韩峰与上海鸿福置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：韩峰，男，1983年7月1日出生，汉族，户籍地黑龙江省宁安市。
　　委托诉讼代理人：杨旺，上海国域达律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙周，上海国域达律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海鸿福置业有限公司，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人：许可，总经理。
　　委托诉讼代理人：包奕，上海律宏律师事务所律师。
　　原告韩峰与被告上海鸿福置业有限公司(以下简称鸿福公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用简易程序。鸿福公司在答辩期间提起反诉，本院受理后，与本诉予以合并，公开开庭进行了审理。韩峰及其委托诉讼代理人杨旺律师，鸿福公司的委托诉讼代理人包奕律师，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　韩峰向本院提出诉讼请求：1、判令解除韩峰与鸿福公司签订的壹丰广场《商铺租赁合同》；2、判令鸿福公司返还韩峰支付的开业保证金20,240元、装修押金20,240元、市场推广费460元、装修审图费920元、消防审核及竣工验收费2,000元；3、判令鸿福公司双倍返还韩峰履约保证金121,440元，并要求鸿福公司支付违约金121,440元；4、判令鸿福公司赔偿韩峰装修损失51,640元；5、本案诉讼费由鸿福公司承担。事实和理由：韩峰与鸿福公司于2017年12月20日签订壹丰广场《商铺租赁合同》，韩峰向鸿福公司承租鸿福公司坐落于上海市虹口区四川北路XXX号“壹丰广场”购物中心B2-B13号商铺(以下简称系争房屋)用以开设餐饮店。合同详细约定了系争房屋基本情况、租赁用途、交付日期、租赁期限、履约保证金、开业保证金、装修押金和其他费用、房屋使用要求和维修责任、双方权利义务、解除本合同条件、违约责任等条款。
　　合同签订后，韩峰如约向鸿福公司支付租金、物业费、服务费、履约保证金、开业保证金、装修押金等费用，并投入大量资金对租赁商铺进行装修、采购餐饮设备、招募员工等，同时积极办理食品经营许可、企业营业执照等证照。然，此后韩峰才发现，签约时鸿福公司隐瞒了系争房屋涉及纠纷，且曾经有其他经营主体将系争房屋作为经营地址进行餐饮企业申办食品经营许可等证照，韩峰承租系争房屋后直至起诉至法院，上述证照仍未迁移或注销，致使韩峰在申办餐饮经营许可时，被行政主管机关告知系争房屋内不能再申办食品许可证等相关证照，故韩峰无法取得食品经营许可证照从事餐饮业，无法实现租赁合同的目的。也由于上述原因，韩峰在准备营业过程中，于2018年5月31日被上海市虹口区市场监督管理局出具《无证食品经营责任告知书》，被责令停止经营。韩峰于2018年6月7日向鸿福公司发出解约函，但因双方协商无果，韩峰起诉来院。
　　鸿福公司辩称，同意解除合同，但未收到过韩峰于2018年6月7日发出的解约函，认为应当以韩峰提起诉讼要求解除合同之日，即2019年1月24日作为合同解除日。开业保证金确未转为租金，但不同意返还。装修押金系韩峰向物业公司支付，鸿福公司未收取过，且韩峰也未提供相应收据。市场推广费是预交的，该笔费用已用作鸿福公司为韩峰制作店招，已实际发生，不同意退还。装修审图费、消防审核及竣工验收费是在装修之后实际发生的，并且合同约定此类费用应由韩峰负担，其要求退还无依据。对于履约保证金，认为解除合同的原因不在鸿福公司，不同意双倍返还。韩峰提出的双倍返还履约保证金已经存在惩罚性质，再行主张违约金存在竞合，故认为不应承担违约金。如果法院认为鸿福公司应当承担违约责任，认为违约金约定过高，请求法院调整，并要求韩峰对其实际发生损失举证证明。
　　鸿福公司向本院提出反诉请求：1、判令韩峰支付2018年3月1日至2019年1月23日期间的租金180,596元；2、判令韩峰支付2019年1月24日至2019年6月20日期间的房屋使用费243,432元；3、判令韩峰支付2018年3月至2019年5月期间的物业管理费48,300元；4、判令韩峰支付2019年6月20日之前的水电费3,414.39元；5、判令韩峰支付逾期迁移或注销营业执照的违约金，自2019年4月24日起计算至实际注销之日止。事实和理由：韩峰与鸿福公司就系争房屋签订《商品房租赁合同》。韩峰自2018年3月1日起未按约支付租金，并于2019年1月24日起诉要求解除双方签订的上述合同，但其仍未从系争房屋搬离并将房屋交还鸿福公司，且未将其在系争房屋内注册的营业执照等证照迁移或注销，故提起反诉。
