青浦石建水泥制品加工厂与青浦区盈浦街道天恩桥村民委员会房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：青浦石建水泥制品加工厂，住所地上海市青浦区。
　　经营者：陈国新，厂长。
　　委托诉讼代理人：陆木英，女。
　　被告：青浦区盈浦街道天恩桥村民委员会，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：王向华，主任。
　　委托诉讼代理人：孙崧，上海东炬律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：丁书洪，上海东炬律师事务所律师。
　　第三人：陆文娟，女，1966年1月15日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区香花桥街道石西村XXX号，现住上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号XXX室。
　　原告青浦石建水泥制品加工厂与被告青浦区盈浦街道天恩桥村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2018年9月18日公开开庭进行了审理，原告经营者陈国新及其委托诉讼代理人陆木英、被告委托诉讼代理人孙崧到庭参加诉讼。因案情需要，本院依法追加陆文娟第三人参加诉讼。本案于2018年12月13日第二次公开开庭进行了审理，原告经营者陈国新及其委托诉讼代理人陆木英、被告委托诉讼代理人孙崧到庭参加诉讼，第三人陆文娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案于2019年8月13日第三次公开开庭进行了审理，原告经营者陈国新及其委托诉讼代理人陆木英、被告委托诉讼代理人孙崧、第三人陆文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告青浦石建水泥制品加工厂诉称：原告自2002年起租用被告的老厂房,当时原告与上海青浦拉丝厂合租,租金由拉丝厂总付后再向原告收取。2005年3月拉丝厂关闭(注销)。2005年11月30日起原告直接与被告签订一份租房协议,原告向被告租用座落在北浪2队的房屋二间,约60平方,场地80平方,租金每年人民币3,000元(以下币种均为人民币),租赁期2005年12月1日至2008年12月1日,同时,原告经向工商行政管理部门申报并核准于2006年4月10日单独发给青浦石建水泥制品加工厂营业执照。之后分别在2009年1月5日续签租房协议延长至2010年12月30日;2011年1月6日续签协议延长到2013年12月30日;2014年1月17日再续签到2016年12月30日止。租赁期间,原告在规定时间、按每年调整后的金额托案外人向被告交清租金。2016年3月1日被告根据青府办发(2014)57号文进行建设用地减量化工作的相关规定,向所属企业单位发出告知书,原告却未发到该通知书,之后,被告与其他企业进行约谈,并签订减量化补偿协议,原告却不知道。直到有关部门对原告的实体财产进行评估,被告却以原告的租金由他人代交为借口,至今未认可原告是独立企业签订补偿协议,为此在评估中,对原告厂内多件设备、财物漏报、漏评,严重侵害了原告在减量化中的应得利益。原告为保障自己的合法利益,故原告诉至法院请求：1、要求确认原、被告签订的房屋租赁协议有效;二、要求被告支付原告减量化企业应得补偿款82,563元(奖励费25,000元、棚舍差价25,763元、配电间6,000元、配电板10,000元、设备基础4,000元、碎石场地8,800元、搭建2小间3,000元)。
　　被告青浦区盈浦街道天恩桥村民委员会辩称：被告与原告签订的租赁协议仅为原告办理证照使用，原告未支付过租金给被告，实际上被告系与石某某存在真实租赁关系。系争房屋于2016年8月拆除，不同意原告请求。
　　第三人陆文娟述称：原、被告的关系与第三人无关。
