韩兵兵与朱宁房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：韩兵兵。

委托诉讼代理人：王浩君，上海尊源恒律师事务所律师。

被告：朱宁。

委托诉讼代理人：曹侃，上海市申中律师事务所律师。

原告韩兵兵与被告朱宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月9日公开开庭进行了审理，原告韩兵兵及其委托诉讼代理人王浩君、被告朱宁的委托诉讼代理人曹侃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告韩兵兵向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年3月31日签订的《房屋租赁合同》于2018年4月9日解除；2.判令被告向原告返还转让费140,000元（人民币，下同）；3.判令被告向原告双倍返还保证金33,000元；4.判令被告向原告赔偿140,000元转让费的利息损失，自2018年4月9日起至实际返还之日止，按银行同期贷款利率计算；5.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第一项诉请为：确认原、被告于2018年3月31日签订的《房屋租赁合同》无效；变更第三项诉请为：判令被告向原告返还租赁保证金16,500元；撤回第四项诉请。事实和理由：2018年3月31日，原、被告就上海市闵行区房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告从他人处承租而来的前述房屋，租赁期限自2018年4月10日起至2019年8月8日止。双方还就保证金、违约责任等做了约定。合同签订前一天，原告即向被告交付押金16,500元，合同签订当日又向被告支付了转让费140,000元。然合同签订后，原告履行了其付款义务，被告却未能履行其交付房屋给原告的义务。据原告了解，因被告与房屋产权人之间存在争议，产权人拒绝被告将房屋转租给原告，现该房屋亦已出租给他人使用，原、被告签订的合同已经无法履行。鉴于此，原告依法提起诉讼。

被告朱宁辩称，不同意原告诉请。被告已于2018年4月1日将房屋交给原告使用，由于二房东又将房屋租赁给其他人导致原告无法履行合同。被告是四房东，被告是从三房东金某甲处租赁来的涉案房屋，并且是在租赁期限内租赁给原告的。纠纷产生后，据了解，被告将租金支付给三房东金某甲后，金某甲未将租金支付给二房东，现被告已经将租金支付至2018年5月16日，被告在收到本案诉状后即起诉金某甲，案件尚在处理中。二房东何时出租房屋被告不清楚。在原告装修期间，二房东打110不让原告装修。

本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于上海市闵行区,房屋产权人系案外人王某甲、金某乙。

2018年3月31日，原告韩兵兵（承租方、签约乙方）与被告朱宁（出租方、签约甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定:甲方将涉案房屋出租给乙方。建筑面积20平方米。租赁年限为16个月，自2018年4月9日至2019年8月8日。其中免租期为自2018年3月31日至2018年4月9日。租金及支付方式：现金支付。先付后用，付二押二。租金每月16,500元，房租2018年4月10日至2019年4月9日不变，自2019年4月9日起每年递增5%。租赁押金：1、双方商定，乙方应缴纳房屋使用押金33,000元，乙方于签订本合同同时支付给甲方。2、该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方交还房屋并已结清租金等费用后，结清一月内无息返还乙方。甲方的义务和责任：1、甲方保证前述房屋产权清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷一概有甲方负责清理，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。……

2018年3月30日，即合同签订前一天，原告支付被告房屋租金16,500元，经原、被告确认，该笔费用为房屋租赁保证金。

2018年3月31日，原告支付被告涉案房屋转让费140,000元。

2018年3月31日，原告支付居间方中介费8,250元。

庭审中，经原、被告双方确认，被告交付原告涉案房屋后，案外人彭某甲拨打110阻止原告装修。

另查明，案外人王某甲、金某乙（出租方、签约甲方）曾与彭某甲（承租方、签约乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定:甲方将上海市闵行区房屋出租给乙方。建筑面积174.80平方米。租赁年限自2016年7月1日至2024年6月30日。乙方应交纳房屋使用押金50,000元。甲方的义务和责任：1、甲方保证前述房屋产权清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷一概有甲方负责清理，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。……

再查明，2017年1月7日，案外人金某甲（出租方、签约甲方）与被告（承租方、签约乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定:甲方将涉案房屋出租给乙方。建筑面积20平方米。租赁年限自2017年1月17日至2019年8月11日。双方在补充条款中约定，乙方只有房屋使用权，没有转让权和转租权。

2018年4月9日，案外人彭某甲（出租方、签约甲方）与韩飞（承租方、签约乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定:甲方将涉案房屋出租给乙方。建筑面积20平方米。租赁年限自2018年4月10日至2020年4月9日。

以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、房屋产权证、相关收据、银行明细单，被告提供的《房屋租赁合同》等证据及原、被告的当庭陈述等证实。关于原、被告提供的同意转租证明，因系复印件，无原件予以佐证，本院不予采信。关于被告提供的其与案外人金某甲之间的收条、补充说明、转账证明，因系被告与案外人之间形成，原告不予认可，本院不予采信。

本院认为，根据被告与案外人金某甲签订的《房屋租赁合同》，被告承租涉案房屋期间只有房屋使用权，没有转租权。现被告擅自将涉案房屋转租给原告，未取得案外人金某甲的书面同意，亦未取得房屋产权人的追认，转租行为无效，故原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，被告明知其无权转租而与原告签订租赁合同，原告支付了房屋转让费和租赁保证金，因此对于原告要求被告返还房屋转让费140,000元及租赁保证金16,500元的诉请，本院予以支持。关于被告抗辩称其对涉案房屋进行了装修，故应对转让费进行折算，于法无据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条之规定，判决如下：

一、确认原告韩兵兵与被告朱宁签订的《房屋租赁合同》无效；

二、被告朱宁于本判决生效之日起十日内返还原告韩兵兵房屋转让费140,000元；

三、被告朱宁于本判决生效之日起十日内返还原告韩兵兵租赁保证金16,500元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半计收 1,880元，由被告朱宁负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：沈慧芬

书记员：张金连