韩锋香与牡丹江市祥合房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：韩锋香，女，1979年12月出生，住黑龙江省哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：孙博武，黑龙江牡大律师事务所律师。委托诉讼代理人：佟党，黑龙江牡大律师事务所律师。被告：牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司，住所地牡丹江市爱民区。法定代表人：姜云峰，该公司经理。委托诉讼代理人：杨宝杰，黑龙江建纲律师事务所律师。

韩锋香向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告祥合公司开发的××小区17号楼000109号商服房屋归原告韩锋香所有；2.要求被告祥合公司为原告韩锋香开具涉案房屋正式税务发票；3.要求被告祥合公司履行合同义务，向原告韩锋香交付房屋；4.诉讼费由被告祥合公司承担。庭审中原告韩锋香变更诉讼请求为1.请求法院确认原、被告签订的商品房买卖合同合法有效；2.依法确认被告祥合公司开发的××小区17号楼000109号商服房屋归原告韩锋香所有，并判令被告祥合公司履行合同义务，向原告韩锋香交付该房屋；3.判令被告祥合公司在条件成就时为原告韩锋香办理××小区17号楼000109号的产权手续；4.诉讼费用由被告祥合公司承担。事实和理由：牡丹江某某建筑安装工程有限公司（以下简称某某公司）作为承包人施工被告祥合公司开发的牡丹江市爱民区祥合××小区项目，李某1、李某2自称系某某公司的项目经理。2013年2月20日，李某1、李某2因施工需要，向原告韩锋香借款2300000元，约定还款日期为2013年6月20日。借款到期后，二人无力还款，李某1、李某2与原告韩锋香协商，因被告祥合公司拖欠其工程款，可以用被告祥合公司开发建设的××小区的商服用房抵顶所欠原告韩锋香的欠款。无奈之下，原告韩锋香同意以房抵顶债的意见。经原告韩锋香、被告祥合公司、李某1、李某2协商沟通，被告祥合公司同意用其开发的一套商服用房抵顶李某1、李某2所拖欠的债务。2013年7月24日，被告祥合公司开出××小区17号楼000109号、建筑面积为206.40平方米的商服房屋，价款2270400元，抵顶被告祥合公司拖欠的工程款用以偿还李某1、李某2所欠原告韩锋香的欠款。同日，原告韩锋香与被告祥合公司签订了商品房买卖合同，被告祥合公司为原告韩锋香出具收据，记载事项为“抵5号楼、6号楼工程款，××小区17-000109”。2014年12月5日，原、被告到牡丹江市房产管理局办理了预购商品房登记手续，原告韩锋香取得预告登记证明。在约定的交付房屋期限到期后，原告韩锋香找到被告祥合公司，要求办理入住手续，被告祥合公司以各种理由推拖，至今仍没有为原告韩锋香办理入住手续。被告祥合公司已构成违约，故原告韩锋香诉至法院。祥合公司辩称:被告祥合公司并不知情原告韩锋香所称证人李某1、案外人李某2于2013年2月20日向原告韩锋香借款2300000元，并用××小区的一套商服用房抵顶欠款的事情。被告祥合公司之所以为原告韩锋香开具××小区17号楼000109号商服用房是基于被告祥合公司向原告韩锋香借款700000元，用涉案房作为700000元借款的担保，原、被告之间并不存在买卖关系，而是非典型担保关系，故原告韩锋香不是涉案房屋的所有权人，原告韩锋香的诉请没有法律依据，请法院依法驳回原告韩锋香的诉讼请求。争议焦点：一、原、被告系何种法律关系；二、原、被告签订的商品房买卖合同是否合法有效；三、原告的诉讼请求是否合理合法，是否应予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告证据一、商品房买卖合同复印件（与原件核对无异）1份。证明原告韩锋香购买被告祥合公司开发的牡丹江市爱民区××小区17号楼000109号房屋1套，价款为2270400元，双方存在商品房买卖关系。因涉案房屋已办理预告登记，所以合同正本交由牡丹江市房产管理局留存，该证据是原告韩锋香去房产调取的，并加盖了牡丹江市产权处的印章。被告祥合公司对该份证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。