顾瑞明、胡凤珠与朱文虎、周红英房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：顾瑞明，住上海市浦东新区。
　　原告：胡凤珠，住上海市浦东新区。
　　上列两原告共同委托诉讼代理人：赵强，上海中沃律师事务所律师。
　　上列两原告共同委托诉讼代理人：董锦锦，上海中沃律师事务所律师。
　　被告：朱文虎，住上海市浦东新区。
　　被告：周红英，住上海市浦东新区。
　　上列两被告共同委托诉讼代理人：周斌，上海华诚律师事务所律师。
　　第三人：上海地产中星曹路基地开发有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：卢云峰。
　　第三人：朱慧峰，住上海市浦东新区。
　　第三人：朱慧璟，住上海市浦东新区。
　　第三人：金怡雯，住上海市浦东新区。
　　第三人：朱晨曦，住上海市浦东新区室。
　　法定代表人：金怡雯(系第三人朱晨曦之母)，住上海市浦东新区。
　　第三人：崔文星，住上海市浦东新区。
　　上列五第三人共同委托诉讼代理人：王建新，上海峻丰律师事务所律师。
　　原告顾瑞明、胡凤珠与被告朱文虎、周红英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案后，依法适用简易程序。审理中，经原告申请，本院先后依法追加了上海地产中星曹路基地开发有限公司(以下中星公司)，经朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星申请，本院依法追加上述五人为第三人参加诉讼。因第三人朱慧峰另案起诉要求确认涉案房屋买卖合同无效，本院于2017年12月11日裁定本案中止诉讼，后因被告朱文虎、周红英另案起诉要求解除涉案房屋买卖合同，本院于2018年5月15日再次裁定本案中止诉讼，后恢复审理。本院于2018年8月27日公开开庭进行了审理，原告顾瑞明、胡凤珠及其委托诉讼代理人董锦锦、被告朱文虎、周红英的委托诉讼代理人周斌、第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星的委托诉讼代理人王建新到庭参加诉讼。第三人中星公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告顾瑞明、胡凤珠诉称，两原告于2013年8月31日通过上海明明房地产经纪有限公司，与两被告达成购买位于上海市浦东新区海容路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称海容路房屋)的《动迁房预售预购合同》，房屋总价为人民币(下同)1,400,000元。两原告按约支付了首付款500,000元及第二笔购房款760,000元，共计1,260,000元，留尾款140,000元于双方交易过户当日支付。两被告亦将房屋交付给两原告。两原告于2013年8月31日取得系争房屋后，即装修并使用至今。房屋买卖合同第六条约定了被告办理产权证的时间及相应的违约责任；第十三条第二款约定了逾期过户的违约金。然，截至2016年9月，海容路房屋的大产证及动迁协议均已满3年，且据原告向物业公司及动迁公司了解，自2016年11月开始，海容路房屋的物业即通知要求被告前往办理“小产证”但两被告一直不予配合办理。虽经原告多次催告，两被告仍置之不理。为此，原告诉至法院，要求判令：1、第三人中星公司协助两被告将上海市浦东新区海容路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记至两被告名下；2、两被告协助原告将上述房屋产权过户登记之两原告名下；3、两被告以1,400,000元为基数按日万分之五向两原告支付自2017年1月1日起至上述房屋实际过户之日止的违约金；4、两被告承担本案律师费140,000元及诉讼费、财产保全费。审理中，原告变更诉请1、2，要求第三人中星公司协助两被告及第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星将上海市浦东新区海容路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记至两被告及第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星名下；2、两被告及第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星协助原告将上述房屋产权过户登记之两原告名下。
　　被告朱文虎、周红英共同朱慧峰辩称，不同意原告的诉讼请求。不同意将海容路房屋的产权证登记在两被告及第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星七人名下。系争房屋买卖合同时只有两被告在场，且合同相对方为两被告。海容路房屋的产权登记在谁名下是两被告自己家里的事情，两原告无权干涉。如果海容路房屋产权登记在两被告名下，两被告愿意配合过户，但如果产权登记在七人名下，缺乏实际可操作性。不同意承担律师费且律师费金额过高。在签订系争房屋买卖合同时，两被告已出示过动迁安置协议，两原告在明知系争房屋的被安置人并非两被告的情况下，还签订买卖合同，责任在两原告，且两原告也应知道存在房屋可能无法过户的风险，因此两被告不愿意承担律师费。
　　第三人中星公司未到庭答辩。
