陶金与德佑房地产经纪有限公司、张宝发等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告陶金，女，1982年12月22日出生，汉族，户籍地上海市。
　　委托代理人陆晓春，男，1970年2月4日出生，汉族，住上海市。
　　委托代理人王廷廷，上海政博律师事务所律师。
　　被告张宝发，男，1963年7月10日出生，汉族，户籍地上海市。
　　被告葛俊诞，男，1988年6月14日出生，汉族，户籍地上海市。
　　被告葛鹤鸣，男，1942年12月28日出生，汉族，户籍地上海市。
　　委托代理人葛鹤良，男，1949年10月11日出生，汉族，住上海市。
　　被告葛美玲，女，1966年11月17日出生，汉族，户籍地上海市。
　　被告葛美娥，女，1968年12月19日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。
　　被告德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人邵非。
　　委托代理人薛冰、孔慧君，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。
　　原告陶金与被告张宝发、葛俊诞、葛鹤鸣、葛美玲、葛美娥、德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑经纪公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陶金及其委托代理人陆晓春、王廷廷，被告张宝发，被告葛鹤鸣的委托代理人葛鹤良、被告葛美娥、被告德佑经纪公司的委托代理人孔慧君到庭参加诉讼。被告葛俊诞、葛美玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告陶金诉称，2015年9月27日，经德佑经纪公司居间介绍，陶金与张宝发、葛俊诞、葛鹤鸣和汪秀英签订《真建花苑房屋买卖合同》，合同约定由陶金购买位于上海市桃浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总价人民币210万元(以下币种均为人民币)，出售方于2016年2月28日前腾空房屋并通知陶金验收交接，于房屋可以办理房地产权证时，配合办理相关产权手续。后补充约定，2016年1月2日双方完成交接，尾款10万元待范围内户口全部迁出后支付。现陶金按约向出售方支付购房款112万元，而出售方却不履行合同约定义务，并擅自将系争房屋出租给案外人，况且系争房屋因客观原因无法办理相关的产权登记。因汪秀英已去世，其法定继承人为葛鹤鸣、葛美玲和葛美娥。由于德佑经纪公司未尽相应的审查义务，存在过错，为维护合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、解除2015年9月27日签订的《真建花苑房屋买卖合同》；2、张宝发、葛俊诞、葛鹤鸣、葛美玲、葛美娥退还购房款112万元；3、张宝发、葛俊诞、葛鹤鸣、葛美玲、葛美娥支付违约金暂计90160元(自2017年2月28日起至判决生效之日止)；4、张宝发、葛俊诞、葛鹤鸣、葛美玲、葛美娥向陶金支付赔偿金42万元；5、张宝发、葛俊诞、葛鹤鸣、葛美玲、葛美娥向陶金支付租房损失67500元；6、德佑经纪公司对上述诉请承担连带责任；7、本案诉讼费用由被告承担。
　　被告张宝发辩称，系争房屋的钥匙已经交给陶金，双方约定1月、2月再各给本人购房款50万元，但陶金未支付，已构成违约。陶金已付款中，本人仅收到购房款110万元，据原告所称另2万元由葛美玲收取，因本人与葛美玲已分居五、六年，去向不明。现同意解除合同，因原告违约，故不同意其余诉请。
　　被告葛鹤鸣辩称，同意被告张宝发的辩称，也同意解除合同。
　　被告葛美娥辩称，与被告张宝发的辩称意见一致，同意解除合同。