该合同是被告祥合公司为担保700000元借款而开具给原告韩锋香的，该房屋的购买价格过份低于房屋实际交易价格，且原告韩锋香也没有出具购买该商品房的收据，故不能证明原、被告之间存在买卖关系。原告证据二、收据复印件（与原件核对无异）1份。证明双方买卖合同关系成立，收据体现的金额是2270400元。在备注处写明抵顶5、6号楼工程款，××小区17号楼000109号。收据加盖被告祥合公司的单位财务专用章，并有被告祥合公司的财务人员马某某作为收款人予以签字。被告祥合公司对该份证据有异议。收据上盖有的财务专用章是虚假的。原、被告之间并不存在建设工程施工合同关系，原告韩锋香没有为被告祥合公司施工，故被告祥合公司不可能以抵顶工程款的形式向原告韩锋香出具收据，被告祥合公司也没有理由以欠付工程款为由向原告韩锋香出具收据。原告证据三、预告登记证复印件（与原件核对无异）1份。证明在原、被告签订了商品房买卖合同，原告韩锋香以工程款抵偿购房款的方式向被告祥合公司支付了房屋价款后，2014年12月5日原、被告到牡丹江市房地产产权市场管理处办理了涉案房屋的预告登记证明，原、被告的商品房买卖是真实的，双方均予以认可，预告登记对争议房屋具有准物权的法律效力。同时证明商品房买卖合同也是真实的，被告祥合公司是予以认可的，否则不能与原告韩锋香共同去办理预告登记证。本院认为，原告证据一、证据二、证据三、证据五及证人李某1的证言相结合能够证实2013年7月24日原、被告签订商品房买卖合同，原告韩锋香以2270400的价格购买了××小区第二部分第17幢00109号房（建筑面积206.40平方米），该房屋的用途为商服。同日被告祥合公司为原告韩锋香出具了盖有被告祥合公司财务印章的收据，并注明上款系抵顶5#、6#工程款，林苑小区11#-000109，马某某。2014年12月5日原、被告就涉案房屋办理了预购商品房预告登记手续。故本院对原告韩锋香举示证据一、证据二、证据三予以确认。关于原、被告是否为真实的买卖关系将在下文中予以论述，此处不再赘述。原告证据四、借据1份、证明1份。证明截止到2013年2月20日李某1、李某2共欠原告韩锋香借款2300000元。证明的出具日期为2014年12月3日，该证明有李某2的签字及捺印，并盖有“牡丹江亿丰建筑安装工程公司祥合××1#、2#项目部”的印章，因为李某2、李某1作为××小区项目的实际施工人，与被告祥合公司之间存在建设施工合同关系，由于李某1、李某2拖欠原告债务，故经被告祥合公司同意以拖欠李某1、李某2工程款抵偿争议房屋的价款。同时也解释了被告祥合公司以5、6号楼工程款抵顶争议房屋价款的过程。被告祥合公司对借据有异议，不知道是不是证人李某1、案外人李某2本人签字，也没有加盖被告公司公章。对2300000元借款被告祥合公司并不知情，系证人李某1、案外人李某2的个人行为。对证明问题有异议，证明属于证人证言，案外人李某2应出庭说明实际情况，故对该证明不予认可。证明中体现的借款，案外人李某2、某某公司祥和××项目部并未与被告祥合公司进行协商，被告祥合公司对此不知情，被告祥合公司也没有将涉案房屋抵偿原告韩锋香的2300000元借款。本院认为，借据结合证人李某1的证言可以证实证人李某1、案外人李某2于2013年2月20日向原告韩锋香借款2300000元，还款日期为2013年6月20日。某某公司在祥合××1#、2#设有项目部，是××1#、2#楼的承包方，案外人李某2、证人李某1为××1#、2#楼实际施工人，二人挂靠在某某公司。案外人李某2、证人李某1因施工需要而向原告韩锋香借款，由被告祥合公司（发包方）以抵偿工程款的方式为原告韩锋香开出涉案房屋，用于抵顶证人李某1、案外人李某2施工的××小区5#、6#的工程款，某某公司对于以房抵债的行为予以认可的事实，故本院对该组证据予以确认。原告证据五、牡丹江市中级人民法院××号执行裁定书1份，该裁定书已经发生了法律效力，裁定书确认原告韩锋香交付给被告祥合公司购房款2270400元，并办理了房屋预告登记手续，该房屋预告登记在原告韩锋香名下；证人李某1系被告祥合公司总经理；牡丹江市中级人民法院支持了原告韩锋香的执行异议，对该房屋停止查封。被告祥合公司对形式要件没有异议，证人李某1不是被告祥合公司工作人员也不是总经理，结合本案可知原告韩锋香并没有履行实际交付义务。