陈艳与徐方宝、徐静房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：陈艳，女，1982年1月29日生，汉族，住上海市普陀区。
　　委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。
　　被告：徐方宝，男，1960年8月15日生，汉族，住上海市宝山区。
　　被告：徐静，女，1988年11月14日生，汉族，住上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：张旭，上海市银星律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：何凤仙，上海市银星律师事务所律师。
　　原告陈艳与被告徐方宝、徐静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈艳及其委托诉讼代理人卞东凤、被告徐静的委托诉讼代理人何凤仙到庭参加诉讼。被告徐方宝经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
　　原告陈艳向本院提出诉讼请求：1、两被告协助原告将上海市宝山区泗塘六村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权过户到原告名下；2、两被告支付原告逾期过户违约金(以人民币195万元的日万分之五为标准，期限自2017年11月21日起计算至实际过户之日止)；3、两被告支付逾期迁出户口违约金(以人民币195万元的日万分之五为标准，期限自2018年2月8日起至全部户口实际迁出日止)。事实和理由：2017年10月27日，原告与两被告签订《房地产买卖居间协议》《房屋买卖合同》，约定原告以人民币195万元(以下币种均为人民币)的价格向两被告购买系争房屋。合同签订后原告按照约定支付被告房款180万元。系争房屋过户过程中被司法查封，致使过户材料被退回。因系争房屋被司法查封，被告构成违约，故原告诉至本院。
　　被告徐静辩称，同意将产权过户到原告名下。另，不能按期交房的责任不在被告徐静，而在于案外人的某某，且违约金标准过高，故被告徐静不同意其他诉讼请求。
　　被告徐方宝未作答辩。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　系争房屋权利人系徐方宝、徐静，建筑面积48.84平方米。
　　2017年10月27日，陈艳(乙方)与徐方宝、徐静(甲方)签订《房屋买卖合同》，约定乙方以195万元价格向甲方购买系争房屋。
　　2017年11月1日，陈艳(乙方)与徐方宝、徐静(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方以160万元的价格向甲方购买系争房屋。合同第六条约定，甲乙双方确认，在2017年11月20日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以宝山区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第三款内容处理：(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定应当交付期限第二日起算至实际交付之日止……附件三付款协议约定：1、签订本合同前乙方支付甲方定金10万元，签订本合同后当日内乙方应自行支付给甲方部分首期房价款55万元，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款共计65万元……3、待相关部门出具购房人家庭成员及其名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后3日内，甲乙双方赴上海市宝山区房地产交易中心申请办理产权过户手续，当日内乙方应支付甲方第二期房价款80万元；4、甲方应于2018年2月7日前至相关公安派出机关办理该房产的甲方原有户口迁出手续，完成后当日内乙方应支付给甲方第三期房价款15万元。合同补充条款(一)第3条约定，甲方承诺于签订本合同后的2018年2月7日前向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续，若甲方未按时申请办理原有户口(若有)迁出手续，或在签订本合同后18个工作日内原有户口(若有)未能迁出，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口(若有)迁出时止。2017年11月1日，陈艳与徐方宝、徐静签订《补充协议》，约定系争房屋实际成交价为195万元。2017年11月14日，系争房屋交付陈艳。同日，陈艳与徐方宝、徐静共同向宝山区不动产登记事务中心申请办理转让过户手续。转让过户过程中，系争房屋被本院司法查封。嗣后，陈艳对申请执行人邓正坤与被执行人徐方宝公证债权文书纠纷一案执行标的提出书面异议，2018年4月11日，本院裁定中止对系争房屋的执行。现系争房屋因他案的司法查封已全部解除。另，陈艳支付徐方宝、徐静房款共计180万元，并将剩余房款15万元交至本院。
　　再查明，系争房屋中现有徐方宝户口在内。徐静户口于2018年4月1日迁出系争房屋。
　　本院认为，陈艳与徐方宝、徐静就系争房屋签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，均应恪守并履行。现系争房屋司法查封已全部解除，过户已无障碍，陈艳要求徐方宝、徐静协助将系争房屋过户至其名下的主张符合法律规定，本院予以支持。关于逾期过户违约金，因系争房屋被司法查封，致使系争房屋过户延迟，徐方宝、徐静应当按照约定承担违约责任。关于违约金，综合双方履行合同的情形、陈艳的实际损失等因素，陈艳主张的违约金过高，本院依法予以调整为按照已付房款的日万分之二计算。关于逾期迁出户口违约金，因徐方宝、徐静至今未能将系争房屋内户口全部迁出，其行为已构成违约，依约应承担相应的违约责任。考虑到本案实际情况，本院依法予以调整为按照每天50元计算,总额不超过16万元。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、被告徐方宝、徐静于本判决生效之日起十日内，协助原告陈艳将上海市宝山区泗塘六村XXX号XXX室房屋过户至原告陈艳名下；
　　二、被告徐方宝、徐静于本判决生效之日起十日内，按照180万元的日万分之二为标准向原告陈艳支付自2017年11月21日至上述房屋过户至原告陈艳名下止的逾期过户违约金；
　　三、被告徐方宝、徐静于本判决生效之日起十日内，按照每日50元向原告陈艳支付逾期迁出户口的违约金(自2018年2月8日起至户口迁出之日止，总额不超过16万元)。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费收取22,350元，由被告徐方宝、徐静负担。保全费5,000元，由被告徐方宝、徐静负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：武恩强

书记员：汤宇军