雅由电子(上海)有限公司与上海峰腾广告有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：雅由电子(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：胡美慧，董事长。
　　委托诉讼代理人：叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：类兴朋，上海市君悦律师事务所律师。
　　被告：上海峰腾广告有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：刘兴光，总经理。
　　委托诉讼代理人：周成松，上海以恒律师事务所律师。
　　原告雅由电子(上海)有限公司(以下简称“雅由公司”)诉被告上海峰腾广告有限公司(以下简称“峰腾公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案于2019年11月12日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人叶杨斌、被告的法定代表人刘兴光及委托诉讼代理人周成松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告雅由公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间于2018年8月13日签订的《厂房租赁协议》已经于2018年12月31日终止；2、判令被告立即从上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX弄XXX号厂房搬离；3、判令被告向原告支付房屋使用费(按照月租金人民币(以下币种均同)85,426元的标准，自2019年8月1日起至实际搬离之日)。事实和理由：2018年8月13日，原被告就上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX弄XXX号厂房租赁事宜签订《厂房租赁协议》，约定租赁期限自2018年8月1日至2018年12月31日，租赁期满，被告需延长租赁期限，须提前一个半月向原告提出书面申请，经原被告协商一致后方可继续；被告负责厂区范围内水、电、通讯等设施的全部费用；租赁到期归还给甲方的厂房必须完好无损，如遇损坏或拆除设备过程中造成所租赁厂房破损，乙方必须修复。租赁协议到期后，原被告未就厂房续租事宜达成一致，双方未续签书面合同。嗣后，原告多次要求被告搬离，但被告拒绝。2019年6月12日，原告向被告发函要求搬离，被告于2019年6月17日回函，仍拒绝搬离。2019年6月21日，原告向被告出具律师函，再次要求被告搬离并支付拖欠费用，但被告仍未搬离，因此原告诉至法院要求判如所请。
　　被告峰腾公司辩称，不同意原告诉请。原告诉请的2018年的房屋租赁协议到期了，但双方的租赁关系并未终止，双方协商一致由被告继续承租房屋，至2022年5月31日届满，故不同意搬离。本来被告租金已经支付至2019年12月31日，但是原告又将被告已付的2019年8月1日至2019年12月31日期间的租金和土地税、房产税共计46万余元退回了被告，被告还是同意支付之后的租金，只是原告将其退回了。
　　经开庭审理查明，位于上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX弄XXX号房屋的权利人为原告。
　　2016年3月16日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订厂房租赁协议，约定乙方向甲方租赁位于华徐公路XXX弄XXX号的厂房1幢(主车间约1,434平方米、办公楼及宿舍约565平方米、1栋辅助房约210平方米、门卫间约20平方米、厕所约15平方米)，总占地面积3,200平方米、建筑面积约2,244平方米，租赁年限为6年，自2016年6月1日至2022年5月31日止，第一、二年每年租金982,872元，第三、四年每年租金1,032,015元，第五、六年每年租金1,083,616元，保证金100,000元，土地使用税每年20,000元，先付后用。
　　2018年因被告延迟支付租金，原被告双方于2018年8月13日就系争厂房重新签订厂房租赁协议，内容为“鉴于：一、甲乙双方于2016年3月16日签订的厂房租赁协议已经于2018年7月31日解除。二、乙方于2018年8月5日通过刘兴光(乙方法定代表人)个人账户汇款给甲方537,432.04元，系交纳2018年7月份租金和2018年8-12月份的房屋使用费512,558.25元，以及之前拖欠的水电费24,873.79元。三、甲乙双方经过多次友好协商，本着平等互利的原则，就乙方重新承租在上海西郊工业区内甲方所属的厂房事宜，达成如下协议：……租赁年限为五个月，即：2018年8月1日至2018年12月31日止。租赁期满，乙方需延长租赁期限，但乙方需提前一个半月书面向甲方申请，经甲、乙双方协商达成一致后方可继续，新的租赁条件按照双方原先2016年3月16日签订的厂房租赁合同的规定执行。否则租赁到期协议自动终止。双方商定，乙方租金为427,131.88元，已经于2018年8月5日支付。土地使用税，半年10,000元，于2018年8月31日前支付。”
　　2019年6月12日，原告向被告出具要求立即搬离并腾空厂房告知函(以下简称“告知函”)及电子邮件，告知被告，双方租赁关系已于2018年12月31日终止，要求被告于2019年7月31日前全部搬离并腾空厂房，并付清拖欠的房屋使用费、水电费等，否则将采取一切合法手段收回厂房。2019年6月17日，被告收到上述告知函后回函，表示，双方租赁期限要到2022年，且被告租金已经支付到2019年12月，要求原告遵守契约精神。
　　2019年6月21日，原告向被告寄送律师函，重申上述告知函的内容，邮寄至“上海市青浦区徐泾镇徐旺路XXX号”，快递查询显示为“他人收”，被告表示没有收到。