　　被告德佑经纪公司辩称，尊重买卖双方当事人关于解除合同的意见。因本公司系买卖双方的居间方，不是出售方，承担连带责任，无约定和法定的依据，且提供的居间服务不存在瑕疵。再则，陶金主张的违约金标准过高。
　　被告葛俊诞、葛美玲均未作答辩。
　　经审理查明，葛鹤鸣与汪秀英系夫妻关系，系葛美玲、葛美娥之父、母亲。张宝发与葛美玲系夫妻关系，系葛俊诞之父、母亲。2015年9月27日，经德佑经纪公司居间介绍，陶金(协议签约方为乙方)与张宝发(并为出售方代表人)、葛俊诞、葛鹤鸣和汪秀英(协议签约方均为甲方)签订《真建花苑房屋买卖合同》，合同约定由陶金购买系争房屋，总价210万元。甲方于2016年2月28日前腾空房屋并通知乙方验收交接。此房地产物业交易后可以办理房地产权证，甲方须无条件为乙方办理相关手续。甲方未按合同约定的期限将上述房地产物业交付给乙方，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自合同约定的应当交付之日起至实际交房日止。逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权解除合同。乙方单方面解除合同的，应当书面《解除合同申请书》通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。付款协议中约定：1、2015年9月27日支付定金1万元；2、同年10月17日支付房款9万元；3、同年11月30日前支付房款50万元；4、同年12月31日前支付房款50万元；5、2016年2月28日前支付房款100万元。合同中还约定了其他主要内容。该合同中的出售方和落款处有葛美玲的签名。
　　2015年9月27日、10月17日、11月30日、12月31日张宝发共收到购房款110万元。
　　合同签订后，原告收到系争房屋钥匙并查看系争房屋拟装潢设计。第二次上门时，发现系争房屋门锁被撬，报警后发现系争房屋已由案外人租赁使用。
　　2016年3月2日，张宝发(甲方)与陶金丈夫陆晓春(乙方)及经纪人(丙方)签订《补偿协议》。协议主要内容为：由于卖家单方面原因不能按照买卖合同约定按时交房，导致买家继续在外租房，承担房租。经过甲乙双方约定，甲方自2016年2月28日后，承担买家租金的一半，从未付房款中扣除。依照目前市场该房屋市场租金最少在月租金4500元以上，即甲方自2016年3月1日起至9月1日每月承担租金2250元整，从2016年9月1日起月租金4500元由甲方全额支付，有乙方从未付房款中扣除，直至甲方实际交付为止。本协议自甲乙双方签字后即生效(房东同意把户口内人员和该房内租客全部清掉后再支付最后尾款)。落款处甲方由张宝发并代葛俊诞签名。
　　2016年8月17日，汪秀英报死亡。
　　2016年10月2日，葛美玲收到购房款2万元。
　　2016年11月4日，葛鹤鸣、张宝发、葛美娥、葛俊诞书面委托葛美玲。该《委托书》中载明：现因汪秀英死亡，其在系争房屋的份额依法发生法定继承，由法定继承人葛鹤鸣、葛美玲、葛美娥继承。为便于系争房屋转让合同继续履行，委托人葛鹤鸣、张宝发、葛美娥、葛俊诞现全权委托葛美玲办理如下事项：1、继续向陶金履行系争房屋转让合同，于2017年2月28日前向陶金交房；2、代收陶金支付房屋使用权转让款；3、待上述房屋可以办理产证时，到上海市房产管理部门及相关部门协助陶金办理上述房屋的买卖、产权过户、领取产权证、办理国有土地使用证、国有土地使用证的转移登记及领取国有土地使用证等相关事宜，受托人在办理上述委托事项时有权向有关部门提供我们的个人资料，签署相关文件我们均予以承认。受托人有转委托权。委托期限自本委托书签署之日起至委托事项办结之日止。落款处有委托人及受托人的签名。
　　另查，2015年9月，葛俊诞将系争房屋出租给案外人岑某某，租期五年。2016年7月，岑某某将系争房屋转租给案外人常某。目前系争房屋内由案外人居住使用。
　　2018年2月，陶金诉至法院，请求判决支持如其诉请
