雷某某与赵某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：雷某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住重庆市。
　　委托诉讼代理人：杨晶晶，上海孚邦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张杰，上海孚邦律师事务所律师。
　　被告：赵某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。
　　委托诉讼代理人：马继杰，上海慕恩律师事务所律师。
　　第三人：郭军英，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河北省邯郸市。
　　原告雷某某与被告赵某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，原告雷某某申请追加郭军英为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。因发现第三人郭军英下落不明，故于2019年1月24日依法裁定将本案转为适用普通程序进行审理，并于2019年5月28日公开开庭进行了审理。原告雷某某及其委托诉讼代理人张杰、被告赵某某及其委托诉讼代理人马继杰到庭参加诉讼。第三人郭军英经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告雷某某向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《转让协议》无效；2、判令被告返还原告转让金68,000元；3、判令被告赔偿房屋装修损失50,000元。事实和理由：2017年11月28日，原、被告签订一份《转让协议》，约定被告将上海市松江区江学路XXX弄XXX号一层房屋(以下简称“涉案房屋”)的租赁合同转让给原告，转让金额为68,000元，合同租期至2020年4月7日，如原房东不认可原告的租赁权则由被告负全部责任并退还原告转让金68,000元，如造成原告损失的均由被告赔付。原告也向被告实际支付了68,000元。后第三人发现此事后不同意由原告承租，要求原告尽快搬离。原告认为，被告将涉案房屋转租给原告未经得第三人的同意，系无权处分房屋，故《转让协议》无效。为维护自身合法权益，原告特诉至本院，望判如所请。
　　被告赵某某辩称：不同意原告的诉讼请求，第三人对于被告将涉案房屋转租给原告的事实是清楚的。一开始第三人将涉案房屋出租给了案外人上海毕夏餐饮管理有限公司(以下简称“毕夏公司”)。2015年9月18日，毕夏公司将涉案房屋转租给被告，被告并支付了40,000元的转让费。2015年9月18日之后的租金均由被告向第三人直接支付。2017年11月28日，被告将涉案房屋转给原告时也告知过第三人。被告转给原告时，租金已经支付至2018年4月26日。原告支付的68,000元转让费包括自2017年11月28日至2018年4月26日的租金16,000元及装修、两台空调、店面转让费。2018年4月27日后的租金均由原告直接向第三人支付，也可以证明第三人对被告将涉案房屋转租给原告的事实清楚。
　　第三人郭军英未发表陈述意见。
　　本院经审理认定以下事实：2009年7月10日，第三人登记为涉案房屋的产权人。
　　2015年3月17日,第三人作为甲方、出租方，案外人毕夏公司作为乙方、承租方，签订一份《租赁合同书》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租期自2015年4月8日至2020年4月7日，年租金为38,000元。该合同书另对其它租赁事宜作了约定。
　　2017年11月28日，被告作为甲方、原告作为乙方，签订一份《转让协议》，约定甲方将涉案房屋的租赁合同转让给乙方，转让金额为68,000元，合同租期至2020年4月7日，乙方继续履行甲方原合同租赁权，如原房东不认可乙方的租赁权则由甲方担负全部责任并退还乙方转让金68,000元，如造成乙方损失的均由甲方赔付。被告亦确认收到原告支付的转让费68,000元。
　　2018年4月26日，原告向第三人支付租金20,750元。
　　2018年9月27日，原告向第三人支付租金25,289元。