　　经开庭审理查明：2005年3月7日，系争房屋登记于上海青浦工业园区北浪村民委员会，建筑面积1,983平方米，用途工业，使用权来源集体土地使用批准。2005年11月30日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《租房协议》：乙方向甲方租用房屋二间，约60平方米，场地80平方米，房产证附记5号，用于水泥预制加工。租赁时间2005年12月1日至2008年12月1日，如遇集体、国家征用无条件让出。租金每年3,000元，到2006年12月1日付清。水费、电费自负。2009年1月5日，被告在该协议写明：协议沿长至2010年12月30日。2011年1月6日，被告写明协议沿签到2013年12月30日止。2014年1月17日，被告写明协议沿签到2016年12月30日止。2016年3月1日，被告发出《告知书》，言明：为了提高土地节约集约利用水平,根据青府办发(2014)57号文的相关规定,按照“总量控制、增量递减、存量盘活、流量增效、质量提升”的土地管理要求,推进街道集建区外现状建设用地的减量化工作,进一步优化村整体规划布局,提升农村集体土地的综合利用效率，现将土地减量化事项公告如下：2016年3月1日起对企业单位先行宣传告知。2016年6月31日(30日)前完成土地减量化协议签订。2016年8月31日前完成搬迁等工作。如未在规定期限内完成土地减量化协议签订等事项的,将依照有关法律法规实施减量化。将聘请专业评估机构,按照减量化程序对各企业单位现有的房屋价值、设备搬迁费用等内容进行专业评估，以作为签订《减量化补偿协议》的依据,望各企业单位予以积极配合。为了切实保障广大企业单位的合法权益,也为了顺利完成区政府及街道办下达的工作任务,请各企业单位积极配合开展工作。不得新建、改建、扩建建筑物、构建物及其他设施;不得突击装修房屋;不得办理新增、变更工商营业登记;不得从事其他不当增加补偿费用的行为。切勿因小失大,造成不必要的损失。土地减量能将严格按照相关政策规定实施,在规定期限内签约的,前后签约标准一致。系争租赁房屋已拆除，第三人支付原告补偿款65,900元。
　　另查明，上海青浦石建拉丝厂于1998年2月27日注册成立，企业类型个人独资企业，投资人陆文娟，2005年3月22日，上海市工商行政管理局青浦分局准予该企业注销登记。2013年6月26日，被告(甲方)与案外人石某某(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于青赵公路东侧原北浪1658号厂区的空厂房,出租给乙方作为生产车间及办公、生活等用房，租赁时间为3年,2013年1月1日至2015年12月30日止。租赁款与付款方式：2013年至2014年年租金为30,000元,2015年递增8%租金年租金为32,400元整,先付后用,签订合同时一次性付清2013年度上交款,以后二年在3月份之前付清年上交款,如出现欠付租金二个月以上的,合同自行终止,甲方有权收回厂房,造成的一切经济损失有乙方自负,甲方不负一切法律责任。合同另行约定了其他权利义务。2016年7月22日，被告(甲方)与案外人石某某(乙方)签订《盈浦街道集建区外建设用地减量化补偿协议》，约定解除2013年6月26日签订的《厂房租赁协议》，乙方位置坐落在青赵路XXX号内，土地面积约7亩，无证房屋建筑1,180.99平方米，经评估房屋补偿款270,768元，附属物补偿款149,258元，设备搬迁费109,320元，库存物资费37,000元，奖励费10万元，共计666,346元。协议另行约定了其他权利义务。
　　审理中，被告提交原告签名的《承诺书》：我是石建水泥预制加工厂法人代表陈国新，在2011年2月25日与天恩桥延签的租房协议，是便于我办理营业执照而用，与村不发生法律责任效益合同。原告不确认系其签名，本院委托司法鉴定科学研究院对该签名进行鉴定。2019年7月2日，司法鉴定科学研究院出具《司法鉴定科学研究院司法鉴定意见书》[司签院(2019技鉴字第600号]，鉴定意见：检材《承诺书》上需检的“陈国新”签名是陈国新本人所写。原告支付鉴定费1,500元。原告对鉴定报告真实性没有异议，对鉴定结果不认可，认为当事人在鉴定时当场签订协议，内容鉴定可能是、可能不是、可能鉴定得出、可能鉴定不出，协议内容存在不确定性。关于《承诺书》,该《承诺书》中“陈国新”的签字并非陈国新本人签字；原、被告之间的《租房协议》第二次续签的日期为2011年1月6日,并非《承诺书》中所载的“2011年2月25日”;原告的注册登记日期为2006年4月10日,而《承诺书》的日期为2011年2月25日,其中相差5年时间,这显然是有违常理的。因此,《承诺书》的内容显然与客观事实相悖且并非陈国新本人签字。在原告承租租赁房屋后,原告一直在租赁房屋内进行生产经营,直至租赁房屋被实际拆除。因此,被告提供的《承诺书》中所载的“是便于我办理营业执照而用,与村不发生法律责任效益合同”明显与客观事实不符,原告承租租赁房屋的目的并非为办理营业执照，而是为了进行生产经营。被告对鉴定报告的三性均予以认可。对于承诺书，坚持认为鉴定的租赁合同系为了办理营业执照，不存在原告认为不合理的情况。第三人对承诺书情况不清楚，故对鉴定报告不发表意见。