本院认为，该执行裁定书系生效的法律文书，能够证实被告祥合公司出售涉案房屋，原告韩锋香交付购房款，被告祥合公司为原告韩锋香办理了预告登记，停止执行涉案房屋的事实，对此本院予以确认，但不能证实证人李某1系被告祥合公司工作人员的事实，对此本院不予确认。原告证据六、原告韩锋香申请法院调取的预告登记约定书1份（盖有牡丹江市房地产产权市场管理处档案查询专用章），证明原告韩锋香是经过与被告祥合公司一致约定办理的预告登记，被告祥合公司认可原、被告买卖合同的真实性。被告祥合公司对形式要件没有异议，对证明的问题有异议。涉案房屋并不是基于买卖关系发生的，即使办理预告登记也改变不了房屋是用于抵押借款的事实，且经被告祥合公司了解，实际与原告韩锋香到牡丹江市房地产产权市场管理处办理预告登记的人员为证人李某1，并不是被告祥合公司的工作人员，被告祥合公司不予认可原告韩锋香的证明问题。本院认为，该组证据仅能证实被告祥合公司为原告韩锋香就涉案房屋到牡丹江市房地产产权市场管理处办理了预告登记手续，对此本院予以确认，但不能证实其他证明问题，故本院对原告韩锋香要证实的其他证明问题不予确认。2.被告祥合公司提请证人李某1证实：“证人与原告韩锋香是朋友，××小区5、6号楼的实际施工人，证人与被告祥合公司之间存在工程款债务关系，证人与被告祥合公司就施工的工程没有进行结算。李某2是证人的弟弟，某某公司是承包祥合林苑工程的承包方，证人和李某2借用某某公司的资质施工。2012年12月向原告韩锋香借款2300000元，没有提供任何抵押和担保，2013年7月又向原告韩锋香借款700000元，并出具了借条、提供××小区17号楼000109号房屋作为抵押。证人向原告韩锋香借款2300000元，被告祥合公司不知情。2300000元借据上的证人签字是真实的。通过证人的引荐协商，2013年7月24日原、被告签订了商品房买卖合同、被告祥合公司为原告韩锋香出具了收款收据。证人开这套房子的时候，和被告祥合公司说用涉案房屋作为700000元借款的抵押物，证人也向原告韩锋香告知了该情况。2300000元借款还不上的时候，证人想用涉案房屋抵顶证人欠原告韩锋香的2300000元借款，但被告祥合公司不同意，证人同意为原告韩锋香签字，办手续。2014年年底证人李某1、案外人李某2与原告韩锋香协商用涉案房屋抵顶剩余2300000欠款，征求被告祥合公司意见，被告祥合公司没有同意。证人同意用证人与被告祥合公司之间的工程款抵偿证人与原告韩锋香之间的债务。证人李某1对2014年12月3日某某公司的证明内容是知情的。2015年年底证人李某1以现金方式偿还原告韩锋香700000元，没让原告韩锋香打收条，也没有明确说还的是哪笔款。原告韩锋香对证人证言有异议，证人的部分证言是逃避责任，断章取义。真实情况是证人李某1因拖欠原告韩锋香欠款，与原告韩锋香协商时，陈述用争议房屋抵顶所欠原告韩锋香的借款。因为被告祥合公司与证人李某1之间是建设工程施工合同关系，被告祥合公司欠付证人李某1的工程款，被告祥合公司在给原告韩锋香办理相关手续时明确写明涉案房款是用证人李某1施工的5号楼、6号楼工程款抵顶的，并出具了收据，应视为被告祥合公司对证人李某1的行为予以认可。证人李某1陈述的签订商品房买卖合同的过程，部分内容不属实。原告韩锋香对证人李某1拖欠其2300000元借款的事实没有异议。本院认为，该份证言与原告举示的证据一、证据二、证据三、证据四可以证实证人李某1、案外人李某2是××小区5、6号楼实际施工人，与被告祥合公司就工程款未进行结算，证人李某1、案外人李某2向原告韩锋香借款2300000元、700000元的时间及证人李某1同意用涉案房屋抵顶所欠原告韩锋香欠款的事实，对此本院予以确认。本案中证人李某1、案外人李某2将其对被告祥合公司享有的债权转让给原告韩锋香，并通知了债务人被告祥合公司，原告韩锋香取得了对被告祥合公司的债权。2013年7月24日原、被告签订商品房买卖合同、被告祥合公司为原告韩锋香出具收据的行为，说明被告祥合公司对证人李某1、案外人李某2转让债权的行为予以认可，且在2014年12月4日被告祥合公司仍协助原告韩锋香办理涉案房屋的预告登记，并出具了盖有被告祥合公司公章的预售房商品房预告登记约定书，该债权转让的行为对被告祥合公司发生了效力。故本院对被告祥合公司证明的其不同意用涉案房屋抵顶欠款，涉案房屋系700000元借款的抵押物的证明问题不予确认。被告证据二、2013年7月24日收据复印件（与原件核对无异）1份，证明涉案房屋的用途为抵押借款，收据的来源出自于被告祥合公司的财务账簿内。