顾月莉与张远忠、余光惠房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：顾月莉，女，1985年1月16日生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：熊月琦，上海繁锦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙宏霞，上海繁锦律师事务所律师。
　　被告：张远忠，男，1968年8月13日生，汉族，住上海市松江区。
　　被告：余光惠，女，1981年1月13日生，汉族，住安徽省。
　　原告顾月莉与被告张远忠、余光惠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年9月26日公开开庭进行了审理。原告顾月莉的委托诉讼代理人熊月琦、孙宏霞，被告张远忠、余光惠到庭参加诉讼。本案经本院院长批准，适用简易程序延期三个月审理。本案现已审理终结。
　　原告顾月莉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告张远忠签订的《上海市房地产买卖合同》、《房屋买卖合同》；2、判令被告张远忠返还购房款513,000元；3、判令被告张远忠支付赔偿金240,000元；4、判令被告余光惠与张远忠承担连带责任。事实和理由：2017年7月31日，原告购买被告张远忠位于松江区方塔东三村XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)，当日原告支付420,000元首付款，8月24日原告支付房款43,000元，10月7日原告又支付50,000元房款，共计513,000元。后原告得知2017年11月1日该房屋被查封，直至2018年7月才解封，导致被告未能按约办理过户手续，致使原告无法实现合同目的，故原告行使法定解除权，要求解除合同。为此，原告提起诉讼，请求判如所请。
　　被告张远忠辩称，被告现在无业。系争房屋房产证上登记的是被告张远忠及余光惠。签订合同时被告余光惠在强制戒毒，并不知情，被告余光惠的名字是由其代签的。现同意解除合同，认可收到的购房款是513,000元，但现在没有能力支付赔偿金，且赔偿金标准过高，请求调整。
　　被告余光惠辩称，系争房屋是两被告夫妻共同财产。2017年7月23日至2019年7月22日，其接受强制戒毒治疗。故其对于张远忠将系争房屋出售毫不知情，其不同意出售系争房屋，也从未出具过委托书委托卖房，张远忠代签的卖房合同应为无效。此外，其不同意承担连带责任。
　　本院经审理认定事实如下：位于上海市松江区方塔东三村XXX号XXX室的房屋登记权利人为被告张远忠、余光惠。两被告系夫妻关系。
　　2017年7月31日，张远忠、余光惠(卖售人、甲方)与顾月莉(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋转让价款120万元。合同第四条约定，甲乙双方同意甲方于2017年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，甲乙双方同意于2017年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条第三款约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲方应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款每日万分之五计算，违约金自本合同约定的应交付之日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同附件三约定，乙方应于网签当日支付甲方42万元；于办理产权过户手续前支付甲方78万元。该合同甲方处由张远忠本人签字，余光惠处由张远忠代为签字。
　　2017年8月1日，张远忠、余光惠(出售方、甲方)与顾月莉(买受方、乙方)签订《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋价款120万元。出售方处由张远忠并代余光惠签字。
　　另查明，2017年7月31日，原告顾月莉通过银行转账方式支付被告张远忠购房款420,000元。2017年8月24日，被告张远忠出具收据，载明收到顾月莉支付的购房款43,000元。2017年10月7日，被告张远忠出具收据，载明收到顾月莉支付的购房款50,000元。
　　再查明，2018年5月9日原告调取的上海市不动产登记簿显示，2017年11月1日，系争房屋被本院司法查封。
　　系争房屋目前被被告张远忠出租给他人使用并收取租金。
