陶朋与邵喜云、姚美华等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：陶朋，男，1978年10月20日生，汉族，住江苏省。
　　委托诉讼代理人：沈希光，江苏创凯律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：黄征，江苏创凯律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：邵喜云，男，1957年4月20日生，汉族，住上海市金山区。
　　被告(反诉原告)：姚美华，女，1957年9月12日生，汉族，住上海市金山区。
　　被告(反诉原告)：邵毅，男，1982年5月13日生，汉族，住上海市金山区。
　　三被告共同委托诉讼代理人：黄铁山，上海正源律师事务所律师。
　　原告陶朋与被告邵喜云、姚美华、邵毅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月18日立案受理后，依法适用简易程序审理。三被告于2018年2月26日就本案提起反诉，本院依法受理。本案于2018年2月5日和10月11日公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人黄征与被告的委托诉讼代理人黄铁山均到庭参加庭审。原告的委托诉讼代理人沈希光到庭参加第一次庭审。本案经双方协商同意，本院院长审批，简易程序适用延长3个月。本案现已审理终结。
　　原告陶朋向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、三被告共同返还原告已付房款7,500,000元及利息损失(从合同解除之日起算至实际返还之日止，以上利息均按中国人民银行同期贷款利率计算)；3、赔偿原告装修损失1,408,000元，物业费15,883.2元，诉讼保险费14,040元，过户评估费26,250元。事实和理由：2015年11月27日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》。合同约定由三被告将上海市松江区新桥镇春九路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)以9,360,000元的价格出售给原告。根据合同约定，被告应当在2015年12月31日交付房屋，并于2017年12月31日前完成过户手续。原告共支付了7,500,000元房款。2015年11月30日，被告交付房屋给原告。之后原告对系争房屋进行装饰装修。2015年12月18日，因被告邵喜云其他纠纷，系争房屋被司法查封。据此，原告诉至本院，请求判如所请。
　　被告邵喜云、姚美华、邵毅辩称，同意解除合同，但是不同意原告所述的解约事由。系争房屋尽管被司法查封，原告曾向查封法院提出财产保全异议，但在听证过程中原告表示没有购房资格，因此被告同意解除合同，但认为解约责任不能归责于被告。对于房款主张，被告予以认可，但是不同意支付其余损失和物业费。
　　同时，被告邵喜云、姚美华、邵毅就本案提起反诉请求：1、原告返还被告系争房屋；2、原告支付房屋使用费，从2015年11月31日起计算至实际返还之日止，按每月32,000元计算；3、原告将系争房屋恢复原状。事实和理由：2015年11月27日，原、被告签订系争房屋的买卖合同，被告已付房款7,500,000元。原告诉至法院要求解除合同。但开庭时原告自认并无购房资格。另原告在接收房屋后对房屋进行二次改建，加盖至三层，系违章建筑。三被告认为，原、被告均同意解除合同，原告亦无购房资格，原告应当返还房屋并承担相应房屋占有使用费。现房屋为违章建筑，应当予以恢复。审理中，双方同意确认2018年10月12日作为房屋交接时间，故原告撤回第一项反诉请求。鉴于被告不同意恢复原状，被告将第三项诉请变更为要求被告支付恢复原状的费用326,541.73元。
　　原告就反诉请求辩称，无锡法院作出了终审判决，意味着从判决生效之日起被告已经失去房屋所有权，房屋处于法院待处理状态，因此是否返还要等待查封法院的相关意见；被告要求恢复原状，不应恢复至开发商交付的状态；就房屋使用费，系争房屋由于被告原因解除，原告无需承担房屋使用费。
　　经审理查明：三被告为系争房屋所有权人。
　　2015年11月27日，原告同三被告签订系争房屋的《上海市房地产买卖合同》。合同约定，原告购买系争房屋，总价9,360,000元。2015年12月31日前交接房屋。2017年12月31日前办理过户手续。合同附件三约定，原告于签订合同当日支付4,000,000元含定金500,000元，于2016年5月1日前支付3,500,000元，若六个月之内不过户，原告直接支付1,000,000元(并双方均同意前往交易中心办理此房屋抵押手续)；过户当日原告支付860,000元。该合同还对解约条款、违约责任等进行了约定。
