陈龙德与姚岳明、姚永泉等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：陈龙德，男，1948年9月18日生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：朱慧翔，上海小城律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：吴慧清，上海小城律师事务所律师。
　　被告：姚岳明，男，1961年12月10日生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：程玉鹏，上海君慈律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：徐超，上海君慈律师事务所律师。
　　被告：姚永泉，男，1933年11月6日生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：程玉鹏，上海君慈律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：徐超，上海君慈律师事务所律师。
　　被告：姚兰，女，1985年12月5日生，汉族，住上海市松江区。
　　被告：沈美娟，女，1960年9月6日生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：姚兰。
　　原告陈龙德与被告姚岳明、姚永泉、姚兰、沈美娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用简易程序。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2018年11月1日、2019年1月22日、2019年4月18日公开开庭进行了审理。原告陈龙德、被告姚岳明及姚永泉的委托诉讼代理人程玉鹏三次均到庭参加了诉讼。原告的委托诉讼代理人吴慧清到庭参加了第一、三次诉讼。原告的委托诉讼代理人朱慧翔到庭参加了第一、二次庭审。被告姚岳明及被告姚岳明、被告姚永泉的委托诉讼代理人徐超到庭参加了第一次庭审。被告姚兰、沈美娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案经分管院长批准，适用普通程序延长三个月。本案现已审理终结。
　　原告陈龙德向本院提出诉讼请求：判令坐落于上海市松江区车墩镇南门村XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)的拆迁利益(拆迁款1,399,631元)全部由原告享有。本案审理过程中，原告变更其诉请为：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖协议书》(以下简称“涉案协议书”)；2、判令被告方返还原告购房款240,000元；3、判令被告方赔偿原告损失1,159,637元。事实与理由：原告与被告姚岳明系朋友关系。被告姚岳明以女儿读高中交学费为由，曾向原告借款30,000元，其后被告姚岳明又要借100,000元，原告便带其向他人借款，借款人要求原告作为保证人签字，每月需归还10,000元，结果被告姚岳明还是无法还债，还逃到外地，原告遂卖掉自己房子，卖房所得的310,000元均用于清偿被告姚岳明的对外债务。2007年，双方结算后，被告姚岳明累计欠原告350,000元，鉴于上述情况，原、被告签订涉案协议书，双方约定：被告将系争房屋出售给原告，房价为240,000元，双方还约定：如遇开发征用，拆迁所得的全部利益都归原告所有。同时，被告姚岳明还向原告就剩余借款出具了110,000元的欠条。此后，被告姚岳明将系争房屋交付给原告，并由原告对外出租。2017年，系争房屋遇到动拆迁，被告姚岳明签署了拆迁协议，并欲领取全部拆迁利益。原告得知后，与被告姚岳明协商，要求其将拆迁利益给付原告，然被告姚岳明不予理睬。故原告向法院提出上述诉请，希判如所请。