　　再查，葛鹤鸣原居住的房屋位于上海市桃浦镇真建村11队，2000在老宅改造时，根据《动迁安置协议》，认定分房人数为六人，分得二套安置房(包括系争房屋)。真建花苑小区由上海未来岛投资置业有限公司负责立项建设的村民动迁安置房，面积约13万平方米。2003年真建花苑小区建成后，村民入住至今，上海未来岛投资置业有限公司除办理了约50000平方米房屋所占用地的征用手续外，其余用地手续因无资金支付土地出让金、公建配套费用，导致安置房(包括系争房屋)尚未取得产权证(大产证)。
　　庭审中，陶金认为，系争房屋属动迁安置房，双方签约时知晓因房产商的原因尚未取得大产证。现有证据证明原告按约已支付购房款112万元，因转让方将系争房屋出租给案外人占有使用，构成违约，且大产证至今未能取得，出于无奈，只能依据合同约定，提起诉请。
　　张宝发、葛鹤鸣一致认为，原居住的房屋属葛鹤鸣，动迁时分得二套安置房屋，其中的系争房屋分配给张宝发家庭。签订买卖合同时，陶金知晓系争房屋的小产证不能办理，且房屋内有葛俊诞的户口，本人收到的购房款110万元以用于归还他人债务，现同意解除合同，但无能力归还购房款。与葛美玲已分居数年，也不知其去向。因陶金未在规定的时间内支付尾款100万元，故不同意承担违约责任。
　　葛美娥认为，同意张宝发的观点。另，汪秀英去世后，因其名下已无财产、钱款，故未发生继承。
　　德佑经纪公司认为，作为中介公司只是提供居间服务，服务中已履行了应尽的义务，不存在瑕疵。现陶金要求中介公司承担连带责任无合同及法律依据。
　　本院认为，系争房屋系动迁安置房，且尚未取得大产证，在德佑经纪公司的居间下，陶金明知系争房屋的状况后与张宝发等人签订的《真建花苑房屋买卖合同》应是签约人的真实意思表示，本院应予确认。现有证据证明，陶金已按约支付大部分购房款后，因张宝发一方已将系争房屋出租给案外人，致陶金不能取得系争房屋，显然张宝发一方构成违约。现应诉方同意陶金解除合同之请求，鉴于系争房屋的交付已难以实现，本院予以准许。合同解除后，根据合同的相对性，陶金的已支付的购房款应由张宝发、葛俊诞、葛鹤鸣、汪秀英、葛美玲归还。因汪秀英已死亡，其法定继承人葛鹤鸣、葛美玲、葛美娥应在继承遗产范围内承担经济责任。因葛鹤鸣、张宝发、葛美娥、葛俊诞已委托葛美玲履行合同，故由张宝发、葛俊诞、葛鹤鸣、汪秀英、葛美玲负责退还购房款112万元。对于陶金依合同约定主张的违约金和赔偿金，因签约人提出约定标准过高并要求予以下调，结合本案的相关事实，将由本院予以酌定。因陶金提出的租房损失，符合双方约定，本院应予支持。因陶金要求德佑经纪公司承担连带责任无事实和法律依据，本院不予采纳。被告葛俊诞、葛美玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案裁判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下：
　　一、关于上海市桃浦路XXX弄XXX号XXX室房屋于2015年9月27日签订的《真建花苑房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；
　　二、被告张宝发、葛俊诞、葛鹤鸣、葛美玲应于本判决生效之日起十日内退还原告陶金购房款人民币112万元；
　　三、被告张宝发、葛俊诞、葛鹤鸣、葛美玲应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告陶金赔偿金(违约金)人民币15万元；
　　四、被告张宝发、葛俊诞、葛鹤鸣、葛美玲应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告陶金租房损失人民币67500元；
　　五、被告葛美娥对上述给付金钱义务，在汪秀英名下遗产范围内承担付款责任；
　　六、对原告陶金其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费人民币20267元，由被告张宝发、葛俊诞、葛鹤鸣、葛美玲负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：王  俭

书记员：汤国荣