　　同日，原、被告签订《协议书》约定，双方在前往松江区房地产交易中心办理房屋产权转移前，原告有权利变更任何正常自然人，作为此房屋的权利受让人，在此房屋买卖合同期内甲方均同意配合办理后续一切交易手续。
　　2015年11月18日，被告邵喜云出具收条，载明收到定金500,000元。2015年11月27日，案外人邹敦出具收据，载明收到荣新忠系争房屋房款2,000,000元。2015年12月2日，案外人邹敦出具收据，载明收到荣新忠系争房屋房款1,500,000元。2016年4月29日，被告邵喜云出具收条，载明收到陶朋房款3,500,000元。
　　2015年11月30日，三被告将系争房屋交付给原告。交付房屋后原告对系争房屋进行装饰装修，并缴纳2016年和2017年物业费各7,941.60元。
　　2016年9月2日，被告邵喜云出具承诺书，载明系争房屋涉及江阴法院担保诉讼案件的原因，暂时不能进行产权问题交易。陶朋先生现在起拥有该房屋的使用权。等案件结束即可办理产权交易手续，如造成交易无法完成，陶朋先生由此陈述的经济损失(包括因此而使用该房屋产生的装潢等费用)均由本人承担。案件处理约需要半年左右时间，承诺人请陶朋先生予以谅解。
　　2017年8月30日，江苏省无锡市滨湖区人民法院作出(2015)锡滨商初第00819号民事判决书，判决：一、被告朱仁迪于本判决生效后10日内向原告江阴市中源农村小额贷款有限公司支付款项1,683万元；二、被告邵喜云对被告朱仁迪强制执行后不能履行的部分承担清偿责任。朱仁迪和邵喜云就该案提起上诉。2018年2月1日，江苏省无锡市中级人民法院就该案作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
　　2018年7月21日，江苏省无锡市滨湖区人民法院作出(2018)苏0211执906号民事裁定书，裁定：评估拍卖被执行人邵喜云所有的位于上海市松江区新桥镇春九路XXX弄XXX号房产。
　　2017年12月原告诉至本院，请求判令解除原、被告签订的买卖合同。同月，原告变更诉请为继续履行合同。2018年1月15日，原、被告双方共同到无锡市滨湖区人民法院就系争房屋的查封事宜进行听证，希望继续解除查封、履行双方买卖合同。2018年1月17日，原告再次变更诉讼请求为解除双方买卖合同。该次变更诉讼请求的主张于2018年1月25日送达被告。原告为本次案件财产保全支付担保费14,040元。
　　审理中，原告提供先原地产王友依出具的收条，载明收到上海市松江区春九路XXX弄XXX号房屋评估费用现金26,250元整，以证明支付了系争房屋的评估费用。被告对上述证据真实性不予认可，要求原告提供评估报告。
　　审理中，双方确认系争房屋原来为两层加阁楼的主体框架结构。现原告将阁楼拆除变成三层加阁楼的结构。原告陈述并未办理上述改建的审批手续。
　　审理中，原告确认不具备上海市购房资格。
　　审理中，根据原告申请，本院依法委托上海第一测量师事务所有限公司(以下简称“鉴定单位”)对原告进行的装饰装修及改建修复费用进行司法审计。鉴定单位于2018年9月出具鉴定意见书，载明系争房屋装饰装修工程造价463,595.18元；恢复原状工程费用为326,541.73元。原告认为系争房屋装饰装修工程造价过低，而恢复原状的费用过高。鉴定单位答复为其根据双方提供的图纸并结合现场装修实际情况，根据上海市预算定额进行的造价评估，鉴定人员对于原告之前提供的装修明细已经进行了复核，有些已经包含在审价报告中，有些原告并未提供依据，故鉴定单位按照一般的计取方式。被告对于鉴定报告予以认可。
　　本案法庭辩论终结后，本院收到原告增加诉讼请求的申请书，要求三被告赔偿原告增值部分损失。
　　以上事实，由《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、收条、发票联、照片、民事判决书、民事裁定书、司法审价鉴定意见书及当事人陈述等证据予以证实。
　　本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案中，在双方约定的过户期限前，系争房屋被司法查封且进入司法拍卖程序，被告多次承诺后仍未能解除司法限制，原告据此提出解除合同，于法不悖，本院予以准许。本案中原告首次诉请提出解除合同，之后又变更诉请为继续履行，后于2018年1月再次提出解除合同。法庭考虑到原告诉请变更为继续履行合同后原、被告仍继续为履行合同进行沟通并于2018年1月至无锡法院就系争房屋的解封事宜进行听证。故本案以原告再次提出解除合同的诉讼主张到达被告之日即2018年1月25日作为双方合同解除日。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现就各方主张的损失进行评析：
　　一、房款及利息
　　合同解除后，被告继续占有使用原告已付房款，缺乏事实依据，据此应当返还原告已付房款并承担合同解除后至实际返还之日止的利息损失，该期间的损失按照中国人民银行同期贷款利率计算。
　　二、原告装饰装修损失