　　以上查明的事实，由原告、被告、第三人的陈述，租房协议、上海市房地产权证、告知书、承诺书、厂房租赁合同、减量化补偿协议、档案机读材料、准予注销通知书、确认书、注销清算报告、司法鉴定意见书等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　审理过程中，原告表示，产权登记在北浪村名下,北浪村已合并为被告。原告也系独立单位，但被告没有发送原告告知书，实地评估时，原告才知道减量化。2002年至2005年3月，与拉丝厂陆文娟合租，合同系陆文娟签的，与陆文娟单独分开经营。2005年11月，单独租赁，之后陆文娟有无再签订协议，就不清楚了，2005年陆文娟注销后就不经营，将房屋转租给他人了。不是为了办营业执照，签订租赁协议就实际履行了。租金前三年，与陆文娟一同交纳的。之后，签订协议后，要求交至村里，村书记表示仍旧按照原样，租金仍然由陆文娟代交，陆文娟出具收据。房屋于2016年8月30前拆除。被告与石某某的租赁协议系2013年签订的，系在原告合同之后。最初原告未注册时系挂靠在石某某公司中，后原告注册后，原告自己签订了合同，一直到减量化动迁。评估时间不清楚，一直经营到搬走，但评估当时没有在现场，所以不清楚评估过程。原告签订合同后，原告至盈浦街道外经办备案，然后办理工商审照。北浪村室内装修及附属物现场勘查表等证明原告应取得补偿款。当时租赁的房屋系有证且有营业执照的，另外两家承租户系无证且没有营业执照的。当时评估公司问村里书记：为什么七张评估单，但包括原告在内总共有八家，原告不在单独的评估单中。当时书记认为原告系在第三人处。刚进去的时候，书记称不要另外签合同了，故均由第三人一个人签字。第三人的厂关闭之后，另外去签订合同的，没有证据证明租金单独向被告支付，石某某系第三人丈夫。原告与第三人没有租赁关系，租金没有直接交付被告系村里嫌手续麻烦。村里换了书记，新书记要求同之前照办，且租金到期，第三人又来收取租金，收据均系第三人出具给原告的。评估金额为92,672元，实际取得补偿款65,900元，差额为26,772元。
　　被告青浦区盈浦街道天恩桥村民委员会表示，被告直接与陆文娟有租赁关系，原告与陆文娟之间的关系不清楚。原告的承诺书内容系不存在租赁关系、仅仅为了办理执照。交付的租金均系第三人的，即使原告交付第三人，也系原告与第三人之间的关系。不存在漏评的项目，不予认可。石某某与第三人系夫妻关系。原告提供的北浪村室内装修及附属物现场勘查表等无法看出出处，没有原件也没有相关部门盖章，故对三性均不予认可。被告从未向原告出具租金收据，仅向第三人出具租金收据。补偿款按照协议全部支付第三人，第三人如何支付承租户不清楚。
　　第三人表示，评估时，就要求将承租户分开评估，原告与其他承租户一样操作，然后根据评估价支付钱款。场地系第三人1999年租赁的，2004年关闭后，原告至村里盖章，但房租仍旧交给第三人。租赁关系村里就确认第三人一个人，全部系第三人一个人租赁的。由第三人向承租人(包括原告)收取租金后交给村里。关闭之后，全部出租出去，包括原告。村里开具的收据也系第三人一个人的；水电的收据也系第三人一个人的，关闭之后水电不管了，由村里直接向承租户收取。即使第三人厂房关闭，但租赁关系仍然存在，村里仅确认第三人一个人。故租金也是第三人支付给村里的，被告没有单独向原告收取租金，不存在原告所述的代交。石某某系第三人丈夫，减量化补偿协议系第三人丈夫出面处理的。向原告收取租金，原告系作为承租户，与其他承租户一样的。一开始租金每年3,500元，后来增长10%。直至关闭，租金也仅4,000余元，不到5,000元。支付原告补偿款65,900元，作为补偿款支付原告的。被告已经将补偿款全部支付给第三人。第三人也已经全部支付承租户。根据评估表价格支付原告的，具体系根据评估公司计算金额，有部分系打折的。第三人也没有取得全部的92,672元，也系打折的。拉丝厂第三人系投资人，丈夫不管理的，企业关闭后，房屋租赁事宜均由丈夫出面管理。
　　根据庭审确认的事实，本院认为：原告签名的《承诺书》确认与被告所签房屋租赁系办理营业执照所需，原告相应租金亦交于第三人，减量化补偿款也系第三人支付，故原告要求确认与被告租赁合同有效及支付减量化补偿款的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　驳回原告青浦石建水泥制品加工厂的全部诉讼请求。
　　案件受理费人民币1,864.08元，减半收取计人民币932.04元，鉴定费人民币1,500元，合计人民币2,432.04元，由原告青浦石建水泥制品加工厂负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：吴小龙

书记员：沈  丹