　　被告姚岳明辩称，不同意原告的全部诉讼请求。其与原告并非房屋买卖关系而是借款关系，其确实曾向原告借款，原告系高利贷，借了100,000元，只拿到90,000元，后来又借了30,000元，却打了240,000元和110,000元两张欠条，利息每月10,000元，均是现金还给原告，借款发生在2004年。其并未与原告签订过涉案协议书，协议书中的签字可能是原告模仿，也可能是在原告隐瞒事实的情况下所签。即便该协议书确实存在，也属无效，主要理由为：一是系争房屋为被告家庭共同共有，涉案协议书仅有一人签字，其余人均不知晓该买卖协议，属无权处分；二是系争房屋为宅基地房屋，原告并非与被告同一集体经济组织的成员；三是协议书名为房屋买卖，却约定了赎回条款，故实为抵押，且属流质。
　　被告姚永泉辩称，其未授权被告姚岳明代为签署涉案协议书，亦不知晓涉案协议书，不同意原告所称的房屋买卖。
　　被告沈美娟、姚兰向法院寄送书面答辩状称，不同意原告的全部诉讼请求。被告沈美娟系被告姚岳明前妻，被告姚兰系二人之女。2003年被告姚岳明、沈美娟离婚后，被告姚兰随被告沈美娟生活，自此与被告姚岳明再无联系。两被告并无知晓涉案协议书，被告姚岳明签署时未征求过其意见，故该份协议不具有法律效力，亦不应由两被告承担任何责任。系争房屋为宅基地房屋，不能流通和买卖，故涉案协议书违法。系争房屋动迁事宜其此前不知情，也未领取任何款项，依法应由被告沈美娟、姚兰享有的拆迁利益，他人无权处分。
　　经审理查明：系争房屋为农村宅基地房屋，1991年10月10日的《上海市农村宅基地使用权审核表》上载明，土地使用者为被告姚岳明，立基人口5人，其中农业5人，现有人口为被告姚岳明、姚兰、姚永泉、沈美娟以及案外人朱某某。
　　2007年，原告(乙方)与被告姚岳明(甲方)签订涉案协议书，载明甲方将系争房屋出售给乙方，价格为贰拾肆万元整，乙方交清房款后，甲方无条件搬离，所有配套设施原般不动，以后如遇开发征用，需甲方提供证件的甲方无条件提供，赔偿款全部归乙方所有，如甲方需赎回房屋，必须在2008年5月底，赎金为人民币贰拾伍万元整，否则视为自动放弃。该协议书尾部公证人处由杨永年及案外人韩某签字。
　　2007年8月15日，被告姚岳明向原告出具借条一张，载明因工程需要资金流通，向原告借拾壹万，借钱日8月15日，归还日期2007年12月末。
　　2017年5月23日，被告姚岳明与案外人上海市松江区车墩镇人民政府动迁安置办公室签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》一份，载明就系争房屋拆迁，获得过渡费、奖励费、签约奖等共计1,399,637元。
　　另查明，2003年2月20日，被告姚岳明与被告沈美娟经本院调解离婚。
　　被告姚岳明于2018年11月1日向本院提出鉴定申请。本院遂委托上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所对涉案协议书落款“甲方(签字)”处“姚岳明”签名字迹及指印是否是被告姚岳明本人所写、所留进行鉴定。该所于2018年12月12日出具《司法鉴定意见书》，载明上述签字系被告姚岳明本人所签，摁印因不具备鉴定条件，故无法确定是否为其所留。
　　本案审理中，原告申请杨永年作为证人出庭作证，证人表示，其是涉案协议书的公证人，与原、被告均为朋友，其女儿是原告儿子的干女儿。原告将从他人处借得的钱款借给被告姚岳明，总共二三十万的样子，后来被告姚岳明还不出，就以系争房屋抵债，双方签约时其也在场，看到被告姚岳明签字摁印，协议签订后系争房屋也交给了原告，自2012年起，其向原告租借系争房屋直到拆迁。原告对证人证言无异议。被告姚岳明称证人证言不真实，不能陈述购房经过，对于付款过程也与其此前所写书面证明材料存在矛盾，不认可证人所述。
　　庭审中，原告称系争房屋被告姚岳明于2007年交付，被告姚岳明则称，交付时间为2008年。原告自认，涉案协议书无被告姚永泉、姚兰、沈美娟签字，签订时被告沈美娟已与被告姚岳明离婚，被告姚兰随被告沈美娟生活且与被告姚岳明并无联系，甚至结婚也未让被告姚岳明参加，而被告姚永泉也不与被告姚岳明共同居住，但认为被告姚岳明向其出示了宅基地证书，其系户主，有权代表剩余三被告签订涉案协议书。
　　原告另提供证人杨永年、案外人曹大宏出具的《房屋买卖付款证明》、《证明》、《租房证明》一组，以及录像资料一份，以证明原、被告间存在房屋买卖合同关系，原告自2008年起对外出租房屋，被告姚岳明对于涉案协议书的真实性予以认可。被告姚岳明对上述证据均不予认可，并称其中视频资料系偷拍，不具备关联性及合法性，且被告姚岳明也只是认可与原告存在借款关系。