　　庭审中，张远忠表示，系争房屋是因为其向案外人李某借款，为了担保这笔借款，故按照李某的要求，将系争房屋出售给顾月莉，但其本人也是同意出售系争房屋的。案外人李某表示，其经朋友介绍，得知被告张远忠要出售其住房，经了解认为房屋大小和地段都符合要求。因其不具有购房资格，通过中介得知可以找朋友借名买房，所以委托朋友顾月莉代为购买系争房屋。已经支付给张远忠的房款共计513,000元，均为购房款，并非借款，其从未向张远忠收取过任何利息。对于两份合同的签约日期，认为是同一天签订的，可能存在笔误。原告顾月莉表示，其跟李某是朋友关系，因李某没有购房资格，故找原告协商借用原告名义购房。原告同意后，签合同等均由原告出面，但具体购房细节是由李某和张远忠自行协商的。
　　此外，对于签订系争合同时被告余光惠未到场，原告表示是基于听信被告张远忠的陈述，认为被告余光惠不方便到场，且被告张远忠向原告出示了房产证和结婚证，并保证过户时被告余光惠一定会配合办理过户手续，所以原告才同意签订合同。而被告张远忠陈述，当时李某对于余光惠本人在戒毒所里的事实是明知的。
　　以上事实，有上海市房地产买卖合同、房屋买卖合同、上海市不动产登记簿、收据、中国银行交易流水明细清单及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
　　本院认为，本案争议焦点在于原、被告签订的两份房屋买卖合同的效力。综合原、被告及案外人李某的陈述，对于李某借用原告名义购房的事实本院予以确认。被告张远忠关于名为买卖实为借贷的辩称意见，未能提供相应证据证明，且被告庭审中对于利息的表述前后不一，之前表示原告支付的两笔现金中扣除了“1万多是利息”，后又表示自己从未向李某支付过利息，故对被告张远忠的辩称意见，本院难以采信。因原告及被告张远忠均确认余光惠并未到场签订合同，且余光惠也并未出具过授权委托书委托张远忠出售系争房屋，故本院认定系争房屋的买卖合同签约主体仅为原告与被告张远忠。
　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告与被告张远忠签订的《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》，均系当事人真实意思的表示，合法有效，原、被告均应按照协议的约定履行义务。关于原告主张解除上述合同，本院认为：1、因余光惠在上述合同签订时已经在接受强制戒毒治疗，被告张远忠及原告顾月莉均未能举证证明余光惠对于买卖是知情且同意的，故余光惠辩称其对买卖不知情的意见，本院予以采信。现被告余光惠明确表示不同意出售系争房屋，故系争房屋的买卖合同无法继续履行；2、根据在案证据，系争房屋在2017年11月1日至2018年5月9日期间一直处于司法查封状态，客观上造成原告的购买目的无法实现。综上，原告主张解除合同具有法律依据和事实依据，本院予以支持。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告张远忠返还已付购房款513,000元，并无不当，本院予以支持。
　　关于原告主张的赔偿金，被告未能按约在2017年12月31日前将系争房屋交付给原告，构成违约。但本案中原告行使的是法定解除权，而非依据合同第十条行使约定解除权，故原告按照合同第十条主张赔偿金，缺乏事实依据，本院不予支持。
　　关于被告余光惠是否应当承担连带责任，原告主张因两被告系夫妻关系，故被告余光惠对夫妻共同债务应当承担连带责任。本院认为，系争房屋出售过程中，被告余光惠均未在相应合同上签字，原告对此是明知的，故相应的合同权利义务均对被告余光惠不发生法律效力。鉴于被告余光惠自2017年7月至今均在接受强制戒毒治疗，原告未能举证证明被告张远忠将收取到的购房款用于夫妻共同生活，故本院难以认定被告张远忠应返还的购房款为夫妻共同债务。原告的此项诉请，缺乏依据，本院不予支持。
　　依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条的规定，判决如下：
　　一、解除原告顾月莉与被告张远忠就上海市松江区方塔东三村XXX号XXX室签订的《上海市房地产买卖合同》及《房屋买卖合同》；
　　二、被告张远忠于本判决生效之日起十日内返还原告顾月莉购房款513,000元；
　　三、驳回原告顾月莉的其余诉讼请求。
　　案件受理费11,330元，减半收取5,665元，财产保全申请费4,285元，合计诉讼费9,950元，由原告顾月莉负担1,200元(已付)，由被告张远忠负担8,750元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：惠  蕙

书记员：王泽宁