韩某某与河北智某房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：韩某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住邢台市宁晋县。委托诉讼代理人：田宇龙，河北大广律师事务所律师。被告：河北智某房地产开发有限责任公司，住所地：河北省石家庄市桥西区新华路358号。法定代表人：李建忠，公司总经理。委托诉讼代理人：张龙飞，河北侯凤梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈桂彬，河北侯凤梅律师事务所律师。

韩某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法确定原告与被告签订《房屋认购协议》、《智某常春藤地下车位认购协议书》无效；2、依法判令被告返还原告购房款336558元及车位定金10000元，共计346558元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年4月14日签订了《房屋认购协议》，购买被告开发的智某*常春藤项目国4号楼2单元801室，面积127.71平方米，总价款1636558元，并约定于2017年4月14日缴纳首付款为336558元。签订合同后，原告向被告缴纳了326558元购房款，加之2017年4月8日交付的定金，共计336558元。被告收到款项后向原告开具了收据。2018年2月4日原告与被告又签订了《智某常春藤地下车位认购协议书》认购被告开发的智某*常春藤项目国区编号3-1115号地下车位，约定总价为117000元，合同签订后原告向被告依协议约定支付定金10000元，被告向原告开具了收据。现经核实，被告开发的智某常春藤项目国区的房屋及地下车位并不具备预售条件，属于违规售房。双方签订的合同属无效合同，为维护原告的合法权益，故诉至贵院，望贵院判如所请。智某公司辩称，我公司认为与原告签订的房屋认购协议及智某常春藤地下车位认购协议书系预约合同，未取得房屋预售许可证不影响合同效力，原、被告双方签订的房屋认购协议合法有效，不应向原告退还任何房款，目前已经取得房屋预售许可证，应继续履行协议。经审理查明：原、被告双方于2017年4月14日签订了一份房屋认购协议，协议甲方为智某公司，乙方为原告韩某某，协议约定的主要内容为：一、乙方自愿认购甲方开发的智某常春藤项目国4号楼2单元801室房屋一套，暂定建筑面积127.71平方米，单价12814.64元/平方米，总价款1636558元。二、付款方式，乙方选择银行按揭的付款方式，乙方于2017年4月14日交纳首付款336558元，剩余房款1300000元办理银行贷款。三、乙方未按本协议约定时间支付房款，逾期超过30日的，甲方有权解除本协议并另行处置此房屋。四、甲方取得《房屋预售许可证》后，通过电话或信函等方式通知乙方，乙方应于接到通知后7日内，到甲方售楼处签定正式《商品房买卖合同》。逾期超过10日的，甲方有权解除本协议，对乙方所购房屋不予保留，甲方有权将该房屋另售。甲、乙双方签定正式《商品房买卖合同》后，本协议自动作废，双方的权利、义务按照正式《商品房买卖合同》约定的内容执行。六、乙方选择按揭付款的，乙方应符合银行按揭贷款的相关要求，如因乙方原因不能办理按揭贷款的，由乙方在接到甲方通知后10日内将全部房款补齐，否则，甲方有权解除本协议，并有权对该房屋另售。七、双方约定交房时间为2018年10月31日前。八、甲乙双方对本合同签订过程中知悉对方的商业秘密负有保密义务。乙方对签订本合同时，甲方项目建设现状和项目手续现状知晓。原告按协议约定于2017年4月14日向被告交纳房屋首付款336558元（包括2017年4月8日交纳的定金10000元）。2018年2月4日原告与被告又签订了《智某常春藤地下车位认购协议书》认购被告开发的智某*常春藤项目国区编号3-1115号地下车位，约定总价为117000元，合同签订后原告向被告依协议约定支付定金10000元，被告向原告开具了收据。被告于2018年10月19日取得上述房屋的商品房预售许可证明。以上事实，有原、被告双方所签订的房屋认购协议、智某常春藤地下车位认购协议书、原告缴纳购房款及定金的票据三张、被告提交的商品房预售许可证及庭审中当事人陈述为证。
原告韩某某与被告河北智某房地产开发有限责任公司（以下简称智某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月30日公开开庭进行了审理。原告韩某某及其委托诉讼代理人田宇龙、被告智某公司的委托诉讼代理人张龙飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案争议的焦点是原、被告所签订的房屋认购协议的性质是预约合同还是商品房预售合同（商品房买卖合同）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告双方所签订的房屋认购协议已明确约定了当事人基本情况、所认购房屋的具体位置、面积、价款、付款方式及金额、交房日期、违约责任，已完全具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告也已经按协议约定向被告交纳了首付房款，故该房屋认购协议应认定为商品房预售合同（商品房买卖合同）。虽然协议第四条约定了待取得房屋预售许可证后再签订正式的商品房买卖合同，但不能单纯依据该条款的约定认定该协议为预约合同，还应从签订房屋认购协议时双方当事人的本意及协议约定的实质性内容及履行情况来判断其是否预约合同，本案原、被告双方签订认购协议时已达成买卖房屋的合意，也就认购房屋的面积、价款等内容作了具体的约定，并非只是预订，所交纳的款项是首付款，也并非定金，所以原、被告双方签订的房屋认购协议并非被告所称的预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明，可以认定有效。被告在本案起诉前尚未取得房屋预售许可证明，故原、被告所签订的房屋认购协议应当认定无效。原、被告所签订的智某常春藤地下车位认购协议是基于购买房屋前提下签订的，也应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，本案房屋认购协议及地下车位认购协议被确认无效后，被告应返还原告所交纳的房屋首付款336558元及车位定金10000元，共计346558元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条规定，判决如下：

一、原告韩某某与被告河北智某房地产开发有限责任公司于2017年4月14日签订的房屋认购协议及2018年2月4日签订的智某常春藤地下车位认购协议无效；二、被告河北智某房地产开发有限责任公司于本判决书生效后十日内返还给原告韩某某所交纳的款项346558元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6498元，由被告河北智某房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费6498元（收款人：河北省石家庄市中级人民法院，开户行：河北银行华兴支行，账号：62×××47）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。