靳晨子与上海达义文化艺术传播有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：靳晨子，女，1985年7月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：王晓锋(系原告靳晨子丈夫)，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：施赟，上海瀛东律师事务所律师。
　　被告：上海达义文化艺术传播有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：安克宝，总经理。
　　委托诉讼代理人：宋长贵，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王玉香，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　原告靳晨子与被告上海达义文化艺术传播有限公司(以下简称达义公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告靳晨子的委托诉讼代理人王晓锋、施赟，被告达义公司的委托诉讼代理人宋长贵、王玉香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　靳晨子向本院提出诉讼请求：被告支付原告违约金9万元；被告返还原告已支付的房屋租金及物业管理费40,480元。事实和理由：2014年11月16日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将位于上海市浦东新区成山路XXX号一楼商铺(以下简称系争房屋)租赁给原告用于餐饮经营。后原告知悉被告无转租权，致使原告无法取得营业证照，租赁目的无法实现。原、被告曾就房屋租赁合同纠纷提起诉讼，上海市浦东新区人民法院于2018年4月9日判令合同解除，但就违约责任及损害赔偿未处理。依生效判决认定，合同解除的违约责任在于被告。根据合同约定，被告应当承担当年度六个月租金的违约金即9万元。生效判决已处理的租金按原合同价款的47%调整，因此，原告已付被告的租金及物业费77,400元中的52%即40,480元应由被告返还原告。
　　达义公司辩称，不同意原告的诉请，在前案诉讼中，法院已充分考虑涉案租赁合同解除各方的责任，故对原告应支付被告的房屋租金酌情予以扣减。原、被告的租赁合同合法有效，在合同正常履行期间，原告应当按照约定正常支付租金，原告诉请对已付的租金及物业费再行扣减缺乏依据。
　　本院经审理认定事实如下：2015年12月3日，原告曾就系争房屋以房屋租赁合同纠纷对被告提起诉讼，案号(2015)浦民一(民)初字第45024号，本院于2017年4月11日作出民事判决后，原告靳晨子提起上诉。2017年8月8日，上海市第一中级人民法院作出民事裁定，撤销(2015)浦民一(民)初字第45024号民事判决，发回本院重审。本院于2017年10月11日受理，案号(2017)沪0115民初80002号，该案中，原告靳晨子诉请：1、判令撤销原、被告之间的《租赁合同》；2、判令被告返还原告已支付的房屋租金77,400元(其中包含物业管理费2,400元)、装修补偿款6万元、保证金3万元，共计167,400元；3、判令被告赔偿经济损失323,229.86元(包括装修施工费114,000元、装修材料损失费59,920元、垃圾处理费3,168元、水电费5,701.34元、办理营业执照费14,000元、测绘费50元、员工租房费用35,900元、员工工资90,490.52元)。被告达义公司提起反诉请求1、判令原告与被告的《租赁合同》解除；2、判令原告向被告支付2015年6月22日至2016年11月2日拖欠的房屋租金245,000元及物业管理费6,533元，共计251,533元；3、判令原告向被告支付违约金3万元。
　　(2017)沪0115民初80002号案件查明：系争房屋产权登记于案外人上海锦绣华城房地产开发有限公司名下。2014年11月16日，原告作为承租方(乙方)、被告作为出租方(甲方)签署《租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方，出租面积112.35平方米；乙方经营范围为餐饮，品牌名称为西安印象；租赁期自2014年11月22日起至2020年9月30日止；租金自租赁期第一日起算，2014年11月22日至2014年12月21日作为被告给予原告的装修免租期，免租期结束后，三个月为一个计租期，租金每三个月支付一次，原告应于每个计租期的首月十日前向被告付清该计租期租金。其中2014年11月22日至2016年11月21日月租金15,000元。该商铺物业管理费每月为400元整，该费用每三个月支付一次，由原告在缴纳租金的同时一并支付给被告。合同第五条第1款约定，经双方协商决定，乙方同意一次性向甲方支付人民币60,000元作为给甲方的装修补偿款……原甲方在商铺内的装修、设施等归乙方所有，租赁关系终止、解除时，乙方有权将相关装修、设施拆除。