　　又查明，被告于2018年12月23日委托案外人余慧通过银行转账向原告支付租金50万元，于2018年12月24日向被告支付107,985元，于2018年12月29日支付47,461元，以上合计655,446元。2019年6月6日，被告分两次向原告支付300,000元、212,558.26元，共计512,558.26元。2019年6月12日，原告扣除2019年7月31日之前的费用后，将剩余的461,092.72元退还至被告账户，当日被告又向原告转账461,092.72元。2019年6月13、14日，原被告双方又如前述退还、再支付的方式对461,092.72元进行了转账。2019年6月18日，原告再次退还被告461,092.72元，被告未再进行支付。
　　2018年12月24日，原告向被告出具收据，确认收到被告保证金8万元。
　　以上事实，由原、被告的陈述，房地产权证、厂房租赁协议、邮件、告知函、律师函、银行回单、转账凭证、收据等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　审理中，原告表示，2018年厂房租赁协议结束后，双方未就继续租赁厂房达成一致，且2016年、2018年的两份租赁协议中均明确合同需要双方盖章才能生效，但双方没有签订新的合同。被告支付的2019年上半年的费用是使用费，不能代表双方续签了合同，即使认定为不定期租赁关系，原告也有解除不定期租赁关系的权利。即使日后系争房屋存在动拆迁且被告自认为有动迁拆利益，被告可另案主张。2019年6月被告共支付572,243.05元，原告扣除2018年12月至2019年5月的电费18,176.79元、水费755元，再扣除截止2019年7月31日的使用费92,218.54元，剩余的461,092.72元退还给了被告。被告2016年支付的保证金10万元在2016年3月的合同解除时已作为违约责任由原告没收，不应在本案中处理；2018年支付的8万元保证金同意在本案中抵扣使用费。
　　被告表示，根据2018年租赁协议第2条，合同到期后双方要求继续签订书面租赁合同，要么恢复2016年租赁合同继续履行。2018年12月，原告已经做好了新的空白合同给到被告盖章，被告按原告的要求盖好章以后交还给了原告，但被告一直没有收到原告盖章了的合同。即使合同上没有原告的章，但原告交付合同并要求被告盖章的行为是要约，且新合同约定的租金、支付方式都与2016年的合同内容一致。2019年5月，原告通知被告缴纳下半年租金，被告也是应原告的要求支付。确认原告退回的461,092.72元是自2019年8月之后的租金，同意每个月租金标准为85,426元，被告随时愿意支付剩下的租金。2016年、2018年支付的保证金共计18万元均要求在本案中一并处理。
　　为此，被告提供：1、2018年12月26日原告工作人员俞茜给被告的邮件，要求被告支付2019年1-6月的租金及其他费用。证明双方对于租金价格、计算方式都协商一致，支付期限也与2016年协议约定一致。2、微信聊天记录，系原告员工尹姗红2019年5月向被告提示需要交纳房租及水电等其他费用，其中租金金额、支付方式与2016年的租赁协议的约定一致。3、聊天记录，系原告俞姓员工2018年11月26日向被告要求讨论房屋续租事宜，与合同要求的提前一个半月提出一致，聊天记录中有就续租事宜协商的过程以及确认15平方米厕所拆除的事实。原告制作了新的合同给到被告，要求被告在两份合同先盖好章后给原告。即便原告没有在合同上盖章，但是合同是原告制作并交付给被告盖章的，可视为要约，被告基于对对方的信任没有留底。4、发票，与微信聊天记录形成证据链，原告要求凭借新合同才能开出发票，发票开出来了，说明双方就续租达成一致意见。
　　原告对此质证称：均不予认可。邮寄及聊天记录中的俞茜、尹姗红均不是原告的工作人员，是原告关联公司的人员，俞茜已经离职，无法核实真实性，原告也未授权她们可以代表原告与被告沟通。且俞茜的聊天记录中也表示没有决定权，需要董事会决定。
　　根据庭审查明的事实，本院认为，原被告于2018年8月13日签订的厂房租赁协议，系双方当事人真实意思表示，又未违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。租赁期限至2018年12月31日届满后，双方未签订书面的租赁协议，但被告仍实际使用系争厂房并支付租金，原告亦予以接受，故自2019月1日1日起，原厂房租赁协议继续有效，但原被告间成立不定期租赁关系。关于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，无论被告支付2019年下半年的租金是否基于原告方的要求，原告在2019年下半年的租期开始前即发函要求被告搬离，并给予了被告一个半月的搬离时间，亦退还了被告自2019年8月1日之后的租金，故原被告间的租赁协议自2019年7月31日终止。原告要求被告搬离并按双方确认的标准支付使用费，于法无悖，本院予以支持。被告称双方就2019年之后的租赁协商一致，恢复履行2016年3月18日签订的合同，但未提供相应的证据证明，本院不予采信。
　　关于被告支付的保证金，2016年3月18日签订的租赁合同项下的保证金并非本案的审理范围，双方可另行协商处理。2018年12月被告支付的8万元保证金，双方均同意在本案中一并处理，故双方可在被告应付的使用费中予以抵扣。
　　据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　一、原告雅由电子(上海)有限公司与被告上海峰腾广告有限公司间的厂房租赁协议于2019年7月31日终止；
　　二、被告上海峰腾广告有限公司应于本判决生效之日起二十日内从上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX弄XXX号厂房搬离；
　　三、被告上海峰腾广告有限公司应于本判决生效之日起二十日内按照每月85,426元的标准，支付原告雅由电子(上海)有限公司自2019年8月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费。
　　如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费660元，减半收取计330元，由被告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：汪宇婧

书记员：杨  洁