　　第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星共同述称，不同意原告的诉讼请求。原告拒绝当庭辨认，说明原告没有见过第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星，即上述第三人在签订房屋买卖合同时并不在场，并不知道海容路房屋买卖事宜。如签订合同时上述第三人在场的话，根据房屋中介的交易惯例，一定会让上述第三人在房屋买卖合同上签名。即使上述第三人在签订买卖合同时在场，对房屋买卖知情，也不代表他们同意海容路房屋出售给两原告。房屋买卖合同的双方为两原告及两被告，与上述第三人无关，故该合同的权利义务不能及于上述第三人，因此海容路房屋的产权不能登记在上述第三人名下，上述但是也没有配合过户的义务。上述第三人是海容路房屋的共有人，即使该房屋最终登记至两原告名下，上述第三人仍有权追回房屋。为维护自己的合法权利，上述第三人不同意继续履行合同。原告主张的律师费高于司法局规定的标准。
　　经审理查明，两被告系夫妻关系，系第三人朱慧峰及朱慧璟的父母。第三人朱慧峰与金怡雯系夫妻，第三人朱晨曦系二人之女。第三人朱慧璟与崔文星系夫妻关系。2012年10月17日，被告朱文虎签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》(适用同等价值产权房屋调换)一份，载明安置得五套房屋，海容路房屋为其中之一，另外被拆迁人一栏载明“朱文虎安置人：(朱慧峰、朱慧璟、周红英、金怡雯、朱晨曦、崔文星)”。2013年8月31日，由两被告作为出卖方(甲方)，两原告作为买受人(乙方)，双方签订《动迁房预售预购合同》一份约定，甲方将海容路房屋出售给乙方，房屋总价为1,400,000元；乙方于签订合同当日支付500,000元作为首付款(含定金)，于2013年11月30日前支付购房款760,000元，留尾款140,000元于甲乙双方交易过户当日支付给甲方，甲方收到乙方支付房款500,000元时将房屋交付给乙方；如果乙方愿意继续履行买卖合同接受该房屋，甲方保证在该房屋动迁协议大产证同时满3年内的交易限制期满后(注：根据国家法律规定时间为准)，将该房屋按约及时过户给乙方，因此给乙方造成的全部直接损失(即为解决此问题发出的直接成本，如交通费、查档费、咨询费、律师服务费等)，甲方赔付130%给乙方；因履行本合同发生争议，由甲乙双方平等友好协商解决，协商不成时，任何一方均可向该房屋所在地(本合同履行地)法院上海市浦东新区法院提起诉讼；等等。两原告分别于2013年8月22日支付被告周红英定金10,000元、2013年8月31日支付被告周红英房款490,000元、2013年10月20日支付被告周红英房款100,000元、2013年11月17日支付被告周红英房款660,000元，合计支付房款1,260,000元，尚有140,000元尾款未支付。2013年9月7日，两被告将海容路房屋交付给两原告，两原告进行装修后于2014年1月入住该房屋至今。2013年9月5日，海容路房屋产权经核准登记至第三人中心公司名下，即取得大产证。海容路房屋至今未办理“五联单”及小产证。
　　另查明，第三人朱慧峰曾另案向本院起诉，要求确认本案两原告与两被告就海容路房屋签订的《动迁房预售预购合同》无效，本院于2018年2月8日作出(2017)沪0115民初91037号民事判决，认定海容路房屋归两被告及第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星共同共有，而朱慧峰对于海容路房屋的状况毫不知情，也不过问，显然不合常理，驳回了第三人朱慧峰的诉讼请求，在该案审理过程中，两被告表示签订海容路房屋的《动迁房预售预购合同》时，第三人朱慧璟、朱晨曦均在场；证人胡某某到庭陈述：两原告及两被告于2013年8月31日签订的关于海容路房屋的《动迁房预售预购合同》是通过证人进行中介服务而达成的协议，当时证人在上海市明明房地产经纪有限公司工作，在签订上述合同时，两被告及第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星七人都在场，第三人朱慧峰没有表示不同意出售海容路房屋，任何一个被拆迁安置人不同意的话，不会操作签订买卖合同。后两被告曾另案向本院起诉，要求解除两原告与两被告签订的《动迁房预售预购合同》，后两被告撤诉。
　　还查明，原告委托律师参与本案诉讼，为此支出律师费140,000元。
　　审理中，原告将尾款140,000元交至本院代管款账户。
　　以上事实，有两原告提供的《动迁房预售预购合同》、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》复印件、定金收条、上海市浦东新区人民法院(2017)沪0115民初91037号民事判决书、(2018)沪0115民初30177号民事裁定书、聘请律师委托代理合同、招商银行个人转账汇款业务回单、上海市不动产登记簿各一份、购房款收据、律师费发票各二份，两被告提供的《动迁房预售预购合同》、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》复印件各一份，第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星提供的《动迁房预售预购合同》、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》各一份以及两原告、两被告及第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星在审理中的陈述等证据在案佐证。
