顾秀琴与毛祥林、徐玲娟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：顾秀琴。
　　委托诉讼代理人：朱耀华,上海市四方律师事务所律师。
　　被告：毛祥林。
　　被告：徐玲娟。
　　原告顾秀琴与被告毛祥林、徐玲娟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法先适用简易程序，后转为普通程序于2019年5月14日公开开庭进行审理。原告顾秀琴的委托诉讼代理人朱耀华到庭参加诉讼。被告毛祥林、徐玲娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
　　原告顾秀琴向本院提起诉讼请求：1.判令双方签订的《动迁安置房买卖协议》有效；2.判令继续履行《动迁安置房买卖协议》，被告协助原告将位于上海市闵行区申长北路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告名下；3.被告支付原告违约金人民币(币种下同)76万元。
　　事实理由：被告系上海市闵行区申长北路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人,建筑面积82.52平方米,原被告双方于2017年6月25日签订的《动迁安置房买卖协议》约定,被告将上述房产出售给原告,转让总价380万元,因该房产系动迁安置房,故双方约定,交易限制期满后办理过户手续。合同签订后,原告总计支付了335万元房款,被告交付了房屋,然,被告自2017年9月起原告无法与之取得联系,原告发函催促合同履行事宜亦未得到被告答复,经查,案涉房屋起诉前已被司法查封。现,房屋已满足上市条件,故原告提出上述诉请,望贵院查明事实,依法支持原告的诉讼请求。
　　被告毛祥林、徐玲娟未作答辩也未提供证据。
　　经审理查明，2017年6月25日，原告顾秀琴(乙方)与被告毛祥林、徐玲娟(甲方)签订《动迁安置买卖协议》，约定：甲乙双方在上海日赢房地产经纪事务的居间下达成动迁房买卖协议，约定甲方将其动拆迁补偿安置配购的位于上海市闵行区申长北路185弄爱博六村XXX号XXX室动拆迁安置房出售给乙方，房屋总价为叁佰捌拾万元整。乙方于2017年8月25日前向甲方交付5万元整作为定金。双方约定主要购房款为380万元，将在签订本合同之日起待甲方取得房产证后7日内支付甲方，交付房款后当日内甲方腾空房屋交付给乙方，并结清该房屋的有关费用。交易限制期满后，双方共同到闵行区房地产交易中心办理产权转移登记手续。上述房屋总价包括房屋及其室内装修、生活配套设备、附属设施、甲方已缴纳的进户费、物业维修基金、物业管理费、公用事业费等费用和该房屋占用土地的土地使用权出让金。本合同签订7日内，甲方在收到乙方支付甲方第一期房款后当日内将房屋交付给乙方使用。甲方不得因今后该房屋市场价格的上涨而主张解除合同、不过户给乙方，如发生上述情形，导致该房屋最后没有过户给乙方而由甲方收回或者做其它处分，甲方须按该房屋房款总价98%赔偿给乙方，同时返还乙方所支付该房屋的本金；如果延期过户，每逾期一日，按照银行当日利息计算作为违约金支付给乙方，以乙方支付的房款总价的购房款为基数，逾期天数不得超过30日。合同对预期违约等其它事项也作了约定。
　　2017年8月25日，原告向被告毛祥林账户内转账支付5万元定金；2017年9月11日，原告向被告毛祥林账户内转账支付330万元。
　　2017年8月25日，被告将系争房屋交付原告；2017年9月,原告对房屋进行装修并实际使用至今。
　　另查明，由于原告无法联系上被告，原告遂与2017年9月19日发函给两被告，载明：“根据我与你们俩人签订的《动迁安置房买卖协议》，你们俩于2017年8月上旬将申长北路爱博六村XXX号XXX室交付给我入住，现在，该套房屋的房地产权证在办理中。协议第二条规定，乙方于2017年8月25日前向甲方交付定金5万元，总购房款为380万元，将在签订本合同之日起待甲方取得房产证7日内支付给甲方。虽然本人未见到房地产权证，然而，包括定金在内，本人已支付购房款335万元，尚欠余款45万元。而现在，本人无法联系到你们，电话无法打通，多次查找你们俩也无果，为此，特书面致函，希望你们接到此函后，马上与我联系，向本人说明房地产证的办理情况，并确定余款的支付期限及相关履行《动迁安置房买卖协议》事宜。如果置之不理，本人将根据协议条款，追究你们俩的违约责任。”
　　还查明，2017年6月30日，上海市闵行区申长北路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人登记为被告毛祥林、徐玲娟。2017年10月19日，上述房屋因涉及本院(2017)沪0112民初29354号案件审理，被本院查封。本案诉讼过程中，原告向本院提起诉讼保全，本院于2018年2月12日对系争房屋进行财产保全。2019年4月23日，上海市长宁区人民法院对系争房屋也进行了财产保全。
　　上述事实，由原告提交的《动迁安置房买卖协议》、银行交易明细、函、邮寄凭证等证据及当事人的陈述所证实。
　　本院认为，原告顾秀琴与被告毛祥林、徐玲娟签订的《动迁安置房买卖协议》为双方当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。故原告主张确认上述协议有效的诉讼请求，本院予以支持。原告已经向被告支付了335万元购房款，被告也在2017年8月将房屋交付于原告，由原告实际占有使用，双方理应在办理房屋过户条件成就时按合同约定进行产权变更登记。但目前系争房屋上存在司法限制，办理房屋产权过户登记存在障碍，故现原告在本案中主张要求被告协助办理，将上述房屋产权过户至原告名下的诉讼请求，本院难以支持，原告可待过户障碍事由消除后，再通过诉讼主张权利。关于原告主张的违约金，本院认为，自原告发函之日起，原告无法联系到被告进行付款、过户事宜，而造成涉案房屋目前不能过户的原因系被告存在其他诉讼，导致房屋被法院财产保全，故被告存在过错，已构成违约，应承担相应违约责任，但原告主张的违约金过高，本院予以调整。被告毛祥林、徐玲娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭进行应诉，系其放弃了相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、确认原告顾秀琴与被告毛祥林、徐玲娟于2017年6月25日就上海市闵行区申长北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《动迁安置房买卖协议》有效；
　　二、被告毛祥林、徐玲娟于本判决生效之日起十日内向原告顾秀琴支付以购房款335万元为基数，自2018年2月5日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期存款利率计算的逾期过户违约金；
　　三、驳回原告顾秀琴其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费500元、财产保全费5,000元，二项合计5,500元，由被告毛祥林、徐玲娟负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：邓红霞

书记员：李  珺