韩树林与上海市奉贤区金汇镇人民政府、王平等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：韩树林,男,汉族,1960年5月5日生,住上海市奉贤区金汇镇木行村XXX号。
　　委托诉讼代理人：季华，上海徐卫红律师事务所律师。
　　被告：王平，男，1962年10月23日生，汉族，住上海市奉贤区。
　　被告：王颂浦，男，2006年4月27日生，汉族，住上海市奉贤区。
　　法定代理人：王平(系父子关系)，即本案另一被告。
　　以上两被告共同委托诉讼代理人：方惠荣，上海达尊律师事务所律师。
　　被告：马菊芳，女，1966年2月2日生，汉族，住上海市奉贤区。
　　委托诉讼代理人：鲍玉明，上海申宁律师事务所律师。
　　被告：王侃，男，1989年12月12日生，汉族，住上海市奉贤区。
　　被告：王若谷，男，2017年2月17日生，汉族，住上海市奉贤区。
　　法定代理人：王侃(系父子关系)，即本案另一被告。
　　被告：谷瑞唤，女，1990年8月10日生，汉族，住河南省。
　　委托诉讼代理人：王侃(系夫妻关系)。
　　被告：上海市奉贤区金汇镇人民政府，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：周如亿，镇长。
　　委托诉讼代理人：徐叶花，上海安宸律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：苏洁灵，上海安宸律师事务所律师。
　　原告韩树林诉被告王平、马菊芳、上海市奉贤区金汇镇人民政府(以下简称金汇镇政府)房屋动迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案，后追加被告王侃、王颂浦、王若谷、谷瑞唤参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人季华、被告王平、王颂浦的共同委托诉讼代理人方惠荣、被告马菊芳及其委托诉讼代理人鲍玉明、被告王侃、被告王若谷的法定代理人王侃、被告谷瑞唤的委托诉讼代理人王侃、被告金汇镇政府的委托诉讼代理人徐叶花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求(变更后)：要求依法分割上海市奉贤区金汇镇光辉村XXX号房屋的动迁利益，要求被告王平、马菊芳、王侃、王颂浦、王若谷、谷瑞唤给付原告各类补偿款人民币(下同)2,008,942.56元。
　　事实与理由：1997年3月21日,原告与被告王平签订《转让房屋协议书》，约定由原告向被告王平购买位于奉贤区泰日镇泰日卫生院东南角房屋两间(该房屋系被告建造,南至朱光华、北至被告其他房屋的中间二上二下房屋,建筑面积约48平方米)。签订协议后,原告即支付了购房款，被告王平也交付了该房屋和该房屋的准建证复印件，后原告使用该房屋至今。
　　2017年，该房屋被纳入泰日城中村改造范围，被告明知该房屋已由原告购买和实际使用近二十年的事实,却仍签订了《征收集体所有土地房屋补偿协议》,协议中将原告的房屋予以了一并处理，并对原告的相关权益不予理会，而原告为了国家建设大局，也主动配合被告金汇镇政府将该房屋拆除，现对于原告的权益，各被告均予以推托,致使原告的权益至今没有任何说法,故原告特向贵院起诉,望贵院依法裁决。诉请支付的补偿款2,008,942.56元，包括：1/1、有效建筑面积83.64平方米的土地使用权基价加价格补贴计108,732元、1/2、他处购房补贴1,756,440元，1/3、有证房屋补偿价64,235.52元，1/4、单违房屋补偿价11,437.88元，2、装修费10,235元，3搬迁费1,672.8元，4、奖励费4,182元，5、首季度过渡费2,007.36元，6、速签奖25,000元，7、集体奖25,000元。
　　被告王平、王颂辩称：不同意原告诉请。第一大项要求83.64平米的宅基地补贴，当时买卖是地上建筑物，宅基地属于被告，不属于原告。他处购房补贴提出的83.64平米没有法律依据；本案根据动迁合同，动迁合同内容没有安置房的内容，原告诉请不存在。安置房属于被拆迁人的，本案被拆迁人不是原告，而是被告等六个人，原告不享受安置房政策，目前原告方在拆迁部门认定时，原告不是被拆迁人，不享受动迁房的安置。第一大项中的第三、第四项以评估单为准，最终拆迁办认定的在合同内的，被告可以给原告，原告写法存在问题。第二大项装修费无异议，确实应当给付，第三大项搬迁费用计算方式有异议，针对原告其他人的搬迁费部分已经给付了。第四大项不存在奖励问题，房屋属于违章。第五大项过渡费用给被拆迁人，违章房也不享受，不用给付原告。第六、第七大项速签奖、集体奖，原告不是被拆迁人，不享受份额。