原告韩锋香对此份证据有异议，收据上“韩锋香”字样，不是本人书写的，原告韩锋香本人也不知道这张收据的存在。此份收据是牡丹江第三建筑工程公司为被告祥合公司出具的，交款单位是被告祥合公司。该证据能证明被告祥合公司与牡丹江市某某建筑工程有限公司将涉案房屋抵顶了工程款，收据的日期2013年7月24日，与被告祥合公司为原告韩锋香出具的收房款收据系同一天，充分证实被告祥合公司为原告韩锋香出具的抵顶工程款的收据由被告祥合公司拖欠案外人李某2挂靠的某某建筑工程公司工程款予以抵顶，原告韩锋香履行了交付房款的合同义务。至于收款事由如何书写是被告祥合公司与案外人李刚及某某建筑公司如何结算的问题，不能改变原告韩锋香收据中被告祥合公司司记载的抵顶工程款的事实。本院认为，该份证据结合被告祥合公司在庭审中陈述可以证实李某1、案外人李某2挂靠某某2建筑公司，实际施工了××小区5#、6#楼工程，2013年7月24日被告祥合公司为某某2建筑工程有限公司出具了收据，收据记载事由记明此房抵押借款，对此本院予以确认，但不能证实原、被告之间以涉案房屋抵押借款，对此本院不予确认。被告证据三、××小区1号楼、2号楼、5号楼、6号楼地下室及5号楼、6号楼附跨工程结算书1份、5号楼、6号楼房源表打印件1份、票据复印件（与原件核对无异）76张，证明被告祥合公司对证人李某1、案外人李某2工程款结算后，证人李某1、案外人李某2尚欠被告祥合公司工程款54051656.47元，结算书中以房屋抵顶预付工程款的105套房屋中不含涉案房屋，76张票据是结算书第九项已付现金的相关凭证。原告韩锋香对形式要件和证明问题均有异议，前几次庭审中被告祥合公司自认没有与证人李某1、案外人李某2进行实际结算，该结算书系自行做出，被告祥合公司所要证明的观点不能成立；该组证据证明不了被告祥合公司与证人李某1、案外人李某2进行结算；从原告韩锋香举示的收据、被告祥合公司举示的收据可以清楚的证实涉案房屋抵顶了工程款，至于被告祥合公司与证人李某1、案外人李某2是否结算，结算的结果如何，都不能改变用涉案房屋抵顶工程款的事实。本院认为，该份证据中工程结算书1份，5号楼、6号楼房源表打印件1份均系由被告祥合公司自行制作形成，无案外人李某2、证人李某1签字确认，无法核实证人李某1、案外人李某2是否确实尚欠被告祥合公司工程款54051656.47元及房屋抵顶预付工程款的105套房屋中不含涉案房屋的事实，且被告祥合公司、证人李某1均认可双方未进行结算，76张票据系被告祥合公司自行整理，未经证人李某1、案外人李某2核对，无法核实票据中用途及真实性，故本院对该组证据不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：证人李某1、案外人李某2系被告祥合公司开发的××小区1#楼、2#楼、5#楼、6#楼的实际施工人，二人在施工××小区1#楼、2#楼时挂靠于牡丹江某某1建筑工程有限公司，二人在林苑小区施工5#楼、6#楼时挂靠于某某2公司。证人李某1、案外人李某2与被告祥合公司就其实际施工的工程款未进行结算。2013年2月20日，证人李某1、案外人李某2因施工××小区工程的需要，向原告韩锋香借款2300000元，约定还款日期为2013年6月20日，并向原告韩锋香出具了借据。2013年7月24日李某1再次向原告韩锋香借款700000元。同日被告祥合公司为某某2出具收据，收据记载事由记明此房抵押借款。被告祥合公司称收据中“韩锋香”字样，因被告祥合公司财务人员已更换，无法核实签字的真实性。同日，经证人李某1引荐原、被告签订了商品房买卖合同，合同约定被告祥合公司将其所有的商服房屋（××小区第二部分第17幢0单元000109号）一户出售给原告韩锋香。被告祥合公司为原告韩锋香出具了收据，收据记载：“交款单位：韩锋香、人民币贰佰贰拾柒万零肆佰元整，上款系抵顶5#楼、6#楼工程款、××小区17#-000109。”收据加盖被告祥合公司财务专用章，并有马某某签字。庭审中原告韩锋香自认未向被告祥合公司司实际交纳购房款。被告祥合公司认可商品房买卖合同系由其出具。证人李某1知情原、被告签订商品房买卖合同，被告祥合公司为原告韩锋香出具收据。2014年12月4日被告祥合公司为原告韩锋香出具了预售房屋商品房预告登记约定书。2014年12月5日原、被告到牡丹江市房地产产权市场管理处办理《房屋预告登记证明》，涉案房屋登记在原告韩锋香名下。