陶建功与高书民房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：陶建功，男，1966年1月19日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：汤容滨，上海申蕴和律师事务所律师。
　　被告：高书民，男，1978年8月1日生，汉族，住安徽省。
　　委托诉讼代理人：王健，上海汉联律师事务所律师。
　　原告陶建功与被告高书民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶建功的委托诉讼代理人汤容滨、被告高书民的委托诉讼代理人王健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　陶建功向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2017年6月16日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告腾退位于上海市浦东新区川沙新镇城南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并将系争房屋返还给原告；3、判决被告向原告支付违约金人民币13万元；4、判决本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：系争房屋系原告所有的产权房，房屋用途仅限于居住。2017年6月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为7年，自2017年8月17日起至2024年8月16日止，租金每月2,100元，每三个月支付一次，付三押一。被告不得擅自改变房屋结构、用途，不得在出租房内从事任何非法活动，不得影响周围邻居的日常生活，否则被告须无条件搬出房屋，合同自行终止。租期内被告因特殊情况中途退房，应支付原告违约金13万元。2018年5月20日左右，原告到系争房屋处发现被告将房屋用于对外经营美甲美睫业务，且将房屋内部做了隔断。原告当即与被告交涉，要求解除合同，但被告拒不理会，故原告诉至本院。
　　高书民辩称，其合法履约，没有改变房屋结构和用途，没有从事非法活动，未达到解除合同的要件。没有中途要退房的情况，不构成违约金的支付。故其不同意解除租赁合同，不同意原告的全部诉请。
　　本院经审理认定事实如下：2017年6月16日，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于上海市浦东新区川沙新镇城南路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告使用，租赁期限自2017年8月17日起至2024年8月16日止。月租金2,100元，乙方先付叁个月的房租和2,100元的押金，以后按每叁个月支付一次，押金退房时退还。该合同第七条约定：“乙方责任：……2、乙方不得擅自改变房屋结构、用途；3、租期内乙方因特殊情况中途退房，须提前30天通知甲方并支付甲方违约金拾叁万元……5、乙方不得在出租房内从事任何非法活动；并不得影响周围邻居的日常生活；如邻里反映投诉，甲方调查属实，或引起居委、物业、公安等机关的查处，则乙方须无条件搬出该房，本合同自行终止。”合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告向被告交付系争房屋，被告向原告支付押金2,100元，并陆续支付租金至2018年10月16日止。现原告认为被告改变房屋结构和用途，故原告于2018年8月诉至本院，要求判如所请。
　　审理中，原告提供手机广告截图、订单及支付截图、视频光盘、照片，证明系争房屋用于对外经营美甲美睫业务，被告擅自改变房屋结构和用途，影响邻里日常生活，经庭审质证，被告对上述证据的真实性不予认可，且认为与被告没有关系；原告提供上海市浦东新区新川物业有限公司出具的《证明》，证明被告将系争房屋转租他人开设美甲美睫工作室，经庭审质证，被告认为上述物业公司与系争房屋的关系不清楚，并且物业公司人员未经出庭证明；庭审后，原告补充提供物业费发票联，证明上海市浦东新区新川物业有限公司系系争房屋的物业管理公司。被告提供其作为出租方与案外人张某某签订的《上海市租赁合同》，证明其将系争房屋转租给张某某，价格合理，未赚取高额差价，于2018年7月10日收回房屋后又另租他人；被告提供照片，证明房屋为居住性质。
　　以上事实由原告递交的《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》，以及庭审笔录等证据在案佐证。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，应属有效，双方均应恪守。本案争议在于是否存在原告主张的被告改变房屋结构和用途，以及被告在系争房屋内是否从事非法活动和影响周围邻居的日常生活的事实，达到法律规定和合同约定合同被解除的法律后果。本院认为，首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本院查明的事实，原告主张被告存在改变房屋结构和用途行为的依据是手机广告截图、订单及支付截图、视频光盘、照片以及物业公司出具的《证明》，被告对上述证据真实性均不予认可。关于广告截图，显示坐落地址为“川沙镇城南路XXX弄XXX号河滨小区”，未能显示具体室号；关于视频光盘、照片，被告对拍摄时间及房屋坐落地址均不予认可，而原告未能进一步举证；对于物业管理公司出具的《证明》，作为证人的物业管理公司应当出庭作证，接受当事人的质询。负有举证责任的原告没有足够证据予以佐证上述证据的真实性，故对原告认为被告存在改变房屋结构和用途的意见，本院不予采纳。其次，即便被告进行过对系争房屋改变用途的事实，但在审理中，双方对系争房屋内现用于居住事实没有异议，被告的上述的违约行为已经整改，并不影响原告实现合同目的。且合同中也并未约定被告如存在上述行为时合同被解除。最后，根据合同中约定，“乙方不得在出租房内从事任何非法活动；并不得影响周围邻居的日常生活；如邻里反映投诉，甲方调查属实，或引起居委、物业、公安等机关的查处，则乙方须无条件搬出该房，本合同自行终止。”原告没有足够证据证明被告存在的上述违约事实，已达到合同解除条件的成就。综上，原告要求解除合同并返还房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因被告未存在中途退房的行为，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，与合同约定不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
　　驳回原告陶建功的诉讼请求。
　　案件受理费2,900元，减半收取计1,450元，由原告陶建功负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：邱连祥

书记员：瞿佳侃