　　被告马菊芳辩称：同意被告王平意见。补充，马菊芳认为原告当时向王平购买房屋的买卖合同是无效的，本身违章建筑，购买的房屋无法办理变更登记手续，房屋转移以登记为准，无法登记说明房屋不能出售。房屋买卖合同无效的前提下，当初原告并没有取得房屋的所有权，应当双方返还义务，谈不上安置补偿等权利的享受。另外原告不是动迁安置人，不享有动迁利益。王平与马菊芳已经离婚，调解书约定了对房产的分割，王平与马菊芳的动迁利益应当按照该调解书财产分割情况相应享有，原告主张的相应房产动迁权益与马菊芳无涉。
　　被告王侃、王若谷、谷瑞唤辩称：同被告马菊芳意见。
　　被告金汇镇政府辩称：被告是否应当向原告支付补偿利益，是否审理本案所涉房屋买卖合同效力问题法院依法办理。认可房屋动迁的事实。
　　本院经审理，认定事实如下：1997年3月21日，原告作为乙方、被告王平作为甲方，签订《转让房屋协议书》，约定：现由甲方坐落于光辉村十四组(太日卫生院东南角)南至朱光华、北至王平房屋中间二间8×6计48平方米的房屋，经甲乙双方协商，由甲方转让给乙方，现经协商协议如下：二上二下楼房48平方米价格计60,000元；第一次付款于97年3月25日付30,000元，于97年4月18日付清剩余30,000元；甲方于97年4月1日把房屋转交于乙方；甲方同时把建房准建证复印件交于乙方保管等。同日，原奉贤县泰日镇法律服务所对该份协议书真实性、合法性进行了见证。之后，被告王平将房屋、建房准建证复印件(编号奉府土96-368)交付原告，原告装修与入住使用。
　　因遇到动迁，2017年12月13日至12月19日，动迁部门对外公示了被告王平一户的《补偿安置情况公示表》。2018年1月29日，被告金汇镇政府(作为甲方)与被告王平、马菊芳(作为乙方)签订《征收集体所有土地房屋补偿协议》，约定：一、乙方所有的房屋坐落在：奉贤区金汇镇光辉村XXX号,其中房屋有证有效建筑面积160平方米;可建未建建筑面积110平方米;认定可安置建筑面积(即有证有效建筑面积+可建未建建筑面积)共计270平方米。二、被征收房屋同区域商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价700元,价格补贴600元,土地使用权基价和价格补贴合计补偿款为351,000元。计算公式如下：(土地使用权基价+价格补贴)×(有证有效建筑面积+可建未建建筑面积)。三、乙方住房经上海上资土地估价有限公司评估,评估总价为450,821元。其中有证房屋评估价格为137,520元;其它房屋评估价格为129,723元;房屋装饰补偿款为165,452元;附属物等补偿款为18,126元。四、本协议第二至三款补偿款合计801,821元,全部留用于安置房价结算,根据安置房买卖合同的金额,结算时多退少补。五、资金发放：1、甲方支付乙方临时安置补助费(过渡费)按有证有效建筑面积每平方米每月8元计算。本基地过渡期限约定2年。乙方自搬离原址并全部交出被征收房屋钥匙之日起至接到交房通知书之日止计算(根据有关规定按实际过渡期限进行计算)。过渡费每季度发放一次，首发3个月临时安置补助费(过渡费)3,840元。2、搬家补助费费3,200元；奖励费8,000元。3、速签奖100,000元。4、其他39,655元。本条款第1至第4条补偿款合计154,695元,自乙方交出旧房钥匙、房屋相关凭证后,由甲方在45日期限内,以特种存单形式一次性付清。六、本协议第四、第五款补偿总金额为956,516元。……十、根据方案第八款第二条规定,所设10万元/户作为控规地块内约定期限内完成签约强95%(含95%)并搬迁的集体奖励费,逾期不作奖励。该奖励另行结算。十一、双方约定的其他事项(可附另页)：本协议存在买卖纠纷,买卖双方达成司法调解后此协议生效。本协议经甲乙双方签名或盖章后生效。后涉案宅基地房屋已经全部交付动迁部门拆除。
　　《房屋动迁补偿清单》中载明：宅基证编号奉府土96-368，认定人口6人：马菊芳、王侃、王平、王颂浦、王若谷、王侃的妻子谷瑞唤，有效有证面积200平方米，认定人口面积270平方米，楼房面积160平方米，违章面积250.1平方米，合计410.1平方米，1、土地基价、价格补贴270平方米*1,300元，金额351,000元；2、房屋评估价及装潢金额432,695元；3、附属物金额18,126元；4、搬迁费160平方米*20元，金额3,200元；5、奖励费160平方米*50元，金额8,000元；6、首季度过渡费补助费160平方米*8元/平方米/月，金额3,840元；7、其他：速签奖10,000元、营业执照5,000元、停产停业24,255元、搬车13车*800=10,040元，金额139,655元。合计总金额956,516元。备注：该户二处住宅，王金根奉宅508-526已拆，与王平奉宅508-03-525建造一处，96-368号批复(奉府土)汇总表王平160平方米，王金根80平方米建筑面积。王侃配偶为外来媳妇农业户口计增1人。马菊芳离婚有立基。附属房增补40平方米。