证人李某1同意用证人李某1与被告祥合公司之间的工程款抵偿证人李某1与原告韩锋香之间的债务。案外人李某2在牡丹江某某公司出具的证明中也同意用涉案房屋抵偿向原告韩锋香的借款。原告韩锋香称其为某某菇娘饮品实际经营者，开过饭店、旅店，有闲暇的钱进行民间借贷收取利息，购买涉案房屋是能卖就卖，不能卖就出租，签订合同时原告韩锋香到现场看过，涉案房屋已经建成、但室内设施没有完善、只有框架、没有安装窗户，在本次诉讼前原告韩锋香曾向被告祥合公司主张交付涉案房屋并办理所有权登记手续。被告祥合公司称涉案房屋是证人李某2和被告祥合公司领导商议后，作为证人李某1、案外人李某2向原告韩锋香借款700000元借款的抵押物，证人李某1、案外人李某2尚欠被告祥合公司工程款54051656.47元，以房屋抵顶预付工程款的105套房屋中不含涉案房屋，不清楚为什么在签订合同一年之后的2014年12月5日给原告韩锋香办理预告登记手续。证人李某1称被告祥合公司不知情2300000元借款的事，其在向原告韩锋香借款时，其提供了涉案房屋作为7000000元借款的抵押物，证人李某1和被告祥合公司说是用涉案房屋作为借款700000元的抵押物，并在签订合同时，向原告韩锋香说明了此情况。2015年11月10日牡丹江市中级人民法院作出某某号执行裁定书，查封了涉案房屋的产籍。原告韩锋香得知情况后，申请中止本案审理。2016年4月19日牡丹江市中级人民法院作出（2016）黑10执异某某号执行裁定书，裁定停止执行涉案房屋的查封。2017年5月15日原告韩锋香申请本案恢复审理。另查，原、被告签订商品房买卖合同时，被告祥合公司已取得涉案房屋的预售许可证。现涉案房屋已经交工，但没交付给原告韩锋香、没有出售给他人，没有由他人占有使用、没有设定他项权利、没有进行装修。因××小区整体没有经过竣工验收，不能办理涉案房屋的产权登记手续。原告韩锋香不申请追加案外人李某2、某某公司、证人李某1作为本案共同被告。
原告韩锋香与被告牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司（以下简称祥合公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月9日立案后，依法适用普通程序，于2015年12月15日、2016年1月5日、1月21日公开开庭进行了审理。2016年2月5日因本案涉案房屋被牡丹江市中级人民法院查封，原告韩锋香提出案外人执行异议，申请本案中止审理。2017年5月15日原告韩锋香申请本案恢复审理。2017年6月6日公开开庭进行了审理。原告韩锋香的委托诉讼代理人孙博武、佟党，被告祥合公司的委托诉讼代理人杨宝杰，证人李某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为：关于本案案由的问题。本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，因涉案房屋系商品房并已竣工，且原、被告之间系基于涉案房屋买卖而产生争议，故根据《民事案件案由规定》的规定，本案案由应为商品房销售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，证人李某1、案外人李某2系被告祥合公司开发的××小区5#、6#楼的实际施工人，被告祥合公司与证人李某1、案外人李某2存在给付工程款关系，被告祥合公司与证人李某1、案外人李某2未进行结算。2013年2月20日向原告韩锋香借款2300000元，约定还款期限为2013年6月20日，到期后二人无力偿还。经证人李某1与原告韩锋香、被告祥合公司协调沟通，2017年7月24日原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告韩锋香购买被告祥合公司开发的涉案房屋，被告祥合公司为原告韩锋香出具了《商品房买卖合同》及收据，收据中记载“抵顶5#、6#楼工程款”。证人李某1、案外人李某2享有对被告祥合公司的债权，并同意将该债权转让给原告韩锋香，被告祥合公司以开具《商品房买卖合同》及收据的行为，收到了该债务转让的通知，且在2014年12月4日被告祥合公司为原告韩锋香办理了涉案房屋的预告登记手续，证人李某1、案外人李某2，原告韩锋香、被告祥合公司的债权债务转让关系已转化为商品房买卖关系，原告韩锋香对证人李某1、李某2的债权消灭，原告韩锋香用受让取得的证人李某1、案外李某2对被告祥合公司的债仅，与原告韩锋香应向被告祥合公司支付购房款的债务相抵顶，履行了商品房买卖合同的义务。