颉相军与武汉博学尚品集贸市场有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：颉相军。
委托诉讼代理人：甘俊辉，湖北中品律师事务所律师。
被告（反诉原告）：武汉博学尚品集贸市场有限公司，住所地武汉经济技术开发区博学路26号附18号。
法定代表人：周光元，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王建军，该公司员工。
委托诉讼代理人：樊丹，湖北泓峰律师事务所律师。

颉相军与武汉博学尚品集贸市场有限公司（以下简称博学公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。颉相军及其委托诉讼代理人甘俊辉、博学公司的委托诉讼代理人樊丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
颉相军向本院提出诉讼请求：1.解除双方之间的《博学尚品生鲜市场摊位租赁合同》；2.博学公司向颉相军返还押金人民币1，000元、进场费人民币42，000元、水电公摊费人民币180元；3.本案诉讼费由博学公司承担。事实和理由：颉相军通过户外广告了解到博学路新设立了博学尚品生鲜市场，并对外进行摊位招租。2014年12月10日，颉相军与博学公司签订《博学尚品生鲜市场摊位租赁合同》。约定：颉相军承租博学公司A96-98号摊位销售土特产品，租期自2014年12月10日至2022年12月9日，租金每月人民币4，000元，按季度支付，押金人民币1，000元。同时，合同还约定博学公司为颉相军提供配套设施和经营条件，保障颉相军正常经营。博学公司除正常收取了颉相军一季度的房租、保证金外，还非法收取进场费人民币42，000元、水电公摊费人民币180元。颉相军入驻博学公司后，发现由于博学公司管理问题导致市场摊位店铺根本租不出去。2015年3月，整个市场基本处于停业状态。颉相军多次找博学公司协调退租无果。随后，博学公司未经颉相军同意擅自拆除颉相军所租店面的招牌，并更换门锁。颉相军为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。
博学公司辩称，我方同意解除合同，退还押金人民币1，000元，但是应在费用结清之后有多的再退还。对于水电公摊费人民币180元，我方见票退还。进场费中有我方的实际支付及给予颉相军的独家经营权，故不予退还。
博学公司向本院提出反诉请求：1.颉相军支付拖欠的2015年4月租金人民币4，000元，自2015年5月1日起每日支付人民币120元的违约金直至拖欠租金全部还清为止；2.颉相军支付拖欠的2015年1月至4月的物业费人民币800元、电费人民币150.80元，上述拖欠费用合计人民币950.80元；3.颉相军支付解除合同的违约金人民币4，800元；4.本案反诉费由颉相军承担。事实和理由：2014年12月10日，颉相军与博学公司在平等自愿的基础上签订《博学尚品生鲜市场摊位租赁合同》，合同期限为八年，从2014年12月10日至2022年12月9日，月租金为人民币4，000元，租金按季度一次性现金支付。合同第八条规定，颉相军擅自中途退租、转租，博学公司有权提前终止租赁合同，并按摊位年租金总额10%向博学公司收取违约金。颉相军未按照约定交纳租金，每逾期一日，按拖欠应缴纳租金总额3%向博学公司支付违约金。合同签订后，颉相军不但拖欠租金，且拖欠电费、物业管理费至今。博学公司催要欠款未果，故向法院提起反诉，请求判如所请。
颉相军对博学公司的反诉辩称，《博学尚品生鲜市场摊位租赁合同》已于2015年4月由博学公司擅自解除，并更换了门锁及招牌。我方不存在拖欠房租，更不应承担违约金，二楼及三楼不是该市场的经营场所，水电公摊的费用是不合理的，请求驳回博学公司的全部反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于真实性有争议的证据，本院认定如下：颉相军提供的便条、协议、报告，无博学公司的签名或盖章，本院不予采信；颉相军提供的录音资料及录音光盘，该证据不属于侵犯他人合法权益、违反国家法律禁止性规定或严重违背公序良俗的方法形成或获取的证据，且博学公司未对该录音的真实性提出异议，对证据证明的案件事实，本院予以采信；颉相军提供的报警电话记录，因其未提交其他证据佐证报警的具体事实，本院不予采信；颉相军提供的曾慧荣出具的证明，因案外人曾慧荣未出庭接受双方当事人质证，该证言本院不予采信；颉相军提供的案外人曾慧荣与博学公司签订的摊位租赁合同，系复印件，且与本案无关，本院不予采信；博学公司提供的电费收据、电表照片、物业费收款收据、三虎公司提交的证明，因颉相军未能提供反证，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月10日，颉相军与博学公司签订《博学尚品生鲜市场摊位租赁合同》，约定：颉相军向博学公司租赁沌口开发区博学尚品生鲜市场A96-98号摊位，对外经营土特产品；摊位租赁期限为八年，从2014年12月10日起至2022年12月9日止，月租金人民币4，000元，租金按季度预先交付；颉相军应按期支付租金并承担因经营产生的各项税、费；合同签订时，颉相军需向博学公司交纳先行赔付保证金人民币1，000元；如颉相军拖欠经营中产生各项税费，博学公司可以使用保证金；如颉相军擅自提前终止合同、退租、转租的，颉相军应按摊位年租金总额的10%向博学公司支付违约金；颉相军未按照约定交付租金，每逾期一日，按拖欠应交租金总额3%向博学公司支付违约金。经催告后在3日内仍未交纳的，博学公司有权解除合同等内容。合同签订后，颉相军向博学公司支付进场费人民币42，000元、2014年12月10日至2015年2月9日租金人民币12，000元。该进场费主要用于摊位装修、排除其他商户经营同类产品。当月，颉相军进场开始对外经营土特产品。其后由于博学尚品生鲜市场整体市场环境不佳，颉相军关闭摊位没有对外经营。在此期间，颉相军承租的摊位用电116度，商业用电人民币1.30元／度。博学尚品生鲜市场摊位的电费已由博学公司代缴。本案庭审中，博学市场的物业服务公司武汉三虎物业管理有限公司出具证明，称其从2014年起向博学公司按年收取物业服务费，市场内的各位商户物业服务费由博学公司进行分摊收取。博学公司将博学市场应交纳的物业服务费总数分摊到每个摊位，得出每个摊位每月应交纳的物业服务费为人民币100元。颉相军自认其承租了两个摊位，但不认可物业服务费的收费标准。颉相军于2015年4月7日向博学公司交纳2015年1月至3月的部分公摊水电费、物业费共计人民币500元。2015年4月9日，博学公司更换颉相军租赁商铺的门锁。其后，颉相军与博学公司因退租、退费等事宜协商未果，诉至来院，请求依诉予判。

