顾福民、徐芬霞与孙莉、吴佳璘房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：顾福民，男，1963年1月7日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　原告：徐芬霞，女，1963年11月14日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　上列两原告共同委托诉讼代理人：张云亮，上海国域达律师事务所律师。
　　被告：孙莉，女，1962年10月22日生，汉族，住上海市徐汇区。
　　被告：吴佳璘，女，1995年12月24日生，汉族，住上海市徐汇区。
　　上列两被告共同委托诉讼代理人：刘奇,上海海宽律师事务所律师。
　　原告顾福民、徐芬霞与被告孙莉、吴佳璘房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年8月8日、2018年10月31日两次公开开庭进行了审理，原告顾福民、徐芬霞及其共同委托诉讼代理人张云亮、被告孙莉、吴佳璘的共同委托诉讼代理人刘奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告顾福民、徐芬霞向本院提出诉讼请求：一、判令被告履行上海市浦东新区杨思路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户义务；二、判令被告支付原告自起诉之日起至完成过户义务期间违约金；三、判令被告支付原告律师费4万元(人民币，下同)；四、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉请为：一、判令解除原、被告于2015年4月30日签订的《配套商品房买卖合同》；二、判令被告返还原告已付房款176万元及赔付2015年5月24日至2018年8月8日期间已付房款利息24.56万元(以176万元为基数，按照中国人民银行发布的同期商业贷款利率4.35%计算)；三、判令被告赔付原告房屋差额损失215.34万元；四、判令被告赔付原告额外补偿金440万元；五、本案评估费1.2万元由被告承担。事实和理由：系争房屋系被告动迁所得。2015年4月30日，原、被告就系争房屋签订《配套商品房买卖合同》，约定被告以220万元的价格将系争房屋出售给原告。签约后原告陆续向被告支付房款，至2015年5月24日共计支付被告房款176万元。2017年12月5日，系争房屋交易限制期满，被告通过中介人员传话，要求原告加钱才能办理产权过户，被原告拒绝。被告为达到加钱过户的目的，并未按照合同约定履行过户义务。2018年2月，被告故意将系争房屋抵押给他人，抵押债权324万元，造成系争房屋交易限制期满后无法办理产权过户，房屋买卖合同目的无法按约实现。被告的行为已严重违约，故原告诉至法院，要求判如所请。
　　被告孙莉、吴佳璘辩称，对于原告提出的第一项诉请，由法院依法判决。对于原告提出的第二项诉请，如果法院判决双方合同解除，被告同意返还原告已付房款，但对于原告提出的利息不同意支付，因为原告已经入住使用系争房屋。对于原告提出的第三项诉请，原告主张的房屋差额损失没有依据，且原告还没有付清全款，故差价损失不应由被告全部承担，应当按照原告付款的比例来承担。对于原告提出的第四项诉请，原告主张额外补偿金没有法律依据，惩罚性的违约金约定无效。即使认定约定有效，违约金的约定过高，要求法院调低或取消。原告主张了差价损失，故不应该再主张额外补偿金。要求依法判决。
　　本院经审理认定事实如下：2015年4月30日，原、被告就系争房屋签订《配套商品房买卖合同》，约定：被告向原告出售系争房屋，房屋转让价款为220万元；原告应于2015年4月8日支付定金10万元，于2015年4月30日前支付90万元(含定金10万元)，于2015年6月30日前支付86万元，系争房屋交易限制期满后，原告向银行申请贷款44万元，该贷款于办妥原告为权利人的房地产权证后直接由贷款银行支付给被告；被告于原告首付款付清当日交房于原告等等。双方在合同第十五条就违约责任及合同解除进行了约定，其中甲方即被告的违约责任为：被告未按合同约定履行义务的，则作为过错方将承担全部缔约过失责任或者违约责任：如在过渡期后被告逾期10日以上未履行或者不予办理过户手续，视为被告违约；如原告主张解除买卖合同，不愿意接受系争房屋的，则被告须向原告返还系争房屋转让总价款、定金，以及原告在过渡期内所支付用于该房屋有关的任何一切费用，以及上三项金额的利息(按照同期中国人民银行商业贷款基准利率计算)，并向原告按照系争房屋预期市场价格转让总价款与合同约定的房屋总价款的差额进行赔付；如因上述所有情形及任何其他未列举的情形造成在交易限制期届满后系争房屋仍不能过户给原告，而由被告收回或者作其他处分的行为，则被告作为过错方将承担全部的缔约过失责任或者违约责任，被告除须按照合同第十五条第二款承担违约责任及违约赔偿责任外，原告有权追索被告额外补偿金440万元等等。原告于2015年4月8日支付被告定金10万元，于2015年4月30日支付被告购房款80万元，于2015年5月24日支付被告购房款86万元，共计向被告支付购房款176万元。被告已按约将系争房屋交付原告使用。