　　审理中，原告还提供了：1、第三人于2018年10月10日出具的《不同意租赁的告知》，载明第三人未曾将涉案房屋出租给被告使用，亦未委托被告处分涉案房屋。对于《转让协议》第三人此前并不知晓，现第三人知晓情况后对于内容不予认可，要求原告搬离涉案房屋。原告以此证明第三人不同意被告将涉案房屋转租原告的事实。审理中，原告陈述该份证据是其要求第三人出具，是因为第三人要求原告处理偷电问题，但原告不同意，第三人就称既然这样也不认可原告承租涉案房屋，故原告要求第三人出具了该份书面材料。被告认为该份证据形式上属于证人证言，证人应出庭作证，对于真实性不予认可。2、装饰装修施工合同、收据、照片，证明原告承租涉案房屋后花费50,000元装修的事实。被告对真实性不予认可，被告认为装饰装修施工合同约定的付款方式系分次支付，收据则是一次支付，且用现金支付也不符合常理。
　　审理中，被告还提供了：2015年9月18日案外人毕夏公司(甲方)与被告(乙方)签订的《房屋租赁转让协议书》，载明甲方将涉案房屋的租赁合同转让给乙方，转让金额为40,000元；转租期限自2015年9月18日至2020年4月7日；租金每六个月支付一次，直接支付给房东；转让费包括了甲方原有的两台空调。被告以此证明其取得涉案房屋系从案外人毕夏公司处转租而来。原告对该份协议书的形成时间有异议，对于真实性亦不予认可。
　　审理中，原、被告均确认《转让协议》的性质为转租，后续租金由原告直接支付给第三人。
　　审理中，原告陈述：签订《转让协议》时，其清楚被告并非房东，被告在手机上也向原告出示了租赁合同，租期至2020年4月7日，但没有看清楚租赁合同是被告与谁签订；被告将涉案房屋转租给原告时基本为毛坯状态，有两台空调，对于被告租金是否支付至2018年4月16日其不清楚，68,000元就是空店铺的转让费，支付转让费是行业行规；签订《转让协议》后20天左右被告将涉案房屋钥匙交给原告，原告在2017年12月份进行了装修，因涉案房屋无法办理营业执照、供电局在2018年8月23日因偷电问题将涉案房屋断电以及房东不认可转租，原告于2018年9月始就不再使用涉案房屋，因无法联系第三人，原告于2019年3、4月份将钥匙放在隔壁15号商铺；租金系每半年一付，原告共向房东支付了一年的租金。
　　审理中，本案原承办人张水红在2018年12月与第三人取得电话联系，第三人陈述：其店铺是租给被告的，后被告私自转租给原告，至于何时转租不清楚，但后续第三人也同意转租；2018年，店铺因偷电问题被停电，但其并不清楚是谁偷电；之所以出具《不同意租赁的告知》，系原告找到第三人，称其在跟被告打官司，要求退转让费，让第三人出具该份证明，等退了转让费后，原告会把偷电的罚款100,000元处理掉；现在原告好像已经搬离，是其自行搬离，至于搬离原因不清楚。
　　以上事实，有上海市不动产登记簿、租赁合同书、转让协议、收条、转账记录及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，原、被告签订的《转让协议》系被告将涉案房屋的经营权及现有装修等以68,000元的价格转让给原告并由原告继续承租涉案房屋的协议。依据《转让协议》的约定，如果第三人不认可被告的转租权则被告应退还原告转让费及赔偿损失。本案争议焦点即第三人是否同意被告将涉案房屋转租给原告。为此，原告提供了第三人出具的《不同意租赁的告知》以证明第三人不同意转租，并提出本案诉请。但根据本院与第三人的通话录音，能够确认第三人对被告将涉案房屋转租原告的事实事后予以认可。结合本案审理查明的事实，2017年11月28日签订《转让协议》后原告即进行装修并实际使用涉案房屋，直至2019年3、4月份原告将房屋钥匙放至隔壁商铺，在此期间，原告也并未举证证明第三人妨碍其正常使用房屋，原告亦向第三人支付了一年的租金。至于原告搬离的原因，原告自述系因涉案房屋无法办理营业执照、供电局在2018年8月23日因偷电问题将涉案房屋断电及房东不认可转租，结合本院查明的事实，第三人对于转租事实认可亦未要求原告搬离，而原告陈述的无法办理营业执照、断电的问题，亦无证据证明系被告原因所致。综上，对原告以被告转租涉案房屋未经第三人同意为由要求确认《转让协议》无效及退还转让金、赔偿损失的诉请，本院不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
　　驳回原告雷某某全部的诉讼请求。
　　案件受理费2,660元，公告费560元，诉讼费合计3,220元，由原告雷某某负担(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：亓继芳

书记员：庄  倩