顾云镭与钮士昌、陈小琴房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：顾云镭，女，1987年2月28日生，汉族，户籍地江苏省靖江市，现住上海市崇明区。
　　委托诉讼代理人：黄贤，上海市恒远律师事务所律师。
　　被告：钮士昌，男，1946年2月21日生，汉族，住上海市崇明区。
　　被告：陈小琴，女，1947年6月13日生，汉族，住上海市崇明区。
　　委托诉讼代理人：钮士昌(系陈小琴丈夫)，男，1946年2月21日生，汉族，住上海市崇明区。
　　第三人：钮建华，男，1976年12月5日生，汉族，住上海市宝山区通河一村XXX号XXX室。
　　第三人：黄亚琴，女，1978年8月4日生，汉族，住上海市宝山区通河一村XXX号XXX室。
　　第三人：钮珈，女，2004年1月28日生，汉族，住上海市宝山区通河一村XXX号XXX室。
　　法定代理人：钮建华(系钮珈父亲)，男，1976年12月5日生，汉族，住上海市宝山区通河一村XXX号XXX室。
　　上列三名第三人共同委托诉讼代理人：郑锡豪，男，1944年10月3日生，汉族，住上海市徐汇区。
　　原告顾云镭与被告钮士昌、陈小琴、第三人钮建华、黄亚琴、钮珈房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月3日立案后，依法适用简易程序审理。2019年1月7日根据钮建华、黄亚琴、钮珈的申请，通知钮建华、黄亚琴、钮珈作为本案第三人参加诉讼。本案于2019年3月26日第一次公开开庭进行了审理，原告顾云镭及其委托诉讼代理人黄贤、被告钮士昌、被告陈小琴的委托诉讼代理人钮士昌、第三人钮建华以及第三人钮建华、黄亚琴、钮珈的共同委托诉讼代理人郑锡豪到庭参加诉讼。期间，原、被告为能通过磋商解决纠纷，一致申请延长简易程序审理期限。2019年6月12日，本案转为普通程序。2019年6月20日第二次公开开庭进行了审理，原告顾云镭及其委托诉讼代理人黄贤、被告钮士昌、被告陈小琴的委托诉讼代理人钮士昌、第三人钮建华以及第三人钮建华、黄亚琴、钮珈的共同委托诉讼代理人郑锡豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告顾云镭向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房地产买卖特别协议》有效，并由被告钮士昌、陈小琴协助原告办理房屋产权登记手续，将上海市崇明区长兴镇金淼路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告名下；2.要求被告承担违约金人民币200000元。事实和理由：原告根据动迁协议、动迁商品房抽中房号确认单、配套商品房供应单的信息，在有理由确认被告钮士昌系房屋权利人的前提下，于2013年10月30日通过上海天景房地产经纪有限公司与被告钮士昌、陈小琴签订了《房地产买卖特别协议》一份，约定原告向被告钮士昌、陈小琴购买位于上海市崇明区长兴镇金淼路XXX弄XXX号XXX室的拆迁安置房，房屋建筑面积79.86平方米，房屋总价款为人民币(以下币种均为人民币)630000元。合同签订后，原告按约向被告钮士昌陆续支付了500000元，剩余尾款130000元按协议约定支付。前期付款后被告即交付房屋由原告装修出租至今。因为动迁房屋的权证登记是以抽中房号确认单、进户单、配套商品房供应单上的姓名为准，原告根据这些动迁资料以及拆迁补偿安置协议，与被告钮士昌、陈小琴签订房屋买卖合同，已经尽到了审慎义务。现系争房屋已登记在被告钮士昌名下，又符合了过户条件，由于被告要求加价194000元未果后不愿协助原告办理过户，故诉至法院。至于被告拆迁安置的4套商品房与第三人之间的分配问题，属家庭内部问题，与原告无涉，不能对抗善意取得的原告。关于尾款利息，按协议约定愿支付利息，对被告主张的起算日无异议，但认为截止日应至2017年8月31日，即被告办理房地产权证后的10日。
　　被告钮士昌、陈小琴辩称，对拆迁房安置、安置房买卖、房款的交付情况、原告装修出租的事实均无异议，只是安置房买卖未经过第三人的同意。动迁商品房抽中房号确认单、配套商品房供应单的户名都是被告钮士昌随意填写，未征得第三人的同意，且2017年8月21日将讼争房屋登记在被告钮士昌名下，也是错误的。故认为原、被告间《房地产买卖特别协议》无效。如果法院确认房屋买卖有效，被告要求尾款按合同从2013年11月10日起算至法院判决付款日计算相应的利息。
　　第三人钮建华、黄亚琴、钮珈述称，农村宅基地动拆迁安置房属被告及家庭成员共同共有，而原、被告间签订的《房地产买卖特别协议》没有经过全体共有人的同意，违反强制性规定，侵犯了共有人的权利应属无效，无效合同不存在违约金和尾款利息的问题。原告应该返还房屋，被告返还500000元购房款。