　　系争房屋所涉拆迁补偿安置协议签署于2006年4月。2014年12月5日，系争房屋的房地产权证(大产证)权利人登记为上海悦申房地产开发经营有限公司；2016年9月6日，系争房屋的房地产权证(小产证)权利人登记为被告。系争房屋于2018年2月27日被核准登记324万元的抵押债权。2018年6月，原告诉至本院，请求判如所请。
　　审理中，原告于2018年8月8日第一次庭审中变更诉请，要求解除双方签订的《配套商品房买卖合同》，并申请对系争房屋的市场价值进行评估，本院通过上海市高级人民法院委托上海科东房地产土地估价有限公司(以下简称科东公司)对系争房屋进行评估，科东公司出具了评估报告，结论为系争房屋总价为435.34万元(价值时点为2018年8月8日)。原告为此次评估预付评估费1.2万元。原、被告对评估报告及发票真实性均无异议。原告要求差价损失按照评估价格与合同价格之差来计算，被告则认为差价损失应当按照原告付款的比例来承担。
　　上述事实，由配套商品房买卖合同，房款收据及银行转账凭证，上海市房地产权证，上海市不动产登记簿，评估报告及发票，原、被告的陈述等证据证实。
　　本院认为，原、被告就系争房屋签订的买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容并未违反国家法律法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按照合同约定履行自身的义务。合同履行期间，原告作为买受方已依约向被告支付购房款176万元，履行了合同的大部分义务，然被告在系争房屋限制交易期限届满后并未履行己方义务，反而在系争房屋上设立权利限制，使得原告购买系争房屋的目的无法实现，违约恶意明显。原告于2018年8月8日第一次庭审中变更诉请，要求解除双方于2015年4月30日签订的《配套商品房买卖合同》并无不当，本院依法予以支持。根据我国合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方合同于2018年8月8日解除，故被告应向原告返还购房款176万元并承担相应的违约责任。双方在《配套商品房买卖合同》中就合同解除的违约责任已作约定，但根据我国合同法的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。对于原告提出的已付房款利息的诉请，考虑到系争房屋已交由原告使用的实际情况，本院对此不予支持。对于原告提出的房屋差额损失215.34万元的诉请，考虑到双方签署的房屋买卖合同如能得以履行，则原告可获得系争房屋价格上涨的利益，现因被告违约导致合同解除，故被告应当向原告支付相应差价损失。双方合同于2018年8月8日解除，故原告申请按照解除日作为评估时点并无不妥，本院结合评估报告及本案实际情况，酌定被告应赔付原告房屋差额损失215.34万元。对于原告提出的额外补偿金440万元的诉请，考虑到原告已另行主张赔偿实际损失，故在无证据证明存在其他损失的情况下，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
　　一、解除原告顾福民、徐芬霞与被告孙莉、吴佳璘于2015年4月30日签订的《配套商品房买卖合同》；
　　二、被告孙莉、吴佳璘于本判决生效之日起十日内返还原告顾福民、徐芬霞购房款176万元；
　　三、被告孙莉、吴佳璘于本判决生效之日起十日内支付原告顾福民、徐芬霞房屋差额损失215.34万元；
　　四、驳回原告顾福民、徐芬霞的其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费71,713元，减半收取计35,856.50元，评估费12,000元，由原告顾福民、徐芬霞负担16,802.50元，由被告孙莉、吴佳璘负担31,054元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：马建红

书记员：陈  洁