陈英与艾许灵房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：陈英，女，1967年1月5日出生，汉族，户籍地浙江省温州市。
　　委托诉讼代理人：应讯，上海市捷华律师事务所律师。
　　被告：艾许灵，男，1982年5月15日出生，汉族，户籍地河南省。
　　原告陈英与被告艾许灵房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月11日公开开庭进行了审理。原告陈英委托诉讼代理人应讯、被告艾许灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告陈英向本院提出诉讼请求：1、判令被告将上海市嘉定区马陆镇宝安公路XXX号XXX区XXX幢XXX号XXX-XXX楼的房屋返还原告；2、判令被告支付房屋占有使用费，按年租金人民币(以下币种同)21,000元计算，自2018年12月1日起至实际归还房屋之日止；3、判令被告将上述房屋恢复原状或承担恢复原状的相应费用。事实和理由：2017年12月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于嘉定区马陆镇宝安公路XXX号XXX区XXX幢XXX号XXX-XXX楼的房屋出租给被告使用，租赁期限为2017年12月1日起至2018年11月30日止，年租金为26,000元，押金为1,000元。租赁期间，出租房屋相关的水电、物业、维修、租赁税费、电话、宽带、有限电视等一切费用均由被告承担。原告在租赁期限届满前，多次明确告知被告合同期满后将不再续签租赁合同，并要求被告在合同期满后办理并返还房屋，并将房屋恢复原状。但是，租赁期满后，被告却拒不返还房屋，经原告多次要求，始终不肯搬离，故涉讼。审理过程中，原告明确放弃要求被告将租赁房屋恢复原状或承担恢复原状的相应费用的诉讼请求。
　　被告艾许灵辩称，认为与案外人赵某某口头约定的租赁期间是到2020年12月1日，现租期未到，2017年12月3日的租赁合同并非被告所签，但是实际已经履行，一年租金是21,000元，确认租期及租金支付至2018年11月30日，此后未再支付过租金。如果要返还房屋，对于原告主张的标准及起算时间均无异议。
　　本院经审理认定事实如下：上海市嘉定区宝安公路XXX号XXX区XXX幢XXX号XXX-XXX楼房屋(以下简称系争房屋)位于上海嘉定汽配科技城内，系陈英于2001年5月30日与上海嘉定汽配科技城建设指挥部、上海嘉定汽配科技城有限公司签订联建协议书后取得。2015年12月10日，案外人赵某某代陈英(甲方、出租方)与艾许灵(乙方、承租方)签订《房屋租赁协议》(以下简称租赁协议)，店铺位置汽配城A区20幢1号；租赁期限：2015年12月1日至2016年11月30日止，年租金20,000元，一次性付清，先付后用，水电押金上年续1,000元；补充事项：特别约定明年房租不超过21,000元，以及其他相关事项。2016年12月12日，案外人赵某某代陈英(甲方、出租方)与艾许灵(乙方、承租方)又签订一份《房租租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定甲方将位于宝安公路3799弄A区20幢1号1-2楼房屋出租给艾许灵，租期一年，自2016年12月1日至2017年11月30日止，租金为21,000元，一次性付清，先付后用，并另行支付房屋水电押金上年续1,000元，续租需提前一个月和甲方协商，过期视为自动放弃，以及其他相关事项。
　　审理中，双方对于2017年12月3日的房屋租赁协议的签字及租金金额各执一词，陈英认为签字系艾许灵妻子代签，并支付了系争房屋自2017年12月1日至2018年11月30日的一年租金26,000元，现已实际履行完毕；艾许灵认为，签字并非其本人或其妻子所签，但是确实已经实际履行完毕，但坚持认为自己仅支付了21,000元租金。
　　审理中，1、双方确认在2018年11月30日后，并未签订过新的租赁合同，并一致确认如果要续租应当签订新的租赁合同。2、陈英认可赵某某代其与艾许灵签订的租赁合同。3、双方确认艾许灵支付了押金1,000元，双方均要求在本案中一并予以处理，陈英亦同意返还该笔押金。4、艾许灵自认2015年签订的租赁协议上“五年内不涨房租”是自己书写的，出租方留存的那份上没有写，但是当时是案外人赵某某是同意的。
　　本院认为，原、被告签订的租赁协议、租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。对于2017年的合同，虽然双方对于签字及租金金额各执一词，但是双方均表示已经实际履行完毕，在本案中没有异议。对于艾许灵辩称案外人赵某某口头答应其租期为五年一节，对此，本院认为，第一，艾许灵对此并未提供充分的证据加以证明其上述主张；第二，其虽表示2015年的租赁协议上，是赵某某同意其添加五年内不涨房屋的约定，但是该约定仅仅是在其自己留存的协议中才有，其亦表示是其自己书写，也没有提供其他依据表明赵某某同意该约定；第三，即便有五年不涨房屋的约定，但是并不能就以此认为双方约定的租期为五年，双方均确认如果要续租应当签订新的合同，现双方自2018年11月30日后并未续签合同且艾许灵亦未支付此后相应的租金，故对于艾许灵的上述辩称，缺乏依据，本院不予采纳。因此，本院认为，至2018年11月30日租赁期限实际履行完毕后，双方并未续签合同，现陈英明确表示不再将系争房屋出租给艾许灵，故艾许灵应当返还系争房屋，且鉴于艾许灵在租赁期限届满后仍占有使用系争房屋，故艾许灵应当支付陈英自2018年12月1日起至实际返还系争房屋之日止的实际使用费，对于陈英要求按照21,000元/年计算的主张，参照双方此前合同约定，并无不当，且艾许灵亦无异议，故本院予以支持。对于艾许灵支付的押金1,000元，双方均要求在本案中一并处理，为避免讼累，现陈英亦同意返还押金，故本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
　　一、被告艾许灵应于本判决生效之日起十五日内将位于上海市嘉定区宝安公路XXX号XXX区XXX幢XXX号XXX-XXX楼房屋返还原告陈英；
　　二、被告艾许灵应于本判决生效之日起十五日内支付原告陈英自2018年12月1日起至房屋返还之日止的使用费(以每年21,000元为标准)；
　　三、原告陈英应于本判决生效之日起十五日内返还被告艾许灵押金1,000元。
　　负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费80元，减半收取40元，由被告艾许灵负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：卢华艳

书记员：李佳怡