　　以上事实，有房屋买卖协议书、上海市农村宅基地使用权审核表、司法鉴定意见书、(2003)松民(一)民初字第387号、上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议、借条、证人证言、录像以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
　　本院认为，本案争议焦点主要在于：1、原告与被告姚岳明之间就系争房屋所签订涉案协议书是否符合以物抵债的构成要件？2、涉案协议书是否存在无效情形？3、涉案协议书能否约束被告姚永泉、姚兰、沈美娟？4、原告基于涉案协议书解除后果处理提出各项诉请是否具有相应依据？
　　首先，所谓以物抵债，是指债务履行期届满后，债务人在无力归还借款等债务的情况下，与债权人就债务清偿达成以物抵债合意，是履行债务的一种方式。因此，以物抵债的前提条件是债务履行期已经届满，且债务人无力清偿债务。而根据本案查明的事实，原告与被告姚岳明曾存在借款关系，后因被告姚岳明无力还款，双方于2007年对此进行结算，明确被告姚岳明共欠原告350,000元，并由被告向原告出具了涉案协议书，载明购房款金额为240.000元，另由被告姚岳明向原告出具借条，载明借款金额为110,000元，被告姚岳明亦向原告交付了系争房屋。由此可见，双方就原告对被告姚岳明享有之债权，其中240,000元由系争房屋抵债，110,000元作为借款继续偿还，已达成合意。被告姚岳明以系争房屋抵债后，与原告建立了房屋买卖合同关系。
　　其次，上述债务到期后的以物抵债的行为，为民法所允许，而非担保法中所禁止的流质行为。虽被告姚岳明仅为系争房屋权利人之一，且无证据证明其处分行为取得了其余权利人的授权，但无权处分亦非合同无效之事由。另，系争房屋虽为农村宅基地房屋，但原告与被告姚岳明属同一乡镇人员，被告姚岳明以房屋性质为由抗辩双方买卖合同无效缺乏依据。综上，本院认定，原告与被告姚岳明间就系争房屋建立的房屋买卖合同关系合法有效。
　　再次，原告现向四被告提出本案诉讼，然在案证据实难证明被告姚永泉、姚兰、沈美娟对被告姚岳明以房抵债行为知情并同意，故原告要求此三被告向其承担相应责任，缺乏依据。
　　最后，由于被告姚岳明对除其自身权利份额外的系争房屋其余份额进行了无权处分，该行为亦未得到剩余共有人的追认，以致涉案协议书无法继续履行，现原告要求解除该协议书于法有据，本院予以准许。合同解除后，被告姚岳明应将系争房屋对应的抵债金额即240,000元返还原告。
　　对于原告主张的损失，损失金额系以系争房屋拆迁补偿款为基数，减去应付购房款后得出。虽涉案协议书无法继续履行的主要过错在于被告姚岳明对其他权利人的共有份额之无权处分，然原告在知晓系争房屋为被告家庭共同共有的情况下，仅以被告姚岳明系户主为由，便推定其有权代表其余共有人进行处分，原告自身未尽到审慎义务，对于协议书解除也有一定过错。本院根据双方的过错程度确定原告对合同解除负有20%的过错，被告姚岳明对于合同解除负有80%的过错。故原告得以主张的损失应为：(拆迁款1,399,631元-购房款24,000元)*80%，即927,704.80元。
　　据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：　　
　　一、解除原告陈龙德与被告姚岳明签订的《房屋买卖协议书》；
　　二、被告姚岳明于本判决生效之日起十日内返还原告陈龙德购房款240,000元；
　　三、被告姚岳明于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈龙德损失927,704.80元。　
　　四、驳回原告陈龙德的其余诉讼请求。
　　如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费17,397元，鉴定费用11,900元，诉讼费用合计29,297元，由原告陈龙德负担2,088元(已付)，由被告姚岳明负担27,209元(已付11,900元，剩余15,309元于本判决生效之日起七日内交至本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：沙  莎

书记员：康晓莉