陈某某与杨某某房屋买卖合同纠纷一审民事裁定书

　　原告：陈某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：戚忻魁，上海浩瀚律师事务所律师。
　　被告：林品富，男，1953年1月18人出生，汉族，住上海市杨浦区双辽新村XXX号XXX室。
　　被告：杨某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：郁千龄，上海市明立律师事务所律师。
　　第三人：渤海国际信托股份有限公司，住所地河北省石家庄市新石中路XXX号B座22-23层。
　　法定代表人：成小云，董事长。
　　委托诉讼代理人：孔繁昊，上海一湃律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：董瀚月，上海一湃律师事务所律师。
　　第三人：陆行洲，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市杨浦区长海二村XXX号XXX室。
　　原告陈某某与被告林品富、被告杨某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，因原告陈某某申请诉讼保全，本院于2019年3月19日作出民事裁定，查封被申请人杨某某名下的上海市杨浦区双辽新村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。2019年5月17日，本院公开开庭进行了审理，原告陈某某的委托诉讼代理人戚忻魁、被告林品富、被告杨某某及其委托诉讼代理人郁千龄到庭参加了诉讼。因案情复杂，本案依法转为适用普通程序组成合议庭进行审理，并追加渤海国际信托股份有限公司(以下简称渤海公司)、陆行洲为本案第三人参加诉讼，于2019年9月29日公开开庭进行了审理，原告陈某某的委托诉讼代理人戚忻魁，被告林品富，被告杨某某及其委托诉讼代理人郁千龄，第三人渤海公司的委托诉讼代理人孔繁昊、董瀚月，第三人陆行洲到庭参加了诉讼。
　　原告陈某某向本院提出诉讼请求：1、要求确认被告林品富与被告杨某某于2016年5月8日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)》无效，并要求两被告配合原告将系争房屋产权恢复登记至被告林品富名下，恢复登记所产生的税费和手续费由两被告承担；2、要求被告杨某某还清第三人渤海公司的贷款并涤除系争房屋上的抵押；3、本案全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告陈某某是被告林品富的妻子，2018年12月底，女儿林颖与父母商量是否可以出售各自房屋，合并购置一套大点的房屋一起生活，方便相互照顾，陈某某和林品富均认同。但当林颖和陈某某持系争房屋的房产证去中介挂牌时却被告知查询不到该房产证编号，后经追问林品富，才得知因其欠赌债，与被告杨某某恶意串通，将市值360万元的系争房屋以220万元的低价过户至被告杨某某名下。两被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故提起诉讼。
　　被告林品富辩称，同意原告诉请，原告诉状上的陈述均是事实，我首先表示向原告承认自身的过错，原告提出的任何方案，只要我可以做到，我都会同意。我与被告杨某某、第三人陆行洲之间只存在债务纠纷，不存在系争房屋买卖的真实意思表示。
　　被告杨某某辩称，不同意原告诉请，两被告就系争房屋签订的买卖合同合法有效，不存在恶意串通的情形，被告杨某某对涉案房屋构成善意取得，是合法权利人。被告林品富当初向被告杨某某出示房产证原件时，房产证上只有被告林品富一人，被告杨某某认为系争房屋属于被告林品富一人所有，被告杨某某已经尽到合理的注意义务，房屋成交价是220万元，该价格已经通过房地产交易中心核价标准，因两被告完成该房屋交易后，房价大幅上涨，后经双方协商一致，被告杨某某补偿被告林品富因房价大涨所产生的损失共向被告林品富支付房款289.5万元，远远超出220万元的合同约定价格，所以系争房屋的交易价格不存在低于市场价格的情形，被告杨某某与被告林品富在此次交易前从未见过，也无经济纠纷，被告杨某某购买该房屋不是实际居住，是为了孩子读书而购买，已经充分了解该房屋的状况。原告称被告林品富在外赌博欠债，与被告杨某某无关，不存在恶意串通的情况。被告杨某某对系争房屋是善意取得，并支付了对价，属于法律上适格的善意第三人，请求驳回原告诉请。审理中，被告杨某某变更已支付给被告林品富的购房款总金额数为243.49万元，该金额系由签订房屋买卖合同时的10万元定金、2016年7月19日第三人陆行洲的67万元转账款、2016年7月20日第三人陆行洲支付给案外人马某1于涤除系争房屋上设定的抵押的30万元现金、2016年11月15被告杨某某向被告林品富转账的钱款4.5万元、2016年4月起至2017年12月期间第三人陆行洲通过银行转账方式向被告林品富支付的118.19万元，以及第三人陆行洲于2015年11月18日至12月4日期间支付给被告林品富的13.8万元组成。
　　第三人渤海公司述称，我方于2018年11月15日与杨某某签订了贷款合同及抵押合同，并在上海市张江公证处办理了具有强制执行效力的公证书，于2018年11月20日向被告杨某某提供了贷款200万元，在系争房屋上设定了由我公司作为抵押权人的抵押，债权金额为200万元。合同约定借款期限为一年，从2018年11月15日至2019年11月14日。杨某某收取贷款后，按合同约定按期归还利息款18,600元。根据合同约定，杨某某应于2019年11月14日归还贷款本金200万元。该房屋买卖合同的效力不影响第三人的抵押权，我方将在杨某某履行完毕全部债务的清偿后7天内撤销抵押登记。