　　本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，两原告与两被告签订的《动迁房预售预购合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。原告方已按约支付了购房款共计1,260,000元，且被告方已向原告出具了相应的房款收据，两原告已履行了自己的合同义务，而从目前的情况来看，海容路房屋的动迁协议签订至今已满3年(于2015年10月16日届满)，且第三人中星公司作为海容路房屋的房地产开发企业取得大产证已满3年(于2016年9月4日届满)，故海容路房屋的交易限制期已届满，已可以办理过户手续。海容路房屋系动迁安置所得，尚未办理小产证，其产权应由被安置人即两被告及第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星共同共有，现两原告诉请要求当事人中星公司配合两被告及第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星将海容路房屋产权变更登记至两被告及第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星名下，于法不悖，本院予以支持。根据(2017)沪0115民初91037号案件证人胡某某到庭作证所述，在两原告与两被告签订海容路房屋的《动迁房预售预购合同》时，第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星均在场，本案两被告确认当时第三人朱慧璟、朱晨曦在场，结合第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星分别系两被告的儿子、女儿、媳妇、孙女、女婿及原告实际长期入住海容路房屋的事实，本院认定上述第三人明知关于出售海容路房屋《动迁房预售预购合同》的签订情况，在此情况下，第三人朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星未就两被告出售房屋提出异议，而第三人朱慧峰虽起诉要求确认上述《动迁房预售预购合同》无效，但未获支持，故本院认定第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星知道并认可了两被告将海容路房屋出售给两原告，相应的《动迁房预售预购合同》的效力应及于上述五位第三人。现海容路房屋的动迁协议签订至今已满3年，该屋取得大产证至今亦已满3年，故海容路房屋的交易限制期已经届满，房屋过户条件已经成就，两被告及第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星理应按约协助两原告办理海容路房屋的产权过户手续。根据相关法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。两原告诉请要求两被告承担律师费，实为要求两被告赔偿两原告的律师费损失140,000元。虽然该笔律师费系两原告为本案诉讼所发生的实际损失，但从双方的合同约定来看，律师费亦属于两被告在订立合同时已经预见到的因违反合同可能造成的损失范围，但两原告主张的律师费金额过高，应予调整。综合本案的实际情况，本院酌定律师费为95,000元。审理中，两原告表示自愿按约履行交付购房款尾款140,000元的义务，且已将该款交至本院代管款账户，为避免当事人讼累，本案对此一并处理。根据相关法律规定，无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三人中星公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
　　一、第三人上海地产中星曹路基地开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告朱文虎、周红英及第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星办理将上海市浦东新区海容路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记至被告朱文虎、周红英及第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星名下的手续；
　　二、被告朱文虎、周红英及第三人朱慧峰、朱慧璟、金怡雯、朱晨曦、崔文星于第三人上海地产中星曹路基地开发有限公司完成第一项判决所列义务之日起十日内协助原告顾瑞明、胡凤珠办理将上海市浦东新区海容路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告顾瑞明、胡凤珠名下的手续；
　　三、原告顾瑞明、胡凤珠应在上海市浦东新区海容路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续办理当日给付被告朱文虎、周红英房款尾款人民币140,000元；
　　四、被告朱文虎、周红英于本判决生效之日起十日内赔偿原告顾瑞明、胡凤珠律师费损失人民币95,000元。
　　五、驳回原告顾瑞明、胡凤珠的其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币18,660元，减半收取计9,330元，由原告顾瑞明、胡凤珠共同负担202.50元，被告朱文虎、周红英共同负担9,127.50元。财产保全费人民币5,000元，由被告朱文虎、周红英共同负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：万  里

书记员：朱元华