本院认为，博学公司与颉相军签订的《博学尚品生鲜市场摊位租赁合同》系当事人真实意思的表示，未违反国家法律、行政法规强制性规定，属合法有效，对合同当事人具有法律约束力。颉相军作为市场经营主体在缔约时应当预见出现经营不善的正常商业风险，根据风险自负原则，由此产生的经营损失应当由市场主体颉相军自行承担。颉相军在经营不善的情况下拒绝交纳租金，且单方提出提前解除合同，存在违约行为，博学公司要求其承担违约责任于法有据。颉相军的诉讼请求中：1、关于解除合同，颉相军作为违约一方，不享有合同解除权，但本案审理过程中，双方均同意解除《博学尚品生鲜市场摊位租赁合同》。故本院认定博学公司与颉相军签订的《博学尚品生鲜市场摊位租赁合同》自本判决生效之日起解除。2、关于押金，因博学公司对退还押金无异议，在不违反国家强制性法律法规规定的情况下，本院对颉相军请求退还押金人民币1，000元的请求予以支持。3、关于水电公摊费，博学公司对退还水电公摊费无异议，该请求本院予以支持。但因双方当事人均无法准确说明颉相军交纳的2015年1月至3月公摊水电费、物业费人民币500元中公摊水电费及物业费的具体数额，故本院认为该款项应优先冲抵颉相军应交纳的物业费。4、关于进场费，博学公司向颉相军收取进场费没有违反国家强制性法律法规规定，并在收取时双方约定进场费不予退还，本院对于民商事行为的意思自治予以充分尊重并给予保护，故颉相军在经营出现亏损时要求退还进场费的请求本院不予支持。但基于公平原则，考虑到进场费中包含有摊位装修费用，结合摊位可租赁期限、颉相军实际租赁期限和剩余装修部分价值，本院酌定由博学公司给予颉相军人民币10，000元补偿。
合同解除，双方的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。博学公司的反诉请求：1、关于租金，因博学公司已于2015年4月9日更换本案所涉摊位的门锁，其行为超过自助行为的必要范畴。同时，颉相军从2015年4月9日起未实际占有、使用该摊位，根据权利义务对等原则，颉相军的租金应支付至2015年4月8日止。因本案中博学公司只主张2015年4月起的租金，故颉相军应交纳租金人民币1，066.67元（4，000元／月÷30天×8天）。关于逾期交纳租金的违约金，因博学公司未举证证实其向颉相军催要过租金，该违约金本院不予支持。2、关于电费，颉相军于2014年12月10日至2015年4月8日期间实际占有、使用该摊位的电费，属于其因生产经营产生的税、费，根据合同规定应由颉相军承担。关于物业费，因博学公司已按年向武汉三虎物业管理有限公司交纳物业费，颉相军应将其承租摊位的物业费直接支付博学公司。故本院认定颉相军应向博学公司支付物业费人民币653.33元（3个月×200元／月＋8天÷30天×200元／月），电费人民币150.80元（116度×1.30元／度）。颉相军已交纳的2015年1月至3月水电公摊费、物业费优先冲抵物业费后，颉相军还应交纳物业费人民币153.33元。3、关于解约违约金，租赁合同中约定如颉相军擅自提前终止合同、退租、转租的，颉相军应按摊位年租金总额的10%向博学公司支付违约金。由于颉相军未依约支付租金，且要求提前解除合同，故颉相军应当依照租赁合同向博学公司支付违约金人民币4，800元（4，000元／月×12个月×10%）。
颉相军关于物业费收费标准过高的抗辩主张，因其未提交相应证据，本院不予支持。
综上，博学公司应向颉相军返还保证金人民币1，000元，补偿费人民币10，000元，扣除颉相军应向博学公司支付租金人民币1，066.67元、违约金人民币4，800元、物业费人民币153.33元、电费人民币150.80元，博学公司还应向颉相军支付人民币4，829.20元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、颉相军与武汉博学尚品集贸市场有限公司于2014年12月10日签订的《博学尚品生鲜市场摊位租赁合同》自本判决生效之日起解除；
二、武汉博学尚品集贸市场有限公司于本判决生效之日起十日内向颉相军支付人民币4，829.20元；
三、驳回颉相军的其他诉讼请求；
四、驳回武汉博学尚品集贸市场有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币878元，减半收取人民币439元，由颉相军自行负担；反诉案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由武汉博学尚品集贸市场有限公司自行负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审　判　长　　熊　婧 人民陪审员　　谭忠元 人民陪审员　　章礼华

书记员：黄辉