第2款约定，乙方向甲方首次付款的同时，应向甲方支付该商铺租赁保证金，保证金金额为首年度两个月租金……；租赁关系终止、解除时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的租金及各项费用外，剩余部分无息归还给乙方，如有不足，乙方应在七日内补足差额。合同第十条约定了甲乙双方有权解除合同的条件，并约定，租赁期间如发生本条所述违约行为的，除按本合同约定承担违约责任外，违约方还应向守约方支付违约金，违约金按当年度两个月租金水平设定；属严重违约行为的，违约金按当年度六个月租金水平设定，违约金不足以抵付守约方损失的，违约方还应支付损失与违约金的差额部分。合同第十一条第4款约定，本合同存续期间，乙方享有一楼地下室(面积约100平米)的免费使用权，并且是唯一享有此权利的租户；现地下室所存放物品需于2015年8月底前全部搬出，如逾期未能全部搬出，乙方有权向甲方收取地下室3,000元/月的占用费；在此期间，任何非乙方的物品只能搬出、不能搬进。合同第十一条第5款约定，乙方承诺自工商营业执照等行政审批手续办理完毕十日内向甲方出示并提供复印件，因经营餐饮业需经过消防、卫生、环境等部门的检查合格，取得相应许可证后方能办理营业执照，如若出现不能通过上述检查、无法办理营业执照的情形，甲乙双方应就本合同进行无责任解约。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告支付了装修补偿款6万元、保证金3万元，并在系争房屋内开展了经营活动。2015年6月，原告取得在系争房屋经营“上海市浦东新区北蔡镇圣轩小吃店项目”环境影响的审批。2015年7月或8月始，系争房屋周围开始加设围墙，修建地铁。2015年9月9日，原告向被告发送律师函，表示“根据委托人向本律师提供的证据材料及相关陈述证明”“在委托人与贵司签订租赁协议前，贵司向委托人提交了贵司与上海永隆商业投资发展有限公司的租赁合同，该合同第十条第二款第(五)项表明贵司可以将承租的商铺分割出租，或部分与他人签订经营权转让协议。基于该条款，委托人相信贵司有商铺的转租权”，“委托人发现上述事实后，第一时间与贵司沟通，贵司承诺在三个月内妥善解决，取得商铺产权人上海永隆商业投资发展有限公司的书面转租许可。然而，三个月的期限已过，贵司仍未取得相关转租许可”，要求“促请贵司在七日内取得上海永隆商业投资发展有限公司的转租许可”。2015年9月12日，被告委托律师回函，表示：第一，租赁合同合法有效，不因永隆公司(即上海永隆商业投资发展有限公司)是否限制转租而影响该租赁合同的效力；第二，原告对被告与永隆公司签订的租赁合同中有限制转租的条款也是明知的；第三，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。原告不会因为转租未经出租人同意受到影响；第四，房屋在使用上未受到任何限制，经营上未受到任何影响。要求原告支付欠付房租。2015年12月3日，原告以(2015)浦民一(民)初字第45024号案件起诉被告，提出要求撤销原、被告签订的《租赁合同》、返还租金等诉请。2016年1月3日，原告在系争房屋内停止营业。2016年3月，原告向被告书面表示要求返还房屋，被告回复以法院诉讼结果为准，未表示同意接收。2016年8月9日，双方协商原告在系争房屋中装修残值过程中，被告要求原告尽早返还房屋，原告表示拒绝。2016年10月23日，原、被告在该案审理过程中一致确认，原告承租系争房屋后对系争房屋进行了装修，具体项目为吊顶、墙面、地砖、工作台、管道、排风、污水处理、上柜、窗框、门、装饰砖瓦、传菜门、地下通道门、灯带、招牌、桌子、价格牌、污水处理池，全部价值按返还之日折旧后确认为75,000元。2016年11月2日，原告自系争房屋迁出，将系争房屋返还被告。(2017)沪0115民初80002号案件审理中，原、被告双方一致确认，原告的租金及物业费支付至2015年6月21日。被告认为，双方已对租赁合同协议解除，已履行不能，故增加诉请，要求解除合同，并自愿返还原告已付的6万元装修补偿款中的4万元和退还保证金3万元；原告则认为合同应予撤销，如法院认为合同解除，也是法定解除或基于对方违约解除。经本院释明，原告坚持主张撤销合同，但表示，如法院判决合同解除，同意被告在本案中返还装修补偿款4万元及保证金3万元，不再另案诉讼，对诉请二及诉请三的其他损失，其另案诉讼。2018年4月9日，本院作出一审判决，判决书载明，在原、被告租赁关系履行期间，永隆公司与被告之租赁合同亦未因被告将房屋转租给原告而解除，且永隆公司亦未妨碍原告正常使用房屋，故原告主张被告欺诈之依据并不充分；而原告主张被告欺诈的理由之二为被告隐瞒修建地铁，因修建地铁发生于原、被告履行合同期间，系政府行为，原告亦无证据证明在双方签订合同之时被告对此明知且恶意隐瞒，故其该主张本院亦不予采信。对原告主张被告欺诈而撤销合同之诉请，本院不予支持。双方合同履行障碍主要系原告未能办出营业执照造成，而被告作为出租人，应向原告提供其享有房屋出租权利的合法凭证，现被告主张其签订合同时已告知原告房屋转租受限情况，原告予以否认，被告亦未提供相应证据证明，由被告承担举证不能的后果，故被告未能协助原告提供房屋转租证明，导致合同履行障碍，系被告之责，应由其承担相应的违约责任，原告逾期付款系合理抗辩，并不构成违约，故被告并无违约解除权。