚持认为,被告应向原告支付占有使用费,上述四个月的费用,第三人同意与原告自行交接。
  当事人围绕诉讼请求依法提交证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下:
  一、2015年3月30,原告与第三人就涉案房屋签订《房屋租赁合同》,约定:原告向第三人承租涉案房屋,房屋建筑面积166平方米,租期自2015年5月1日起至2019年4月30日止,每年租金400,000元,租金按每一年为一期支付,第三、四年租金在第一、二年的基础上上浮5%,押金66,666元。
  二、2016年4月28日,原、被告就涉案房屋中的一间(本院注:涉案房屋被分割为三间,该间为南边起第一间)签订《房屋租赁合同》,约定:被告向原告承租该房屋,租期自2016年5月1日起至2019年4月30日止;每年租金180,000元,租金按每三个月为一期支付,第二年租金上浮5%,第三年租金上浮5%,第四年不再上浮;押金15,000元,租期届满后,被告交还房屋及设施,并付清相应费用,原告确认后应立即将押金全额退还被告;被告不交或者不按约定交租达10日以上,原告可解除合同;被告无权将房屋转租他人。合同另就违约责任进行了约定:原告保证被告在租期内的使用权,无法定特殊理由原告不得提前收回房屋,除被告出现违约责任。
  三、2017年5月2日,案外人上海悦塘实业有限公司出具《转租证明》,主要内容为:该公司允许原告将涉案房屋转租于第三方用于合法经营。第三人表示,其为该公司法定代表人及唯一股东,其亦认可原告的转租行为。
  四、被告分别于2019年6月4日、2019年7月2日、2019年8月7日、2019年9月10日向第三人个人转账支付15,000元,共计60,000元,四次转账被告均“附言:房租”。
  审理中,原告同意并追认第三人代为收取被告自2019年5月至2019年8月四个月的占有使用费,就该笔费用,原告与第三人均同意自行交接。原、被告均确认,租期届满后,房屋一直由被告占有使用;双方均要求被告已支付原告的押金15,000元,在本案中一并处理。
  本院认为,原、被告就涉案房屋(南间)签订的《租赁合同》系双方真实意思表示,符合法律规定,应为有效,合同双方应严格按照合同约定行使权利、履行义务,然,被告至今未支付租期届满前最后一个月的租金,显已违约,原告要求被告支付该租金,符合合同约定,本院应予支持。另外,被告虽有违约行为,但租赁合同中未对违约责任作出明确、具体约定,经本院释明后,原告依然主张违约金,本院对此难以支持。租期届满后,被告继续占有使用房屋,原告据此主张被告返还房屋并支付其占有使用费,并无不妥,且占有使用费的金额标准尚属合理,本院应予支持;但鉴于被告已向第三人支付了部分占有使用费,原告对此予以认可,原告、第三人亦表示自行交接,故本院对此予以确认。另,原、被告均要求押金在本案中一并予以处理,并无不当,本院将一并予以处理。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定,判决如下:
  一、被告魏定全应于本判决生效之日起十日内支付原告陈育振自2019年4月1日起至2019年4月30日止的租金人民币15,750元;
  二、被告魏定全应于本判决生效之日起十日内返还原告陈育振上海市普陀区岚皋路XXX号南边起第一间房屋;
  三、被告魏定全应于本判决生效之日起十日内支付原告陈育振自2019年5月1日起至其实际返还上述房屋之日止的占有使用费(按照每月人民币15,750元为标准;被告魏定全已向第三人钱程支付的人民币60,000元应予抵扣);
  四、原告陈育振应于本判决生效之日起十日内返还被告魏定全押金人民币15,000元;
  五、对原告陈育振的其余诉讼请求不予支持。
  负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  本案受理费人民币962元,减半收取,即人民币481元,由被告负担。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员:邵莉星

书记员:陈依宁

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