　　韩峰对反诉辩称，2018年4月的租金16,790元已经支付，但之前和之后的租金都没有支付。支付2018年4的租金是因为鸿福公司对系争房屋停水停电。愿意支付2018年6月7日之前的租金54,234元。2018年6月8日之后的占有使用费不同意支付，韩峰已经向鸿福公司提出解除合同并索赔，鸿福公司回函表示异议，导致双方一直僵持无法交接房屋。在此期间韩峰一直要求搬离，但是均遭鸿福公司阻止，因此房屋占有使用费的损失应当由鸿福公司负担。即便最终认定韩峰也有违约或过错，但是主要原因仍在鸿福公司，双方负担的具体金额由法院裁量。韩峰同意支付2018年3月-至2018年6月7日期间的物业管理费11,129元。对水电费金额不予认可，系争房屋没有独立的水电表，是按照面积计算费用的，在没有发生争议之前，均按照鸿福公司向韩峰书面通知，经韩峰签字确认的费用支付的，2018年6月之后韩峰不再经营，不应再发生水电费。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2017年12月20日，鸿福公司(出租人，甲方)与韩峰(承租人，乙方)签订壹丰广场《商铺租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方作为经营锡纸花甲品牌的餐饮，租赁面积46平方米；租赁期从2018年1月1日起至2020年12月31日止；在准许经营活动未获得相关政府部门许可前(根据相关规定，允许开业后取得的许可除外)，乙方不得在该房屋开业，但乙方不得晚于开业日开始营业，如果乙方晚于开业日开始营业，则除非双方另有书面约定或者该等迟延系由甲方所致，每延迟一天，乙方应向甲方支付相等于平均日固定租金三倍的违约金；乙方需在租赁期间持续营业，未经甲方书面同意，不得擅自于营业时间内暂停或以任何方式变相暂停或停止营业；租赁期内，乙方应向甲方支付租金和物业管理费以及其他费用。但在乙方租满租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意给与乙方一定的装修期，期限为：2018年1月1日至2018年1月30日，开业日为2018年3月1日；装修期内甲方免收乙方租金，但乙方必须交付物业管理费及其他费用；如乙方实际租赁不满本合同规定的租赁期和/或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的所有租金及物业管理费，索取的每月租金及物业管理费参照乙方第一租赁年向甲方实际支付的每月平均租金和每月平均物业管理费；自开业日或装修期满后的首日起，双方选择固定租金或提成租金(取金额较高者)下述方式计算该房屋的租金：第一年：固定租金按租赁面积计算，每天每平方米为人民币12元，月固定租金为人民币16,790元；固定租金的支付：首期租金：双方确认，乙方的开业保证金等同于首月租金的金额转为首月租金。甲方于次月五日前将发票寄给乙方。若开业保证金数额抵扣首月租金及物业管理费后有剩余的，则继续抵扣此后的租金，抵完为止，若由于乙方违约等原因造成开业保证金不足以支付首月租金，则乙方应于装修期满之日前十日补足首月租金；固定租金：每月应付的固定租金，应由乙方与前一个月的25日或之前向甲方付清；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金日千分之一支付违约金；乙方应于本合同签署之日起七个工作日内，向甲方支付相等于3个月之租金(其单月的租金额，以整个租赁期内的月平均固定租金计)及3个月物业管理费(其单月的物业管理费金额,以整个租赁期内的月平均物业管理费计)之和的金额，即60,720元作为房屋租赁履约保证金；甲方应于收到乙方履约保证金后的七个工作日内向乙方开具税务收据；乙方向甲方支付的履约保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如因乙方擅自中途退租和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收履约保证金而无须归还乙方；租赁关系终止时，在乙方已结清该房屋的租金、物业管理费、水费、电费、煤气/天然气费、通讯费等及各种税费、办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商及证照注销或变更迁出手续(餐饮房屋需注销煤气/天然气、餐饮服务许可证、公共场所许可证、卫许可证等全部相关证照)，并且乙方所交还的该房屋及其装修、设备和设施已按照本合同的规定恢复原状且为可租赁状态(自然损耗除外)的前提下，甲方应在乙方交还该房屋后且上述条件均满足后的三十个工作日内将履约保证金一次性退还乙方(不计利息)；乙方应于交付日或之前向甲方支付装修押金及装修期间的其他费用(装修期间装修押金20,240元，装修期间物业管理费1,725元)。