陈某发、姜某和与杨培英、杨某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：陈某发，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：梅靖，上海市荣业律师事务所律师。
　　原告：姜某和，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：姜某祥。
　　委托诉讼代理人：梅靖，上海市荣业律师事务所律师。
　　被告：杨培英，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市松江区。
　　被告：杨某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市松江区。
　　第三人：王忠平，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市普陀区。
　　第三人：于嵘，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　上述两第三人的共同委托诉讼代理人：李婷，上海市沪南律师事务所律师。
　　原告陈某发、姜某和与被告杨培英、杨某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月16日受理后，依法适用简易程序。2017年12月20日，经原告申请，本院依法追加王忠平、于嵘为第三人。后因第三人王忠平、于嵘下落不明，本案依法转为适用普通程序，于2018年4月16日、9月14日两次公开开庭进行了审理。原告姜某和到庭参加第二次庭审，两原告的共同委托诉讼代理人梅靖均到庭参加诉讼。被告杨培英、杨某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，第三人王忠平、于嵘及其共同委托诉讼代理人李婷到庭参加第一次庭审，拒不到庭参加第二次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告陈某发、姜某和向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行《房地产买卖合同》，配合将松江区洞泾镇洞宁路XXX弄XXX号XXX室房屋登记至原告名下。事实和理由：2011年6月14日，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将上海市松江区洞泾镇洞宁路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，总价646,872.19元。原告按约支付了全部房款，被告也将系争房屋交付给原告使用。现已满足房屋过户条件，但被告不予配合。故诉至法院，请求判如所请。诉讼过程中，因系争房屋已抵押给第三人王忠平、于嵘，并已办理抵押登记，故原告变更诉讼请求为：1、确认原、被告之间的《房地产买卖合同》于2018年8月17日解除；2、判令被告退还原告购房款646,872.19元，并赔偿原告因合同不能履行的损失2,733,127元。
　　被告杨培英、杨某某未作答辩。
　　第三人王忠平、于嵘述称，不知晓原告与被告间的房屋买卖事宜，被告杨培英因向第三人借款而将房屋抵押给第三人，第三人享有合法有效的抵押权。
　　本院经审理查明认定事实如下：2010年5月11日，被告杨培英为出售方(甲方)、原告姜某和为买进方(乙方)，签订了《定金合同》，约定甲方将依法取得坐落在上海市松江区洞泾镇洞宁路润景苑三期小区三楼房屋，面积139平方米的房屋出售给乙方；成交总价为642,600元，2010年5月11日付定金20,000元、2010年5月13日付180,000元、交房当天支付442,600元。
　　2011年6月14日，被告杨培英、杨某某为卖售人(甲方)、原告姜某和、陈某发为买受人(乙方)，签订《房地产买卖合同》，约定由乙方受让甲方自有的坐落在上海市松江区洞泾镇洞宁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，面积138.71平方米；房地产转让总价646,872.19元，2010年5月11日付定金26万元、2011年6月14日前付351,872.19元、2011年6月14日前付35,000元。该合同第十条约定：本合同生效后，若甲方相关的继承人不配合进行产权过户给乙方的或甲方要收回房地产都属于甲方违约，必须按房地产违约提出当时市场评估总价的二倍赔偿给乙方。
　　另查明，2009年12月4日，被告杨某某(乙方)为被拆迁人与拆迁人(甲方)松江区洞泾镇人民政府动迁办公室签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定对乙方座落于光星村6队603号房屋进行动迁。被告杨某某、杨培英在《中心村个人产权办理登记表》安置户确认签名栏签名，该表“办理产权证室号、姓名”栏载明润景苑XXX号XXX室杨某某；润景苑XXX号XXX室杨某某、杨培英；润景苑XXX号XXX室杨某某、朱蕾；润景苑XXX号XXX室杨某某、杨培英。2016年8月9日，被告杨某某出具承诺书，载明将系争房屋产权名单独写杨培英。