　　本院经审理认定事实如下：2013年10月30日，原告作为买受人(乙方)与被告钮士昌作为出卖人(甲方)通过上海天景房地产经纪有限公司作为居间方(丙方)签订了《房地产买卖特别协议》一份，约定原告向被告钮士昌购买位于上海市崇明区长兴镇金淼路XXX弄XXX号XXX室的拆迁安置房，房屋权利人为钮士昌，房屋总价款为630000元。付款方式为协议签订后两日支付500000元(含已支付定金10000元)，尾款130000元于交付房地产且原、被告签订房地产交接书后十日内支付。房屋过户至乙方名下的税费由乙方承担。协议另对其他事项作出约定，该协议由被告钮士昌、陈小琴作为甲方、原告顾云镭作为乙方、上海天景房地产经纪有限公司作为丙方签字、捺印和盖章。
　　合同签订前，原告支付定金10000元；2013年10月30日合同签订当日原告支付房款390000元，另外支付了维修基金、物业管理费3239元；2013年10月31日原告支付房款100000元，至今原告已支付了房款500000元，剩余尾款130000元未支付。前期付款后被告即交付房屋，原告装修后出租至今。现房屋已符合过户条件，原告要求过户未果，故诉至本院。
　　另查明，2009年12月10日，被告陈小琴作为被拆迁人与上海长兴岛开发建设有限公司签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，获得四套配套商品房，系被告及家庭成员所有的宅基地房屋拆迁安置所得，该宅基地共同立基人为被告钮士昌、陈小琴、第三人钮建华、黄亚琴、钮珈。本案系争房屋系其中的一套，坐落于上海市崇明区长兴镇金淼路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积79.86平方米，该房屋的动迁商品房抽中房号确认单、配套商品房供应单均登记为被告钮士昌。2017年8月21日，系争房屋经被告钮士昌申请办理，权利人登记在被告钮士昌名下[权证号：沪(2017)崇字不动产权第008266号]。
　　以上查明的事实，由原、被告及第三人的陈述、《房地产买卖特别协议》、收条、转账凭证、农村居民建房用地申请表、动迁户及有证建筑面积核定表、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、动迁商品房抽中房号确认单、配套商品房供应单、不动产登记信息等予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　审理中，原告自愿变更诉请，书面放弃了违约金的主张。
　　本院认为，原告与被告钮士昌、陈小琴签订的《房地产买卖特别协议》系双方真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，原告已按约支付了前期房款，并装修后对外出租至今。该房屋虽系动迁安置房，但目前已符合过户条件。根据双方的买卖协议，过户条件具备后应由被告钮士昌、陈小琴配合原告办理过户手续，由原告负担过户税费。
　　关于购房尾款的利息问题，原、被告对于起算日均无异议，因讼争房屋交付后一直处于原告的使用、控制、支配、收益的状态之下，而尾款至今未付且一直处于原告所有的状态之下，根据公平原则对于截止日应计算至本院判决生效之日止为宜。
　　涉及房屋、宅基地的动拆迁、房屋买卖对于个人乃至家庭成员均是一个大事件，从2009年12月10日签订拆迁协议、动迁户人口及有证建筑面积核定起，经历了2013年9月的房号确认单、配套商品房供应单，2013年10月签订的房地产买卖特别协议、房款的交付，2017年8月的房屋产权的初始登记，2018年的买卖过户交涉直至成讼，跨度9个年度，而原告针对被告也已尽了审慎义务，针对第三人也非恶意，在此期间对系争房屋也未有任何诉讼纠葛，且两被告对外处分的为四套被安置房屋中的一套，并不影响第三人在与被告之间对其它被安置房屋的实际分割中主张权利，故对于被告及第三人关于协议无效的辩称、述称，本院难以采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条规定，判决如下：
　　一、被告钮士昌、陈小琴于本判决生效之日起十日内协助原告顾云镭办理坐落于上海市崇明区长兴镇金淼路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续，将上述房屋产权过户至原告顾云镭名下，过户所产生的税费由原告顾云镭负担；
　　二、原告顾云镭于本判决生效之日起十日内支付被告钮士昌、陈小琴剩余房款人民币130000元；
　　三、原告顾云镭于本判决生效之日起十日内支付被告钮士昌、陈小琴按人民币130000元为基数自2013年11月10日起至判决生效之日止，按双方约定的3.5%年利率计算的利息。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币80元，由原告顾云镭负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：沈  辉

书记员：周  健