如甲方因乙方装修该房屋而遭受任何损失，甲方有权从装修押金中扣收款项以赔偿甲方因此遭受的损失。如甲方持有的装修押金由于作该等赔偿而少于本款规定之金额，乙方应当在收到甲方的书面付款通知后十五个工作日内向甲方补交该等差额。若乙方未能按期补交，应按本合同第5-10条的约定向甲方交纳滞纳金,以被装修押金抵扣的未付款项的数额为基数，自未付款项应付日起算直至该款项全额付清为止。乙方装修结束后应通知甲方和物业管理公司，经甲方和物业管理公司验收合格且通过政府部门各项验收后，甲方应在六十个工作日内将装修押金在扣除因乙方装修该房屋给甲方造成的损失后一次性退还乙方(不计利息)。装修期后乙方如需对该房屋再次实施装修的,适用上述规定。若乙方自开业之日起三个月仍未通过验收的，甲方没收乙方的装修押金；乙方应于租赁期内向甲方支付该房屋的物业管理费。该房屋每月物业管理费为：第一年：每月物业管理费为人民币3,450元。该物业管理费包括推广费、正常工作时间的空调费、公共区域的保安清洁费；在装修期内，乙方的物业管理费减半收取，从实际开业日起全额支付物业管理费；甲乙双方约定，乙方应于该房屋交付日前向甲方支付相等于一个月之租金(其单月的租金额，以整个租赁期内的月平均固定租金计)及一个月物业管理费(其单月的物业管理费金额，以整个租赁期内的月平均物业管理费计)之和的金额作为乙方的开业保证金。该房屋的开业保证金金额为人民币20,240元。如乙方能够于开业日对外营业且经甲方审核符合正式开业标准的，则开业保证金自动转为乙方应向甲方支付的部分租金及物业管理费(具体以甲方书面通知为准)。如因乙方的原因导致未能于开业日对外营业的，甲方有权没收该开业保证金，乙方还应按照本合同4-4条的约定向甲方支付违约金；租赁期内有关该房屋的水费、电费、煤气/天然气费、通讯费、有线电视费、宽带网络费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件三所列设施和设备的开通和/或使用的费用均应由乙方承担。本款规定的各项费用的支付方式时间及标准，应按本合同的约定或以甲方和/或物业管理公司的书面付款通知为准。乙方确认委托甲方和/或物业管理公司以代收代付方式收取上述费用。在此情况下，甲方和/或物业管理公司应向乙方提供相应金额的公用事业费的收据；水费、电费、煤气/天然气费，乙方应按该房屋的独立水表、电表、煤气/天然气计量表显示的数据为准；因对该房屋和/或对其装修、附属设施及设备进行装修、增建、增设或改建向政府主管部门报批而引起的一切费用均由乙方承担；乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之当日或之前向甲方和物业管理公司交还该房屋。乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还该房屋，乙方除应向甲方支付该房屋在占用期间内的占用使用费外(每日的占用使用费计算公式：最高日固定租金与日物业管理费之和x3或者该房屋于当时对外出租的当日市场价与日物业管理费之和x3，取金额较高者，本合同另有规定的除外)，还应承担该房屋在占用期间内实际发生的物业管理费、水、电等一切其他费用。如因乙方逾期不迁出该房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；甲方应按本合同规定的条款和条件相乙方提供可以正常使用的房屋；甲、乙双方同意,有下列情形之一的，守约一方可书面通知违约一方解除本合同，除双倍返还或没收履约保证金之外，违反合同的一方，还应向另一方按租赁期内的平均月租金及平均月物业管理费之和的6倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分：(1)甲方交付的房屋主体结构存在严重缺陷并危及乙方人身安全的、(2)乙方未征得甲方同意改变该房屋的租赁用途的、(3)乙方未征得甲方同意擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