雷浚豪与上海东贸虹桥古玩市场经营管理有限公司确认合同无效纠纷一审民事判决书

　　原告：雷浚豪，男，1994年8月17日出生，畲族，住福建省厦门市。
　　委托诉讼代理人：王锴，上海申云律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：闫东方，上海申云律师事务所律师。
　　被告：上海东贸虹桥古玩市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：黄莉萍，执行董事。
　　委托诉讼代理人：苗栋，上海凯曼律师事务所律师。
　　原告雷浚豪与被告上海东贸虹桥古玩市场经营管理有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月26日公开开庭进行了审理。原告雷浚豪及其委托诉讼代理人王锴、闫东方，被告上海东贸虹桥古玩市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人苗栋到庭参加了诉讼。当日，被告上海东贸虹桥古玩市场经营管理有限公司向本院提起反诉，经审核，本院当庭予以受理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2018年9月12日公开开庭进行了审理。2018年9月12日，被告上海东贸虹桥古玩市场经营管理有限公司向本院提出撤回反诉的申请，本院裁定予以准许。本案现已审理终结。
　　原告雷浚豪向本院提出诉讼请求：确认《上海市商品房交易市场进场经营合同示范文本2006》房屋租赁合同无效。事实与理由如下：2015年7月15日，原、被告签订《上海市商品交易市场进场经营合同示范文本2006》的房屋租赁合同及补充协议一份，约定被告将坐落于上海市闵行区金汇路XXX号虹桥古玩市场内32.32平方米的房屋(以下简称涉案商铺)出租给原告作为经营使用，租赁期间自2015年5月28日起至2017年5月27日止。合同签订后，原告对该房屋进行装修并承租至今。后原告在租赁中发现被告未按《军队空余房地产租赁管理规定》向上级部门申请办理《军队房地产租赁许可证》即出租房屋，且提供给原告的房屋缺乏相关的建房批准手续。无奈，原告只能诉诸于法院，请法院依法维护原告的合法权益。
　　原告雷浚豪为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：
　　1.收据一组(缴纳租金的凭证)，旨在证明原告曾缴纳的费用。被告对上述证据材料的真实性无异议，并确认原告支付的租金至租期结束。租期结束后的费用未支付。
　　2.《上海市商品交易市场进场经营合同师范文本2006》、《补充协议》，旨在证明双方的租赁关系。被告对上述证据材料的三性无异议。
　　3.调查说明、不动产登记簿、照片、视频，旨在证明房屋经过后期改建，改建占了大部分的面积。15-16幢房屋三层有产证，1-14幢房屋一层有产证。现在房屋都是6层高，整体建筑存在后期改建加建。被告对上述证据材料的真实性无异议，认为系2008年之前的产权情况，528号房屋项目在2009年改扩建经过相关部门批准，该证据不能证明原告的主张。
　　被告上海东贸虹桥古玩市场经营管理有限公司辩称，本案所涉房屋为武警部队上海总队所有，被告作为该房屋的合法权利人，享有管理、使用、租赁、收益等权利。被告与原告签订的租赁合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同法所规定的无效情形，具有合法有效性。原告的诉讼请求没有事实及法律依据。原告此次恶意诉讼的目的，源于原告拖欠被告租金及物业管理费。在2015年7月15日被告与原告签订的合同期间内，原告拖欠被告六个月的物业管理费拒不支付，合同到期后，原告继续使用被告享有出租权利的房屋，拒不交纳租金和物业管理费。综上，被告不同意原告的诉讼请求。
　　被告为证明其对本诉的抗辩主张，向本院提供如下证据材料：
　　1.上海市第一中级人民法院民事判决书，证明被告作为房屋权益人，具有租赁、管理、使用房屋的权利，原告对上述证据材料的真实性无异议，与本案无关联性。
　　2.上海市闵行区人民法院判决书两份，旨在证明在法院曾经审理的案件中，法院认定涉案商铺所在建筑为合法建筑。原告对上述证据材料的真实性无异议，与本案无关联性。
　　3.《建设工程规划许可证》，旨在证明涉案商铺具备建设工程规划许可证，房屋经过合法手续批准，在2009年进行了扩建。原告认为上述证据经审判确认，材料工程项目表第二页记载了层数，与原告产调的层数不能相互吻合，不能证明6层建筑物经过规划许可。即使有许可证，亦不能证明建筑符合规划。