因此，该商品房买卖合同是原、被告真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，故该合同有效，本院对原告韩锋香诉请确认该合同有效的问题予以支持。被告祥合公司辩称涉案房屋系用于证人李某1、案外人李某2向原告韩锋香借款700000元的抵押物，证人李某1称在提供涉案房屋时已向原告韩锋香说明涉案房屋系借款700000元的抵押物，被告祥合公司不同意证人李某1用涉案房屋抵顶证人李某1、案外人李某2欠付原告韩锋香的借款，但证人李某1及被告祥合公司未提供其他证据予以佐证，故本院对被告祥合公司此项抗辩不予支持。关于原告韩锋香诉请涉案房屋归其所有的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。本案中，原、被告针对涉案房屋虽已签订相关的商品房买卖合同，但因该买卖合同尚未履行完结，物权变动尚未完成，涉案房屋仍登记在被告祥合公司的名下，即涉案房屋所有权归属于被告祥合公司是确定的，现原、被告之所以发生纠纷系因被告祥合公司未依约变更涉案房屋所有权，而非因该房屋的所有权归属不明或存在争议，故原告韩锋香诉请确认涉案房屋归其所有，于法无据，本院不予支持。关于原告韩锋香要求被告祥合公司继续履行商品房买卖合同、交付房屋并协助原告韩锋香办理产权登记手续的问题。本案中原、被告签订的认购书合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同法第六十条、第一百三十条、第一百三十五条的规定，原告韩锋香已履行了买受人的全部义务，被告祥合公司也应继续履行合同义务，在具备办理产权证条件和房屋交付条件时，协助原告韩锋香办理涉案房屋入户手续及产权登记手续。故原告韩锋香的此项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，本院对原告韩锋香要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求不予支持，对原告韩锋香的其他诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款，第六十条第一款、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、原告韩锋香与被告牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司于2013年7月24日签订的商品房买卖合同（牡丹江市爱民区××小区第二部分第17幢000109号、建筑面积206.40平方米的商服房屋）合法有效；二、被告牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司继续履行2013年7月24日与原告韩锋香签订的商品房买卖合同，并在牡丹江市爱民区××小区第二部分第17幢000109号商服房屋具备交付条件之日起十日内向原告韩锋香交付上述房屋；三、被告牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司继续履行2013年7月24日与原告韩锋香签订的商品房买卖合同，并在牡丹江市爱民区××小区第二部分第17幢000109号商服房屋具备办理产权证条件之日起十日内协助原告韩锋香办理产权登记手续；四、驳回原告韩锋香的其他诉讼请求。如果被告牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行义务，原告韩锋香可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年，自本判决书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费25200元，由原告韩锋香负担100元，由被告牡丹江市祥合房地产开发有限责任公司负担25100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。

代理审判员　　汪　淯