　　再查明，系争房屋登记的权利人为杨培英。2017年8月22日，被告杨培英与第三人王忠平、于嵘签订《不动产抵押借款合同》，约定被告杨培英向第三人借款250万元，借款期限自2017年8月29日至2018年8月28日。被告杨培英将系争房屋作为借款的担保抵押给第三人，并办理了不动产抵押权登记，不动产登记证明号为沪(2017)松字不动产证明第XXXXXXXX。
　　又查明，2010年5月11日，被告杨培英出具收条，载明收到原告定金2万元。同年5月13日，被告杨培英出具收条，载明收到原告定金18万元。2011年6月14日，被告杨培英出具收条，载明收到原告购买系争房屋的房款6万元。同日，上海农村商业银行现金解款单，载明的收款人为上海开天房地产开发经营有限公司，付款人为杨培英，款项来源为房款，金额351,872.19元。被告杨培英于当日出具收条，载明收到原告购买系争房屋房款386,872.19元(其中351,872.19元直接打入农村商业银行开天房地产开发经营有限公司的账户，现金35,000元直接由杨培英收取)，全部房款646,872.19元已全部付清。原告姜某和于2011年6月14日办理了《楼宇交接书》，系争房屋于当日交付。
　　2018年5月17日，原告申请对系争房屋在当日的房地产市场价值进行评估。经上海大雄房地产估价有限公司评估，于2018年6月22日实地查勘后出具大雄房估法GSQXXXXXXXXXX号《房地产估价报告》。估价结果为在满足全部假设和限制条件下，估价对象房地产于价值时点的估价结果为338万元。原告为此支出评估费9,800元。当事人对该评估结果均未提出异议，经鉴定人员出庭质证，本院对《房地产估价报告》予以确认。
　　本院于2018年8月17日向两被告送达了原告变更诉讼请求要求解除《房地产买卖合同》的申请书。
　　第二次庭审过程中，原告确认愿意搬离系争房屋将系争房屋返还给被告，同意将此项内容作为双方合同解除的后果在本案中一并处理。
　　以上事实，有《定金合同》、《房地产买卖合同》、《借款抵押合同》、不动产登记证明、收条、《楼宇交接书》、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、《中心村个人产权证办理登记表》、承诺书、上海市不动产登记簿、《房地产评估报告》及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
　　本院认为，原告与被告签订的《定金合同》、《房地产买卖合同》，为双方当事人的真实意思表示，属有效合同，双方均应按约履行。被告杨培英在与原告就系争房屋定有买卖合同并已将系争房屋交付原告使用的情形下，仍将系争房屋抵押给第三人，并办理了抵押登记，致使原告无法实现将系争房屋过户至原告名下，实现合同的物权目的，故原告要求解除双方的房地产买卖合同之请求，本院予以支持。
　　关于合同解除的后果，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方房屋买卖合同解除，被告理应将原告交付的房款退还给原告，故原告主张要求被告退还房款646,872.19元之请求，本院予以支持。
　　关于溢价损失，本院认为因被告杨培英在房屋买卖合同的标的物上设置了抵押，致使原告无法实现合同目的而导致合同解除的，被告应属违约方，应当赔偿原告相关的损失。现系争房屋经评估的市场价值为338万元，原告主张合同解除的溢价损失为2,733,127元并无不当，本院予以支持。
　　另，原告因购买房屋而取得对系争房屋的占有，现双方买卖合同解除，原告亦应当将系争房屋返还给被告，此亦属合同解除后果之一，原告亦表示愿意在本案中一并处理，本院予以准许。
　　综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
　　一、确认原告陈某发、姜某和与被告杨培英、杨某某就上海市松江区洞泾镇洞宁路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》于2018年8月17日解除；
　　二、被告杨培英、杨某某于本判决生效之日起十日内退还原告陈某发、姜某和房款646,872.19元；
　　三、被告杨培英、杨某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈某发、姜某和因《房地产买卖合同》解除产生的房屋溢价损失2,733,127元;
　　四、原告陈某发、姜某和于本判决生效之日起十日内搬离上海市松江区洞泾镇洞宁路XXX弄XXX号XXX室房屋。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费33,920元，评估费9,800元、财产保全费5,000元，合计诉讼费用48,720元，由被告杨培英、杨某某负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李  娜

书记员：王凌琼