　　上海上资土地估价有限公司《上海市征收集体土地居民房屋估价分户报告单》显示，房屋⑤1996年建造，五开间二层。房屋⑤总面积254.97平方米，其中有证面积80平方米，单违面积174.97平方米，评估单价768元/平方米，单违折后单价70%为538元/平方米，评估总价有证房屋及棚舍61,440元，违章房屋94,134元。房屋①至⑤总面积410.10平方米，有证面积160平方米，单违面积250.10平方米，评估总价有证房屋及棚舍137,520元，违章房屋129,723元。在装饰装修明细表中，权利人王平房屋①、②、③、④、⑤-1(上层)、室外及其他的装修价值为92,529元；权利人王引仙⑤-1(下层)装修价值为11,430元；权利人韩树林房屋⑤-2装修价值为10,235元；权利人朱光华房屋⑤-3、承租户(理发店)装修价值为51,258元等。
　　本次动拆迁的《上海市奉贤区泰日城中村改造区域范围内集体土地上居住房屋(集资房除外)协议动迁补偿安置方案》第一条规定，动迁对象为上述动迁范围内集体土地上居住房屋权利人。第二条规定，由被动迁人选择货币补偿或产权房调换其中一种方式实施补偿。第三条规定计户标准，以合法有效的宅基地使用证或建房批准文件计户，按户进行补偿安置，房屋买卖原则上参照奉征指办(2014)1号文件执行。第四条规定，补偿标准=有证有效建筑面积*(土地使用权基价+价格基价)+房屋建筑重置结合成新价+装饰装修、附属物评估价+其他补偿费+其他奖励费。本区域土地使用权基价及价格补贴标准为土地使用权基价为700元/平方米，价格补贴为600元/平方米；被动迁人(户)选择货币补偿的，在原补偿金额的基础上，增加他处购房补贴(他处购房补贴总价=有证有效建筑面积*购房补贴单价)，他处购房补贴单价为21,000元/平方米。被动迁人(户)须提供全体被补偿对象签名全部接受货币补偿的承诺书。被动迁人(户)选择产权房调换的，选房时超过有证有效建筑面积10%之内的，超过的面积价格按安置房价格上浮50%结算等。第五条规定，房屋用途和有证有效建筑面积以合法有效的宅基地使用证或建房批准文件记载为准。第六条规定，合法有效的宅基地房屋或建房批准文件批准的宅基地范围内且在2012年1月1日前建成的无证建筑按照评估价的70%予以补偿。第七条规定，过渡费，以产权房调换的，按有证有效建筑面积给予被动迁人(户)临时安置补助费补偿(即过渡费)，费用为每月8元/平方米/月，如每户低于600元，按600元发放，每季度发放一次，过渡期限约定为2年等。搬家补助费，以产权房调换的，按货币补偿方式(即被动迁人一次性搬家补助费为10元/平方米)标准增加1倍计算，若被动迁人(户)低于500元，按500元发放。奖励费，被动迁人(户)接到签约书面通知后，在通知规定的期限内签订动迁补偿协议的，按有证有效建筑面积给予50元/平方米的奖励费。第八条规定，速签奖，自签约日起，在20天内签订房屋动迁补偿协议的，奖励10万元/户。集体奖，以控规地块为单位，自签约日起60天内，该控规地块内95%以上房屋权利人签约交出钥匙并搬离，该控规地块内已经签约动迁户可享受集体奖10万元/户，剩余未在60天内签约的被动迁户不享受集体奖。
　　被告王平将该户宅基地房屋部分分割出售给了韩树林、朱光华、王引仙。
　　原告韩树林系奉贤区金汇镇木行村村民，农业家庭户。被告王平与马菊芳于1989年2月14日登记结婚，于2002年9月20日经本院调解达成离婚协议，约定本案涉及的房屋其中二上二下楼房一幢及一间小屋中东西一上一下楼房及西面楼上一间、小屋一间归被告马菊芳所有，楼房西面底层一间归被告王平所有等。
　　2018年5月26日，被告王平及王颂浦作为甲方，被告马菊芳及王侃、王若谷、谷瑞唤作为乙方，经人民调解组织调解达成协议：一、本次动迁，甲乙双方同意上海市奉贤区金汇镇光辉村XXX号的房屋(奉府土96-368)由甲乙双方分别签约。二、本次动迁享有安置面积共计270平方米，乙方享有162.5平方米，甲方享有107.5平方米。三、本次动迁内。涉及相关房屋买卖3家，今后，通过司法途径解决相关争议，如法院确认，买卖户享有动迁安置面积，则在甲方享有面积内处理；其他部分动迁利益，根据动迁协议处理。四、根据上海市奉贤区人民法院民事调解书(2002)奉民一(民)初字第1820号，1、2、3、4号房和5-1楼上西面间权利由乙方享有。五、162.5平方米土地基价和价格补贴费1,300元/平方米由乙方享有。