　　合同签订后原告经被告同意进行了装饰装修。本案中，经原告申请，本院委托鉴定单位对原告进行的装饰装修进行评估。原告提出鉴定单位评估价格过低，但鉴定单位明确已经充分考虑原告意见并结合现场作出的鉴定结论。综上，本院采信鉴定报告意见，判令被告应当赔偿原告装修损失463,595.18元。
　　三、原告主张的物业费、诉讼保险费和过户评估费。
　　本院认为物业费系房屋实际使用物业服务产生的费用。而2016年和2017年系原告实际使用房屋期间，故其要求被告返还物业管理费缺乏事实依据，本院不予支持。诉讼保险费系原告为保全被告房产进而提供担保所发生的费用，并非必然发生的损失，故就诉讼保险费本院不予支持。就过户评估费，鉴于原告本身尚不具备过户资格，审理中其亦未能提供证据证明被告同意并实际进行了评估，故上述费用本院不予认可。
　　四、房屋占有使用费
　　就被告提出的两被告实际使用房屋的损失，分为合同解除前和合同解除后两个使用阶段。合同依法解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，因此原、被告买卖合同解除的情况下，合同解除前原告占有使用房屋构成不当得利。然而，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿损失额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。在本案中，如双方买卖合同正常履行，则原告将获得房屋所有权，继续合法占有系争房屋。现因被告违约致使合同解除，原告已经实现的占有失去合法依据，并为此承担不当得利返还义务。因此从违约角度，原告也随之产生了应由被告赔偿的可得利益损失，在本案中该损失直接体现为占有不当得利的返还内容。据此，原告在负有返还义务前占有房屋的损失客观上同被告正常履行买卖合同可获得的占有利益两相抵扣，据此原告就合同解除前被告应付占有使用费的主张，本院不予支持。合同解除后，两被告负有返还房屋的义务，继续使用房屋应当向原告支付使用费用。就使用费标准，本院酌定为每月15,000元，从合同解除日起计算至2018年10月12日止，使用费金额为128,500元。
　　五、被告主张的恢复原状损失
　　原告未经相关审批手续，擅自将二层房屋改建成三层。被告要求原告承担恢复原状的费用，本院予以支持。经鉴定单位评估，原告向被告应付326,541.73元修复费用。本院对上述费用予以确认。
　　就原告主张的增值部分损失，系本案辩论终结后提出，本案不做处理。原告可另案主张。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条之规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)陶朋与被告(反诉原告)邵喜云、姚美华、邵毅于2015年11月27日签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年1月25日解除；
　　二、被告(反诉原告)邵喜云、姚美华、邵毅于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)陶朋已付房款7,500,000元及付款利息(以7,500,000元为基数，从2018年1月25日起计算至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；
　　三、被告(反诉原告)邵喜云、姚美华、邵毅于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)陶朋装修损失463,595.18元；
　　四、原告(反诉被告)陶朋于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)邵喜云、姚美华、邵毅房屋占有使用费128,500元；
　　五、原告(反诉被告)陶朋于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)邵喜云、姚美华、邵毅326,541.73元修复费用；
　　六、驳回原告(反诉被告)陶朋其余本诉诉讼请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费70,429元减半收取35,214.5元，反诉案件受理费8,837元，财产保全费5,000元，合计诉讼费用49,051.50元，由原告(反诉被告)陶朋负担15,344元(已付)，被告(反诉原告)邵喜云、姚美华、邵毅负担33,707.5元(已付8,837元，剩余24,870.50元于判决生效之日起七日内支付本院)。司法鉴定费55,200元，由原告(反诉被告)陶朋负担17,000元(已付)，被告(反诉原告)邵喜云、姚美华、邵毅负担38,200元(已付17,000元，剩余21,200元于判决生效之日起七日内支付本院)
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：吕荣珍

书记员：李  俊