的、(4)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的、(5)乙方逾期支付租金、履约保证金或其他应付费用累计超过30日的，或累计超过3次的、(6)乙方违反本合同的约定，经甲方和/或物业管理公司发出书面的改正通知后，在7日内未能改正的、(7)因乙方原因，在该房屋开业日前未能办妥在该房屋经营所需的手续(包括但不限于乙方未能取得营业执照或必要的许可证或乙方承诺注册设立的公司未完成等)、(8)因乙方原因，乙方于开业日之日起15日内未能对外营业的、(9)乙方未经甲方事先书面同意于正常工作时间在该房屋暂停或停止营业(因甲方原因或不可抗力造成的除外)的或以任何方式变相暂停或停止营业(如关闭该房屋或拒绝对外营业的)、(10)乙方利用该房屋进行违法活动被投诉或依法查处的、(11)乙方未征得甲方书面同意改变该房屋建筑设计及建筑结构的、(12)乙方将该房屋用于任何非法目的或乙方营业执照所列经营范围以外之目的的、(13)乙方未征得甲方书面同意或超出甲方书面同意的范围,对该房屋及其装修、附属设施及设备进行任何装修、改建、增建或增设的、(14)乙方的品牌代理权或经营权未得到经营许可的、(15)本合同约定或法律法规允许双方解除合同的其他情形；若出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方有权依据前述的约定要求乙方承担违约金，甲方还有权向乙方追索乙方在装修期内所免去的所有租金及物业管理费(若有)。并且乙方无权就其在该房屋内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施，乙方应按本合同的约定将该房屋恢复原状后返还甲方(甲方同意乙方无需恢复原状除外)；任何一方行使合同解除权的，以快递和挂号信形式寄至本合同约定地址，自挂号信发出5日或快递发出之日起3日即视为解除通知送达，无论任何原因该约定地址无人接收邮件导致邮件被退回不影响合同解除的效力。若乙方未约定联系地址或约定的联系地址即该房屋，甲方可选择采用在该房屋门口张贴通知的方式送达合同解除通知，通知自张贴在该房屋门口之日起送达；在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，在租赁期内若乙方违反本合同项下任何付款责任，逾期付款超过10日的，甲方有权切断该房屋水、电供应或其它服务或采取合法的其它措施、行动，直到乙方前述的违反得到改正，在前述切断水、电供应或其它服务期间乙方仍须按照本合同的规定支付租金、物业管理费，乙方并应承担因此而产生的一切其它后果及所有因此而引起的费用(包括重新接驳水电供应的费用)。甲方对乙方在此期间的损失不承担任何责任；乙方应最迟于合同终止或提前解除后三个月内，办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商及证照注销或变更迁出手续(餐饮房屋需注销煤气/天然气、餐饮服务许可证、公共场所许可证、卫生许可证等全部相关证照)。若乙方在此期限内未办妥任何工商或任何一个证照的注销或变更迁出手续的，则每逾期一日，应向甲方支付相当于每日最高日租金与日物业管理费之和的违约金；本合同当事人之间根据本合同或与本合同相关发出的任何通知或联络应按本合同附件一第15条约定的方式(本合同约定的双方通知方式如下：甲方：上海鸿福置业有限公司，地址：上海市虹口区四川北路XXX号XXX室，邮编：200080，传真：/；乙方：韩峰，通讯地址(1)：黑龙江省宁安市海浪镇宁西村XXX号，邮编：157402，通讯地址(2)：上海市闵行区浦江镇联民村八组3号，邮编：200000，传真：/，联系人：韩峰，联系电话：XXXXXXXXXXX，电子邮箱：/)并以书面形式为准；对于任何通知或联络，如直接交付，在交付时视为收讫；如用传真，在发出后视为收讫，但应有收件人随后的书面确认；如用挂号信邮寄，在寄出五天后视为收讫。如以快递交付，应于交予快递服务发送后第三日视为收讫。甲方有权选择本合同第17-1条规定的乙方任一通讯地址邮寄或递交乙方通知。该地址无人签收、拒收等各种情况导致挂号信或快递未有效签收的，均不影响送达效力，相关通知仍自本合同约定视为收讫之日起发生法律效力。