　　本院认为：原告于1997年3月21日与被告王平签订《转让房屋协议书》，之后买卖的房屋⑤-2交付原告，由原告装修与入住使用。虽然被告金汇镇政府并未将原告列为被动迁人，但因买卖双方为同一经济组织成员，房屋买卖产生实际权利的转移，原告应享有动迁利益。因为买卖的房屋涉及无证建筑，无证部分的买卖合同无效，有证部分买卖合同有效，因无证而相应的无证房屋补偿价不转移归原告所有。被告马菊芳等主张买卖房屋为违章建筑、登记未转移、房屋买卖合同无效、原告不是动迁安置人，故原告不享有动迁利益的主张，本院予以部分采纳。另外,本案只处理动迁利益分配，因房屋买卖合同部分无效引起的原告与房屋出卖人之间的其他纠纷，本案不作处理。
　　被告马菊芳等主张，根据法院民事调解书、2018年5月26日两被告达成的人民调解协议书，对外的支付义务由被告王平承担，与被告马菊芳无关。本院认为，2018年5月26日的人民调解协议书系被告王平、马菊芳等内部的约定，而被告王平、马菊芳、王侃、王颂浦、王若谷、谷瑞唤作为被安置人将权利打包与被告金汇镇政府签订房屋动迁安置补偿合同，故对外即对原告的支付债务由该六人共同承担，对外共同承担责任后，再内部自行分割，与原告无涉。支付原告补偿款后，其他权利包括其他补偿款或安置房等，原告无权主张。被告金汇镇政府与原告没有合同关系，本案中对原告不承担责任。
　　根据被告之间签订的《征收集体所有土地房屋补偿协议》、《房屋动迁补偿清单》、《估价分户报告单》,以及《协议动迁安置方案》等，本院采信原告主张，原告买卖的⑤-2房屋建筑面积共104.80平方，并可以推算出其中有证有效建筑面积为83.64平方米、单违建筑面积为21.16平方米；有证有效建筑面积的土地使用权基价以及价格补贴相加为1,300元/平方米，属于原告的有证有效建筑面积补偿款为108,732元；有证房屋补偿价为64,235.52元(83.64平方米*768元/平方米)；单违房屋补偿价为11,384.08元(21.16平方米*538元/平方米)，但该单违房屋补偿价为11,384.08元因为对应无效合同部分，故不归原告所有。
　　根据安置方案第四条规定，选择货币补偿的被动迁户才可以选择每平方米21,000元的他处购房补贴，而他处购房补贴在被告之间签订的安置补偿协议中并没有约定该项补偿，而且根据被告之间签订的安置补偿协议，被告王平、马菊芳选择的是产权房调换，没有他处购房补贴这一项，所以原告要求被告支付该项补偿款，没有依据。
　　装修费10,235元，有《估价分户报告单》作为依据，被告王平、马菊芳也无异议，原告可以分得。
　　搬迁费根据《房屋动迁补偿清单》为20元/平方米，以有证有效面积83.64平方米计算，所以原告应得搬迁费为1,672.80元。
　　奖励费根据《房屋动迁补偿清单》和《协议动迁安置方案》第七条规定，为有效面积83.64平方米的50元/平方米，计算原告的奖励费为4,182元。
　　过渡费又叫临时安置补助费，有明显的身份属性，发放对象为被安置对象，而原告不是被安置对象，所以不享有该项补偿。
　　速签奖和集体奖，被告王平和马菊芳所签的安置补偿协议包含了原告的动迁利益，该处被动迁房屋转让给了韩树林、朱光华、王引仙，而被告王平和马菊芳虽已离婚，但是作为一户与被告金汇镇政府签订安置补偿协议，故原告可分得四分之一即速签奖25,000元和集体奖25,000元。
　　综上所述，本院对原告的部分诉请，包括有证有效建筑面积土地使用权基价以及价格补贴108,732元、有证房屋补偿64,235.52元、装修费10,235元、搬迁费1,672.80元、奖励费4,182元、速签奖25,000元和集体奖25,000元，合计239,057.32元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：
　　一、被告王平、马菊芳、王侃、王颂浦、王若谷、谷瑞唤于本判决生效之日起十日内支付原告韩树林动迁利益补偿款人民币239,057.32元；
　　二、对原告韩树林的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计人民币11,435元，由原告负担8,992元，由被告王平、马菊芳、王侃、王颂浦、王若谷、谷瑞唤负担2,443元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：唐祖峰

书记员：刘  伟