但双方在原审案件审理过程中已对房屋返还作了相应处理，合同继续履行已无必要，故本院准许本案合同解除，但被告诉请的违约金本院不予支持。原、被告在本案中一致同意被告返还原收取的装修补偿款中的4万元及保证金3万元，本院予以准许。鉴于原告坚持要求撤销合同，而合同撤销之法律后果与合同解除之法律后果并不相同，原告可基于合同解除情形下可行使违约金请求权等诉讼权利，现经本院释明，原告表示对诉请二及诉请三的其他损失另案诉讼，故本案中对原告作为撤销合同后果而主张的其余诉请不予支持，原告可基于合同解除之后果而另案主张权利。至于被告反诉要求原告支付的租金及物业费，根据《租赁合同》第十一条第4款的约定，被告应当在2015年8月底之前搬离地下室的物品，否则应当按3,000元每月的标准向原告支付占用费，现被告一直未将地下室的物品搬出，因此从2015年9月起的每月租金中应当扣除3,000元。双方在合同履行过程中出现系争房屋周围修建地铁之事实，而双方对此并未作约定，考虑到系争房屋周围修建地铁确会对原告使用房屋造成一定影响，从公平原则出发，应对租金部分相应酌减。双方在原审诉讼过程中，原告曾提出对系争房屋进行交接，而被告不予同意，之后被告提出对房屋交接，而原告又不予同意，由此造成房屋直至2016年11月2日返还，双方对此各有责任，应由双方按责任各自分担。基于上述因素，且考虑到合同解除的违约责任、违约行为对原告使用房屋的影响、原告停止经营等情况，本院酌定原告应付被告租金及物业费共计10万元。据此，判决一、解除原告(反诉被告)靳晨子与被告(反诉原告)上海达义文化艺术传播有限公司签订的《租赁合同》；二、被告(反诉原告)上海达义文化艺术传播有限公司应于判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)靳晨子装修补偿款4万元及保证金3万元；三、原告(反诉被告)靳晨子应于判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海达义文化艺术传播有限公司2015年6月22日至2016年11月2日的租金及物业管理费共计10万元；四、驳回原告(反诉被告)靳晨子的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海达义文化艺术传播有限公司的其余反诉请求。该判决已生效。此后，原告提起本案诉讼，诉请如前。
　　原告另提交了其与案外人的租房合同、支付员工费用、办理证照费用等凭据，以证明除双方认可的装修折旧75,000元以外，原告支付员工工资、为员工租房等损失有20余万元，皆应被告的违约行为造成。经庭审质证，被告认为对原告的装修损失双方已确认，其余支出属原告正常经营开支，不属于损失范围。原告表示，被告的违约行为已造成原告较大损失，要求按照9万元标准支付违约金。
　　本院认为，原、被告就系争房屋签订的租赁合同已经本院生效判决解除，并且生效判决认定导致合同解除系被告的违约行为所致，应由被告承担相应违约责任。由于原告在前案(2017)沪0115民初80002号中坚持撤销租赁合同，故前案中对于原告可基于解除合同情形下行使违约金请求权等诉讼权利并未处理，释明原告可另案处理。现原告另行提起本案诉讼，诉请被告承担合同解除之违约责任，合法有据。根据双方合同第十条对解除合同违约责任的约定，违约方应向守约方支付违约金，违约金按当年度两个月租金水平设定；属严重违约行为的，违约金按当年度六个月租金水平设定，违约金不足以抵付守约方损失的，违约方还应支付损失与违约金的差额部分。被告未能协助原告提供房屋转租证明而致使双方间的租赁合同不能履行，但由于原告已对系争房屋投入了装修等经营设施，且原、被告在2016年10月23日对原告在系争房屋的装修残值已作了确定，故对于被告应承担的违约金数额，原告诉请按9万元计算，该项诉请既有合同约定，亦不违反法律规定，且并未明显高于因被告的违约行为而造成原告的损失，本院予以支持。原告在双方发生纠纷前已支付被告的租金及物业费，系依据合同约定支付，且已实际履行。本院在前案中对被告反诉主张双方纠纷期间的的租金和物业费予以酌定，该处理原则并不必然溯及已履行部分，原告诉请要求退还租金和物业管理费40,480元的诉讼请求，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、被告上海达义文化艺术传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告靳晨子违约金9万元；
　　二、驳回原告靳晨子的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　案件受理费2,908元，减半收取计1,454元，由原告靳晨子负担451元，被告上海达义文化艺术传播有限公司负担1,003元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：何绍辉

书记员：沈  嬿