青浦区练塘镇朱庄村村民委员会与上海紫岗商贸有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：青浦区练塘镇朱庄村村民委员会，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：陈海华，主任。
　　委托诉讼代理人：陆月辉，上海东炬律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：袁家伦，上海东炬律师事务所律师。
　　被告：上海紫岗商贸有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：陈伟，总经理。
　　委托诉讼代理人：嵇金喜，上海市新华律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：蒋振伟，上海市新华律师事务所律师。
　　原告青浦区练塘镇朱庄村村民委员会(以下简称“朱庄村委会”)诉被告上海紫岗商贸有限公司(以下简称“紫岗公司”)土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案于2019年7月1日公开开庭进行审理，原告朱庄村委会委托诉讼代理人袁家伦、被告紫岗公司委托诉讼代理人嵇金喜、蒋振伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告朱庄村委会向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告土地使用费人民币(以下币种均同)2,672,392.50元(原告明确，2007-2011年土地使用费标准为318,000元，2012-2016年土地使用费标准为333,900元，2017-2018年土地使用费标准为350,595元。被告2007-2014年的全部未付，2015-2018年上半年已按每年318,000元的标准支付，故被告2007-2018年上半年的未付及少付金额共2,672,392.50元)。事实和理由：2006年4月30日，原、被告以及案外人上海大江(集团)股份有限公司(以下简称“大江公司”)签订《关于朱家庄肉禽终止联营资产转让土地有偿使用协议书》(以下简称“协议书”)，约定原告同大江公司就肉禽场的联营及承包协议解除，地上物由大江公司转让给被告，土地由原告以有偿使用方式出租给被告，出租的土地为106亩，使用费每年3,000元，同时土地使用费自2006年6月起，每5年递增一次，递增率为5%，先付后用，第一年以实际使用天数计算为21.20万元。实际履行过程中，被告仅在2006年支付21.20万元，2015-2017年每年支付318,000元，2018年支付了159,000元，其余土地使用费一直未付，也未按照合同约定每五年递增5%，因此原告诉至本院要求判如所请。
　　被告紫岗公司辩称，不同意原告诉请。被告收购系争养鸡场后，由于原有设备荒废已久，就在2006或2007年对原有建筑物全部进行修建，包括水电和路面等。被告修建完准备招商引资时，政府政策发生变化，以土地变性为由，导致被告无法生产经营，无法在当地注册企业，镇政府及原告要求被告停止修建、招租。在这种情况下，被告为配合政府和原告就停止了相关的经营行为，但收购和修建过程投入了大量的精力财力，无法经营导致被告损失，包括人员工资、水电费等。原告此前承诺协助被告办理相关手续，使被告可以正常使用系争房屋，即协议第3条的相关义务，尤其是土地转性的义务，但原告实际未履行该义务导致被告无法招商引资，使得2007年-2014年期间被告只有投入没有产出。基于此，2007年原被告达成过一致约定，土地使用费从2015年1月份开始给付，递增也从2015年1月作为第一年起算。2015年开始支付是因为政府政策宽松，被告可以招租使用了。由此2007-2014年的土地使用费原告未向被告催讨，且被告以2015年作为第一个计费年度开始支付使用费，没有递增。因为双方达成过一致意见的。若原告认为双方未达成一致意见，原告的主张超过了诉讼时效，原告丧失胜诉权。动拆迁工作从2018年1月1日开始的，2018年上半年的使用费被告是超额支付的，对此被告保留要求原告返还的权利。
　　经开庭审理查明，2006年4月30日，大江公司(甲方)、原告(乙方)、被告(丙方)签订协议书，约定原甲乙签订的合同终止，土地所用权归还乙方、地面建筑物、养鸡设备和水电等附属设施归甲方所有；肉禽场占地范围内的房屋建筑物、构筑物、供电、供水等地面资产，甲方转让给丙方，转让金额为690万元；乙方将肉禽场所在土地106亩，以土地有偿使用方式提供给丙方使用，使用费每亩每年3,000元,共计每年31.80万元，自2006年6月起，每5年递增一次，递增率为5%；土地使用费先付后用，第一年以实际使用天数计算，共计21.20万元，于本协议签订之日由丙方一次性补偿给乙方，第二年起，每年分二次支付，每年1月10日前，支付上半年使用费，每年7月10日前，支付下半年使用费；土地有偿使用期限为38年，自协议签订之日起至2044年12月31日止；协议第3.3条约定，涉及土地转性(副业用地转为工业用地红证)的，其相关手续由丙方自行办理，甲、乙双方给予支持，并提供必要的协助，土地转性时的相关费用由丙方承担。
　　另查明，上述协议签订后，原告按约支付2006年土地使用费212,000元，2007至2014年的土地使用费未支付，2015至2018年上半年的土地使用费以每年318,000元的标准支付。
