青浦区白鹤镇鹤联村村民委员会与叶春显房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：青浦区白鹤镇鹤联村村民委员会，住所地上海市青浦区。
　　负责人：俞卫星，主任。
　　委托诉讼代理人：衣建兰，女。
　　被告：叶春显，男，1990年8月4日出生，汉族，户籍地广东省深圳市。
　　委托诉讼代理人：潘龙，上海律凯律师事务所律师。
　　原告青浦区白鹤镇鹤联村村民委员会(以下简称鹤联村)与被告叶春显房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用简易程序。原告鹤联村于起诉时申请了财产保全，本院经审核后依法采取了保全措施。2019年3月6日本院依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2019年3月12日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人衣建兰、被告委托诉讼代理人潘龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告鹤联村向本院提出诉讼请求：判令被告支付厂房折价款人民币(以下币种均为人民币)412,000元。事实与理由：2014年6月25日，上海泰鹤五金装潢厂将承租原告位于青浦区纪鹤公路XXX号原上海白鹤星宸实业有限公司的闲置厂房转租转让给被告，并约定土地上曾包括1,648平方米老厂房，因过于陈旧无法使用，经协商后拆除翻建扩建，但为确保村集体资产的增值保值不流失，经原被告商量决定，对原有旧厂房进行作价，经原合同双方协商一致确认为250元/平方米造价确定价值计412,000元，待被告取得拆迁款后支付给原告。现该处房屋已于2017年6月被减量化，被告亦已签署相应的减量化处置协议及旧材料回购协议书并作腾退。因被告迟迟不支付约定的上述旧厂房作价款，为此原告诉至法院作如上诉请。
　　被告叶春显辩称：不同意原告诉求。《房屋土地租赁转让合同》的内容可见，转让标的是面积1,648平方米的旧厂房，但实际转租的是2012年拆除改建后的现状房屋，因2012年改建的现状房屋没有相应的合法批建手续，故因转租标的物违法而致相应的《房屋土地租赁转让合同》无效，无效合同自始无效，内容全部无效。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
　　坐落于青浦区白鹤镇鹤星村(即现青浦区白鹤镇纪鹤公路XXX号)原建筑面积1,648平方米的房地产登记权利人为上海白鹤星宸实业有限公司(以下简称星宸公司)，土地性质为集体，土地总面积为5,631.29平方米，用途为工业用地，房地产建造于1986年，权利登记于1999年，房地产权证号青XXXXXXXXXX。
　　2012年，上海泰鹤五金装潢厂(以下简称泰鹤厂)在承租过程中，将上述1,648平方米建筑物进行拆除和改建。
　　2014年6月25日，泰鹤厂(甲方)与叶春显(乙方)签订《房屋土地租赁转让合同》，约定：一、经鹤联村同意，甲方将坐落于鹤联村小关桥地块上的原星宸公司的闲置厂房出租给乙方作生产加工场所，该房地产证号地青字(1999)第003130，总占地面积5,631.29平方米，厂房面积1,648平方米，实际厂房使用面积按照本合同附件图为准，原厂房破旧不好使用，甲方于2012年元月改建如现状：办公室两层钢混结构一栋，钢架结构厂房四栋及砖混结构房含门卫五间，配电柜各两台150KW，航吊两台。二、该厂房土地租赁期限为20年，自2014年5月1日至2034年4月底。三、租金从2014年5月1日起至2017年4月底为每年10万元整，从2017年5月1日起至2034年4月底的租金如因形式变化需要浮动，浮动范围不得超过原租金的30%，具体由乙方和鹤联村双方协商确定。四、根据合同确定的价格由乙方向鹤联村每年付清。五、该土地上曾包括1,648平方米老厂房，但因过于陈旧无法使用，经协商后拆除翻新扩建，但为了确保村集体资产的增值、保值不流失，经鹤联村与乙方商量决定，对原有旧厂房进行作价，经原合同双方协商一致确认为250元/平方米的造价确定价值合计412,000元。六、合同期内或合同到期后或出现拆迁等情况，由区政府认可评估公司公平公正评估，协商将地上附着物及不动产拆迁款全部归乙方所有，拆迁款按照评估公司评估价计算，待乙方取得拆迁款后再向鹤联村支付原1,648平方米老厂房造价款412,000元。十一、本合同由原承租方泰鹤厂与乙方协商一致，将承租人变更为叶春显，叶春显向泰鹤厂支付868万元转让金，该转让金包括了本合同所涉土地的使用权及土地上所附房所有厂房及附属设施。十二、因本合同所涉土地为鹤联村所有，而使用人星宸公司变更为泰鹤厂又变更为叶春显，甲方保证在此土地上没有债权债务纠纷，且鹤联村应对本合同所涉土地及厂房设施担保没有任何第三方对上述财产提出异议，并愿意承担连带违约责任。该份合同由甲方泰鹤厂与乙方叶春显签章签字，同时由鹤联村签章签字，表示同意转让。
　　叶春显称签订上述合同后，其实际向泰鹤厂一次性支付了868万元的转让费，并每年向鹤联村支付10万元土地租金。
　　另查明，2017年3月，叶春显(乙方)与白鹤镇土地减量化工作小组办公室(甲方)签订《“198”建设用地减量化处置协议书》，就乙方位于青浦区白鹤镇纪鹤公路XXX号房地产等资产及相关损失处置约定如下：根据上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司出具的评估建议书，地面资产处置总价为376.29万元(沪房地青字1999第003130号权证所载1,648平方米房屋建安重置现值1,796,000元，装修496,500元，不可搬迁设备补偿费1,272,700元，可搬迁设备补偿费197,700元)；甲方根据白鹤镇“198”区域工矿企业建设用地减量化的实施意见，拨付乙方处置资金376.29万元；乙方在2017年6月15日前清空交房。
　　同时，叶春显(乙方)与白鹤镇土地减量化工作小组办公室(甲方)另签有《旧材料回购协议书》一份，就乙方位于白鹤镇纪鹤公路XXX号“198”建设用地面积9.05亩、违法建筑6,795.90平方米回购处置约定如下：根据上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司出具的评估建议书，甲方拨付乙方处置费414.15万元(其中：“198”建设用地旧材料回购处置金236万元，综合奖励费45.25万元，速签速搬奖励费132.90万元)。
　　目前系争土地上的房屋已经全部被拆除，土地已腾空并返还给鹤联村。
　　根据庭审查明的事实，本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。叶春显与泰鹤厂及鹤联村以书面《房屋土地租赁转让合同》的形式对土地租赁及地上建筑物等转让进行了约定，同时对原有旧厂房作价412,000元待叶春显取得拆迁款后支付鹤联村作了明确约定，系各方当事人真实意思的表示。无论原合同所涉的土地租赁、建筑物转让等是否有效，现针对的原有证旧厂房叶春显已与相关部门签订减量化处置协议的方式取得相应补偿，针对无证建筑叶春显已与相关部门签订旧材料回购协议的方式取得相应的补偿，可见原合同已经事实上终止，原合同约定的原有旧厂房作价款支付的条件已客观上成就，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，故叶春显理应在取得相应补偿款后支付鹤联村相应的旧厂房作价款。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
　　被告叶春显应于本判决生效之日起十日内支付原告青浦区白鹤镇鹤联村村民委员会旧厂房作价款人民币412,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币7,480元，财产保全费人民币2,580元，均由被告叶春显负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　

审判员：徐冬梅

书记员：胡春明