　　第三人陆行洲述称，在杨某某与林品富就本案系争房屋买卖交易之前，杨某某为林品富偿还了100万元借款，该100万元是我给杨某某的，系争房屋交易过户到杨某某名下后，又对系争房屋进行了抵押借款，抵押借款197万元，实际到手是177万元，其中100万元直接还我了，7万元归林品富作为服务费，另70万元作为林品富此前欠我的债务的还款。系争房屋在没有过户前，我和林品富是有债权债务关系的，2016年11月30日以后我多次转钱给林品富共计50万元左右，正好补齐了林品富的房款。2016年，林品富向我提出想出售系争房屋，但他找不到买家，因为系争房屋上存在马2的抵押，即使房屋出售后林品富还需要在系争房屋内居住两年，他让我找适合的人选来做这个交易，他给出的优惠条件是不需先期支付首付款，可以直接将房产先行过户，过户完毕后将房产进行抵押，扣除首付款部分的钱款后的房款余额通过抵押房产获取，抵押房产所获取的贷款再交由林品富实际使用，贷款本金先由购房人偿还，并约定2年内贷款偿还过程中产生的贷款利息由林品富承担，2年后如林品富有偿还贷款能力就将系争房屋再过户回林品富名下。2016年9月23日，杨某某获得贷款后，林品富应当偿还贷款利息，但是其未依约偿还贷款利息，两个月后我觉得不妥就要求林品富按照正常买卖流程进行走账，目的是为了确保我方是真实的买房行为。之所以于2016年11月30日进行了两笔80万元的银行转账，就是为了能够完成正规的房屋买卖交易。此前我与林品富之间的钱款交付系零零碎碎的小额款项，为了保障我个人利益不受损失，故我在2016年11月30日通过银行转账方式由杨某某与林品富之间进行了2笔80万元的银行转账，当天转账160万元。在2016年11月30日，我叫我公司合伙人胡文佳将80万元转账给杨某某，再由杨某某将该80万元转账给林品富，再叫林品富将此款80万元转账给我现在的妻子蒋雪芳，再由蒋雪芳将此款转账给胡文佳，再由胡文佳将上述80万元第二次转账给杨某某，杨某某再将该款转账给林品富，林品富又将该款转账给蒋雪芳，蒋雪芳再将该80万元转回给胡文佳，通过同一笔钱款的2次转账方式形成杨某某和林品富之间有160万元的转账记录。因为买房人是杨某某，但是杨某某与林品富之间并未就购买系争房屋进行过钱款流转，全部购房款均是通过我支付给林品富，故在2016年11月30日通过上述形式上的转账行为对系争房屋的买卖钱款做了账面上的确认。48万元首付款收据也是为了办理系争房屋抵押贷款手续而出具的收据，该48万元银行转账是郑丽丽于2016年5月11日通过转账方式转给杨某某的，再由杨某某转给林品富，林品富再将该48万元转回郑丽丽，主要为了体现有银行流水，便于办理贷款手续，实际款项没有到林品富的账户。2016年7月19日的69万元房款收条是在系争房屋过户前需将马2的抵押撤销，将马2的欠款还清，故由林品富向我出具该69万元的收据，该款转账流程为2016年7月19日由我转账给杨某某67万元，再由杨某某转账给林品富67万元，再由林品富将689,900元通过林品富个人账户转账给马2作为归还马2的借款及利息，用于撤销设于系争房屋上抵押权人为马2的抵押权，便于系争房屋过户至杨某某名下。林品富在系争房屋上有100万元马2的抵押借款，通过杨某某转账67万元给林品富用于归还马2的借款，另我用现金还款方式归还了马230万元，这样凑足100万元归还马某1于撤销抵押。所以加上我个人之前借给林品富的140万元，共计240万元给了林品富，上述款项就应当作为系争房屋的购房款。
　　本院经审查认为，系争房屋原系被告林品富担任承租户名的公有住房。2000年1月，该房屋购买下产权。2000年6月9日，林品富取得系争房屋的《上海市房地产权证》，登记为系争房屋的权利人。2015年11月5日，林品富作为借款人(抵押人、乙方)与作为出借人(抵押权人、甲方)的案外人马2签订一份《房地产抵押借款合同》，约定向马2借款100万元，借款利息为1.5%/月，借款期限自2015年11月5日起至2016年11月4日止，借款以先息后本方式偿还。2015年11月5日和2015年12月3日，马2通过银行转账方式将70万元和30万元转入林品富账户，林品富还向马2出具了两张借条和两张收条，马2并在系争房屋上办理了债权金额为100万元的抵押登记。2016年5月9日，林品富作为卖售人(甲方)与作为买受人(乙方)的杨某某就系争房屋的买卖事宜签订一份《上海市房地产买卖合同》，合同约定甲乙双方通过上海春翔房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产座落地址为双辽新村XXX号XXX室，房屋类型为公寓，建筑面积52.98平方米，房地产转让价款共计2,200,000元。合同第四条约定，甲方于2016年10月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，双方确认，在2016年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议约定：1、签订本合同时，乙方支付定金100,000元；2、乙方于2016年5月10日首付560,000元；3、乙方于2016年6月30日前交易贷款1,500,000元；4、乙方于2016年7月30日前付尾款40,000元。经本院核实，2016年5月11日的48万元转款及2016年11月30日的160万元转款均非杨某某与林品富之间的真实转账行为，杨某某与林品富并未依照房地产买卖合同的约定实际履行房款支付和房屋交付，有违交易惯例，虚构房款交付、订立虚假凭据的行为明显存在涉嫌违法犯罪的情形，本案已不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑，鉴于上述案情有待刑事案件中查实，查实的结果影响到本案的审理，根据《最高人民法院〈关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定〉》和上海市高级人民法院的有关规定，民事案件审理中发现涉嫌犯罪的，应裁定驳回起诉，移送公安机关处理。
　　据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条、第一百五十四条的规定，裁定如下：
　　驳回原告陈某某的起诉。
　　本案诉讼保全受理费5,000元，由原告陈某某负担。
　　如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：张  扬

书记员：龚立琼