　　合同签订当日，韩峰按双方租赁合同附件九约定的各项费用向鸿盛公司支付了履约保证金60,720元、装修押金20,240元、开业保证金20,240元、装修期物业管理费1,725元、装修期间垃圾清运费920元、市场推广费460元、装修审图费920元、消防审核及竣工验收费2,000元。后于2018年1月1日接收系争房屋进行装修。韩峰在系争房屋登记注册“上海顺吉餐饮服务有限公司”，并于2018年2月14日取得该公司营业执照。2018年3月1日韩峰在系争房屋开业经营。2018年4月12日，韩峰支付租金16,790元，之后未再支付租金和物业管理费及其他费用。
　　2018年5月31日，因未取得食品生产经营许可从事食品经营活动，上海市虹口区市场监督管理局向韩峰出具《无证食品经营责任告知书》。
　　2018年7月12日，鸿福公司向韩峰发出《回函》，对韩峰于2018年6月21日来函要求鸿福公司给与866,629元的返还赔偿金，鸿福公司表示不同意赔偿要求，认为办理营业执照和食品经营许可证的责任和义务在韩峰，而非鸿福公司。此后，韩峰又多次向鸿福公司发函索赔。
　　审理中，韩峰表示同意支付2018年6月7日之前的租金54,234元及物业管理费11,129元，鸿福公司对2018年6月7日前应支付的租金和物业管理费金额无异议。
　　对于合同解除日，韩峰提供一份无落款日期的书面材料，认为系2018年6月7日其向鸿福公司发出的解除函。对于该份书面材料，鸿福公司表示未曾收至。
　　关于房屋交接，鸿福公司分别于2019年3月27日、4月10日，向韩峰发出《通知函》，表示2019年3月26日法院委托的司法鉴定单位已就评估项目勘察鉴定完毕，希望韩峰于三日之内按照鸿福公司要求搬离物品并签署房屋交接书。期间韩峰也以相近内容向鸿福公司发出短信，要求搬离物品并交接房屋，但均因双方对是否应缴纳物业管理费或水电费等未能达成一致意见而未能交接房屋。直至2019年6月20日，韩峰与鸿福公司办理系争房屋的交接手续，将房屋腾空并交还鸿福公司。
　　审理中，经韩峰申请，本院依法委托上海申元工程投资咨询有限公司就系争房屋装修现值进行评估。上海申元工程投资咨询有限公司向本院出具《工程造价鉴定意见书》：本次鉴定意见中的虹口区四川北路XXX号壹丰广场B2-B13商铺装修现值鉴定工程原值总造价为59,642元；现值总造价为51,640元。韩峰在鉴定(初步)意见书征询时未提异议；鸿福公司在鉴定(初步)意见书征询时提出：双方合同约定租赁期为3年，应按照合同约定进行折旧。对此鉴定人意见为：本次装修现值折旧按装修工程寿命期进行折旧，是否采用合同约定期限进行折旧，应由法庭质证决定。
　　另查明，上海逸咖餐饮管理有限公司曾注册登记在系争房屋内，并于2017年8月26日注销，但该公司注册在系争房屋内的食品经营许可证一直未迁移或注销。
　　上述事实，由双方当事人的陈述、另有《商铺租赁合同》、韩峰妻子银行转账凭证、《租赁意向书》、王培芬工作证明、韩峰支付宝、微信截图、王培芬付款给鸿福公司的转帐截图、收据、情况说明、《网上名称自主申报告知书》、《准予设立/开业登记通知书》、告知书、营业执照、《无证食品经营责任告知书》、上海逸咖餐饮管理有限公司工商信息、上海市虹口区晨欣小吃店信息、回函、快递回单及物流信息、装修施工缴费通知书、中国银行存款回执、收据、《通知函》、《房屋交接书》、水电费催缴单、催款函等证据佐证，经庭审质证，本院予以确认。
　　本院认为，依法成立的合同，受法律保护。韩峰与鸿福公司之间签订的壹丰广场《商铺租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，依法成立，对当事人双方都具有法律约束力。《商铺租赁合同》中明确约定韩峰承租系争商铺系用于餐饮业的经营，须办理场地的食品经营许可证等相关证照。但鸿福公司作为出租方，在与韩峰签订租赁合同时，未尽告知义务，未将系争商铺中已有其他商户注册并办有食品经营许可证的事实告知韩峰，导致韩峰无法在系争房屋内办理食品经营许可证等证照，且被相关部门责令停止营业，致使韩峰的合同目的无法实现，现韩峰要求解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持。至于合同解除日，因韩峰并未提供其主张的2018年6月7日向鸿福公司依据双方租赁合同中约定的有效地址发出《解除函》的相关送达凭证，故本院确认以其向本院递交起诉状之日，即2019年1月24日作为双方合同解除日。