　　2015年2月4日，原告出具收据载明“收2015年上半年1-6月土地使用费”150,000元；2016年1月26日，原告出具收据载明“收鸡场厂房土地租金2015年7月1日-12月31日168,000元，2016年1月1日-6月30日150,000元”；2017年1月18日，原告出具收据载明“收土地使用费2016年7月1日-2017年6月30日318,000元”；2018年1月3日，原告出具收据载明“收2017年7月1日-2018年6月30日土地使用费318,000元”。
　　又查明，原告于2019年4月17日向上海市青浦区人民法院(以下简称“青浦法院”)提交本案诉状，青浦法院出具(2019)沪0118诉前调3926号告知书，并组织诉前调解，后调解未果后移送立案。
　　原被告确认，2018年因水源保护项目，系争土地被收回，2006年协议书终止。
　　以上事实，由原、被告的陈述，协议书、收据等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　审理中，被告表示，经原告认可，被告自大江公司承接养鸡场和土地使用权。系争土地本是副业用地，被告要在土地上建工厂招租，设立新的企业，因此签订协议，协议中约定的较笼统，没有具体的说明用途，只在第3.3条有涉及。签订协议后，原告应通过政府部门立项将原来的副业用地变更为工业用地，但是并未办理。2006年底房屋建造过程中，政府发函明确被告是违法用地，之后土地闲置，建造过程停止。2015年政策稍微宽松一点，虽土地属性还是没有变化，但原来的建筑物可以作为仓库使用了。考虑到双方的关系，双方达成共识，之前租金不收取，原告说不会赖账，因此没有签补充协议。原告出具的收据中每张上都载明了使用费对应的期限，2015年起被告按照第一个五年的金额来支付，原告没有提出异议，2018年就系争地块签署补偿协议、处理清拆补偿事宜时，原告作为主体之一也没有提出要求或扣除被告支付的土地使用费。2015年之前的使用费原告从未向被告要过。
　　为此，被告提供：1、关于市房地局执法总队对大新村等三只肉禽场违法用地提出处置意见的函，是原告2006年底交给被告的，没有公章，虽抬头写的是大江公司，但实际影响的是被告。2、练塘镇水源二级保护区内现存工业企业关闭清拆补偿协议，系针对系争地块的补偿。对此，原告质证称，1、真实性不予认可。2、真实性无异议，但是补偿办公室牵头的，因此未提到租金的事情。
　　原告表示，不存在被告所说的政府、村委会为了招商引资，大力支持该项目的情况。关于土地性质的变更，村里只是提供帮助，能否变更还是要看被告能否办理相关手续，被告明确得知无法变更后，也没有要求解除合同或就此协商。2015年之前的租金口头向被告要过，但没有书面证据。原告不认可被告所称2015年双方协议以2015年为第一年，之前使用费不收的情况。2015年之后的收据仅收318,000元，是因签订时间太长，工作人员不清楚合同的详细情况，仅知道每年318,000元，到2018年上半年土地收回前结算时才发现漏收的情况。
　　根据庭审查明的事实，本院认为，诉讼时效是指权利人在一定期间不行使权利，在该期间届满后，发生义务人可以拒绝履行其给付义务效果的法律制度，其目的在于促使权利人行使权利、稳定法律秩序和维护交易安全。关于被告支付土地使用费的情况及未付金额，原被告双方无争议，本院予以确认。被告针对原告诉请的土地使用费提出诉讼时效抗辩，原告未能提供其在本案诉讼前曾向被告主张或催讨过的证据，因此本院采纳被告的诉讼时效抗辩。原告要求被告支付的是2007至2018年上半年期间未付、少付的土地使用费，根据2017年10月之前的《中华人民共和国民法通则》的规定，租金的诉讼时效为1年，因此2016年10月1日之前的使用费，已经超过诉讼时效，原告的诉讼请求丧失胜诉权。2016年10月1日以后的使用费，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效为3年，故原告对于该部分使用费的诉请并未超过诉讼时效。被告辩称双方对于2015年之后的使用费金额达成一致，但原告予以否认，被告也未能提供进一步的证据证明；虽原告出具的收据中载明了相应金额对应的使用费期间，但载明期间并不必然等于原告放弃了对于少付部分的使用费主张的权利，因此，对于2016年10月1日以后的使用费，应按2006年协议书约定的标准计算，少付的差额部分，被告应承担支付义务。
　　综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第(三)项，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　被告上海紫岗商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告青浦区练塘镇朱庄村村民委员会土地使用费64,792.50元。
　　如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费28,179.10元，减半收取计14,089.55元，由原告负担13,379.64元，被告负担709.91元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：汪宇婧

书记员：周  诗