　　本院听取了原、被告举证、质证意见后，对原、被告提供的证据材料发表如下认证意见：原告提供的证据材料均具有真实性，且与本案待证事实相关联，本院对上述证据材料对本案的证明力予以确认。被告提供的证据材料1、2与本案无关联，故本院对上述证据材料对本案的证明力不予确认。被告提供的证据材料3，经查,上述信息在上海市规划和国土资源管理局的网站上可查询，故具有真实性，且与本案待证事实相关联，故本院对上述证据材料对本案的证明力予以确认。
　　庭审中，对于他案中查明的《武警部队房地产租赁许可证》，原告认为有效期不能延长至2018年。许可证需每年进行审批，不能适用今日的情况，被告对法院判决认定的事实无异议。
　　本院经审理认定事实如下：2011年12月28日，中国人民武装警察部队颁发了《武警部队房地产租赁许可证》(编号：武房租证【2011】后营字第XXXXXXXXX号)，出租人：上海总队机关。承租人：上海世贸家具(集团)有限公司。租赁用途：商业。租赁面积：房屋建筑面积6,101平方米，场地面积24,570平方米。
　　2015年7月15日，原告(签约乙方)与被告(签约甲方)签订《上海市商品交易市场进场经营合同示范文本2006》，合同中与本案有关的条款内容如下：一、乙方承租涉案商铺用于经营古玩、新旧工艺品、茶叶等业务，面积32.32平方米。二、租赁期限自2015年5月28日起至2017年5月27日止。三、租金为人民币3,318元/月(以下币种均为人民币)，24个月租金为79,628元。水电等费用及其支付时间、方式为商家自用充值卡。四、乙方在支付租金的同时，向甲方支付叁个月的租金13,271元作为履行合同和提供商品服务质量担保。合同还就其他事项作出约定。
　　同日，原告(签约乙方)与被告(签约甲方)签订《补充协议》，协议约定：一、租金、保证金、物业管理费及其支付时间、方式：租金按每日、每平方4.50元核定，乙方建筑面积为32.32平方米，每月租金为3,318元，两年租金为79,628元。支付方式：租金先付后用。乙方应在当期租金届满前十日内向甲方支付下一合同期的租金。二、乙方应另行支付物业管理费，按每日、每平方米1.20元核定，乙方建筑面积为32.32平方米，一年的物业费为7,078元。物业管理费从乙方接收租赁物之日起算，每12个月支付一次，先付后用。乙方应在当期物业管理费届满前十天内支付下期物业管理费。乙方逾期支付物业管理费等费用的，每逾期一日，甲方有权按欠缴费用的0.3%向乙方加收滞纳金。乙方同意在乙方拖欠本合同约定的租金且经甲方催讨后5日内不支付的，或乙方拖欠该物业水、电等公用事业费、物业管理费或其他费用中任何一项费用或未及时补足保证金超过15日，甲方有权停止向该物业提供水、电等公用事业服务及其他相关服务或物业管理服务直至乙方付清拖欠的租金、费用及违约金。由此造成乙方营业的影响，甲方无须承担任何责任。
　　当日，原告给付被告自2014年11月28日起的一年物业管理费计7,078元，保证金计13,271元及两年的租金计79,628元。
　　合同签订后，被告向原告交付了涉案商铺。
　　另查明，2009年5月15日，案外人武警上海市总队后勤部取得由上海市规划和国土资源管理局颁发的《建设工程规划许可证》一份，上载：建设单位武警上海市总队后勤部作为建设单位，建设项目名称(本市)金汇路XXX弄XXX号改扩建工程，建设位置金汇路XXX弄XXX号，建设规模48,771平方米【(地上35228平方米，地下13,543平方米)已核发地下室建设工程规划许可证沪规建(2009)FAXXXXXXXXXXXXXX】。
　　本院认为，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。就本案而言，原、被告间就涉案商铺所签订的《上海市商品交易市场进场经营合同示范文本2006》系双方当事人的真实意思表示，涉案商铺所在建筑物于2009年5月15日取得了《建设工程规划许可证》，故原、被告间签订《上海市商品交易市场进场经营合同示范文本2006》并未违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，当属有效。原告要求确认上述合同无效的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第二条之规定，判决如下：
　　驳回原告雷浚豪的诉讼请求。
　　案件受理费80元，由原告雷浚豪负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，
　　上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：石定伟

书记员：周  颖