　　因双方租赁合同无法继续履行系鸿福公司向韩峰提供的系争房屋存在无法办理相关经营许可的瑕疵所致，即便韩峰曾经开业经营，亦处于无证经营状态，现韩峰要求鸿福公司返还开业保证金、双倍返还履约保证金，并赔偿装修损失的诉讼请求，均符合双方租赁合同之规定，于法不悖，本院予以支持。至于装修损失的赔偿标准，本院依法参照上海申元工程投资咨询有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》中系争房屋内装修现值总造价51,640元计算。至于韩峰要求鸿福公司支付违约金的诉讼请求，鸿福公司认为违约金约定标准过高，请求法院调整。考虑到韩峰提出的返还开业保证金和双倍返还履约保证金已具惩罚性质，且本院已对装修损失作出了处理，故对违约金的计算标准本院酌情处理。
　　另，双方租赁合同约定：韩峰在对系争房屋完成装修后，经鸿福公司和物业管理公司验收合格且通过政府部门各项验收后，应在六十个工作日内将装修押金在扣除因韩峰装修该房屋给鸿福公司造成的损失后一次性退还乙方(不计利息)，现系争房屋已竣工并实际使用，且鸿福公司并未提出因装修造成的损害赔偿，故装修押金应予返还。双方租赁合同还约定：因对该房屋和/或对其装修、附属设施及设备进行装修、增建、增设或改建向政府主管部门报批而引起的一切费用均由韩峰承担，且韩峰在本案中对鸿福公司提出了装修损失的赔偿请求，故对其提出的要求返还装修审图费、消防审核及竣工验收费的诉讼请求，不予支持。双方租赁合同又约定：鸿福公司收取的物业管理费中包含了市场推广费，审理中韩峰表示同意支付2018年6月7日之前的物业管理费，因此鸿福公司另行收取的市场推广费应予退还。
　　关于鸿福公司反诉要求韩峰支付租金、房屋使用费、物业管理费的诉请，审理中韩峰表示愿意支付2018年6月7日之前的租金和物业管理费，于法不悖，本院予以照准。2018年6月7日之后，因韩峰被责令停止营业，直至韩峰向本院提起诉讼，并就系争房屋内的装修提出评估申请前，韩峰未实际使用系争房屋，且本案过错方在鸿福公司，因此在审价公司做出现场评估之前发生的租金和房屋使用费损失应当由鸿福公司负担。现场评估后，双方未及时办理房屋交接手续，故本院结合本案的实际情况，对该期间的房屋使用费、物业管理费予以酌定。鸿福公司要求韩峰支付2019年6月20日之前水、电费的诉请，因韩峰自2018年6月7日起不再实际经营，且鸿福公司提供的催款单系其自行制作，并不能证明韩峰在此期间实际产生的水、电费用，本院不予支持。
　　对于鸿福公司反诉要求韩峰支付逾期迁移或注销营业执照的违约金，因本案判决生效前，双方租赁合同是否解除，何时解除均未成定论，故韩峰未迁移或注销系争房屋内登记的相关经营证照并未违反合同约定。2019年6月20日，双方完成系争房屋交接，以各自行为明确表示双方租赁合同已无继续履行的可能，根据双方合同约定，此后的三个月内，即2019年9月19日之前，韩峰应当完成办理相关经营证照的迁移或注销手续。故鸿福公司在本案中要求韩峰承担逾期迁移或注销营业执照的违约金的反诉请求的条件目前尚未成就。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
　　一、韩峰与上海鸿福置业有限公司2017年12月20日签定的《商铺租赁合同》于2019年1月24日解除；
　　二、自本判决生效之日起10日内，上海鸿福置业有限公司向韩峰返还开业保证金20,240元、装修押金20,240元、市场推广费460元；
　　三、自本判决生效之日起10日内，上海鸿福置业有限公司向韩峰双倍返还履约保证金，共计121,440元；
　　四、自本判决生效之日起10日内，上海鸿福置业有限公司向韩峰支付违约金80,000元；
　　五、自本判决生效之日起10日内，上海鸿福置业有限公司向韩峰赔偿装修损失51,640元；
　　六、自本判决生效之日起10日内，韩峰向上海鸿福置业有限公司支付2018年6月7日之前的租金54,234元、物业管理费11,129元；
　　七、自本判决生效之日起10日内，韩峰向上海鸿福置业有限公司支付2019年3月27日至2019年6月20日期间的房屋使用费23,000元、物业管理费4,830元；
　　八、韩峰的其余诉讼请求不予支持；
　　九、上海鸿福置业有限公司的其余反诉请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费6,621.10元，减半收取3,310.55元，由韩峰负担310.55元，上海鸿福置业有限公司负担3,000元；反诉受理费4,611.21元，由韩峰负担500元，上海鸿福置业有限公司负担4,111.21元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：曹北霖

书记员：蔡覙静