饰梦乐(上海)商贸有限公司与上海伊晟投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：饰梦乐(上海)商贸有限公司，住所地上海市长宁区。
　　法定代表人：篠英孝。
　　委托诉讼代理人：孙建男，上海市锦天城律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：马妍，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被告：上海伊晟投资管理有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：屠德龙。
　　委托诉讼代理人：何立忠，上海市嘉华律师事务所律师。
　　原告饰梦乐(上海)商贸有限公司诉被告上海伊晟投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月9日受理后，依法适用简易程序审理，并于2018年11月15日、12月6日两次公开开庭审理。原告委托诉讼代理人孙建男、马妍、被告法定代表人屠德龙及被告委托诉讼代理人何立忠到庭参加诉讼，本案已经审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的《租赁合同书》；2、判令被告返还履约保证金150,000元；3、判令被告赔偿违约金450,000元；4、判令被告赔偿装修费用、道具货架残值474,639.13元；5、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原被告签订商铺租赁合同，租赁被告位于上海市东风路XXX号“五福商业广场”1-102号商铺。租赁期限自2015年3月4日起至2020年3月3日止。在合同履行期间，被告的行为违反合同约定构成根本违约，原告要求解除合同，并由被告承担违约及赔偿责任。被告的违约行为具体表现如下：
　　1、合同第16.1.2条约定：出现被告不可控制的情况，使该物业设施正常运转、或水、电等正常供应中断，且中断期一次超过30天，原告判断严重影响该物业正常使用，可以解除合同。该物业于2018年7月12日至具状日持续处于停电状态，已严重影响正常使用及原告的正常经营。
　　2、合同第17.2.2条约定：由于被告原因，致使该物业因法院强制执行而被查封，并因此致使原告无法正常经营的，被告必须在返还合同第8.1条保证金的基础上赔偿原告相当于保证金3倍的违约金。并且，由此造成原告损失的，被告应予以赔偿。根据(2017)沪0116民初9847号关于葛某某诉上海伊晟投资管理有限公司、上海顺儒投资开发有限公司房屋租赁纠纷一案判决的结果，涉案房屋实为原告租赁的该物业的一部分，因法院判决被告需在判决生效之日起三十日内隔断并搬离涉案房屋，致使原告无法正常经营。综上，原告要求被告按照合同约定返还履约保证金150,000元并赔偿相当于保证金三倍的违约金450,000元。
　　3、合同第21.9条约定：该合同租赁期间，若被告开业率(按商家数量计算)降至70%以下的，原告有权解除合同，被告必须在返还原告履约保证金150,000元的基础上赔偿原告该物业的装修费用、道具货架残值。原告于2018年5月15日、6月20日、7月27日对五福广场的开业率情况进行了现场实地查验记录，营业店铺分别为28家，28家，30家。闭店店铺分别为34家、34家、32家，开业率为45%-48%。根据现场实地查验记录显示商场的开业率远不及合同约定的70%。原告的日常经营也严重受到五福广场极低开业率的影响，并因此蒙受了巨大损失。因此，原告要求被告返还履约保证金150,000元并赔偿装修费用、道具货架残值474,639.13元。
　　被告辩称：由于原告迟延支付租金，构成违约，因此被告同意解除合同，但不同意原告的其余诉讼请求。公共部位断水断电是由于部分业主没有按时交纳物业费导致的，且公共部位断电并未影响原告店内正常用电，原告仍然还在正常营业中。法院并未强制执行收回葛某某的房屋，葛某某的房屋面积很小，即使收回也不会对原告经营产生根本影响。五福商业广场从开业至今，开业率从未到过70%，根据合同约定，开业率不足70%的情况下，原告可以延期开业，当时被告在明知开业率不足70%的情况下选择开业，因此原告已经放弃了在开业率不足70%的情况下可以解除合同的权利。原告要求被告支付违约金没有依据，且主张违约金过高，若法庭认为被告需要支付违约金的，希望予以调整。违约金已经包含了损失，分开计算不合理。装修损失及道具货架损失不予认可，应当从租赁开始进行摊销。
　　针对被告辩称，原告发表如下补充意见：部分小业主未交纳物业费导致公共区域断水断电与原告无关，原告一直按期交纳物业费至2018年7月份，但2018年7月12日就开始断电，导致原告商铺的中央空调无法开启。葛某某的房屋的面积虽然只有45平方米，但是位置恰好是原告收银台的位置，葛某某收回房屋，导致原告无法经营。开业率不足70%是否开业是原告的权利，不能以原告选择开业为由推定原告放弃了合同解除权，开业率是否到70%应当由被告通知原告。
　　原告为其诉称向本院提交了如下证据：证据1、《五福商业广场租赁合同书》，证明原告向被告承租了涉案房屋。证据2、《五福商业广场租赁合同书变更协议》，证明涉案房屋的租赁期限调整为自2015年3月4日起至2020年3月3日止。证据3、保证金收据，证明原告向被告支付了履约保证金150,000元。证据4、情况说明，证明五福商业广场自2018年7月12日开始停电。证据5、(2017)沪0116民初9847号民事判决书及原告与案外人葛某某的聊天记录，证明被告与案外人葛某某之间存在纠纷，导致原告无法正常经营。证据6、葛某某与被告房屋预售合同平面图页，证明上述判决书所涉及的案外人葛某某的房屋系原告租赁商铺的一部分。证据7、开业率调查平面图，证明五福商业广场的开业率为45%-48%，不足70%。证据8、原告投入五福商业广场各项费用发票等凭证，证明原告对涉案商铺的各项投入合计XXXXXXX.02元。证据9、长期待摊费用台帐，证明原告投入涉案商铺的各项费用的摊销情况。原告第一次庭审后补充证据：证据10、合同补充确认函，证明双方确认原告于2015年10月30日整体开业，开业以后9个月为营业免租期，被告免除原告免租期内的租金和物业费。证据11、协议书，证明被告同意原告从2016年7月开始，累计租金达到32,000元为止，无需履行支付租金义务，根据该协议，原告折抵租金期限从2016年7月30日至2017年2月28日，原告从2017年3月份开始正常支付租金。证据12、原告租金支付流水单，证明原告从2017年3月至2018年7月支付租金的情况。证据13、原告物业费支付流水单，证明原告严格按照租赁合同及相关补充协议的约定履行了物业费的支付义务。证据14、原告灯具、瓷砖供应商出具的发票情况说明，证明灯具瓷砖单份发票限额为10，000元，用于五福商业广场店的LED灯费用为22,960.68元，瓷砖费用为53,750元。证据15、五福商业广场店装修合同、装修费、灯具费、瓷砖费的供应商请款书、原告的支付证明及费用投入凭证明细表，证明原告主张的用于五福商业广场店的装修、道具等费用合计1,381,155.02元。证据16、五福广场店摊销表，证明原告投入费用摊销后的残值为474,639.13元。证据17、葛某某签字确认的与原告沟通微信记录，证明微信记录中“gyk五福业主葛”确实是其本人。证据18、葛某某将五福商业广场店收银台做围栏标识的照片，证明原告的正常经营受到实际影响。证据19、五福商业广场店的营业执照，证明五福商业广场店的工商登记成立日期为2015年10月28日。证据20、五福商业广场店2018年1月至2018年9月的营业额记录，证明五福商业广场公共区域停水停电已经给原告的经营造成了严重影响。
　　被告对原告提交的上述证据发表如下质证意见：对证据1、2、3、6、7、12、13、19无异议。对证据4的真实性无异议，但认为该证据仅说明公共部位停电，原告的电路是独立的。对证据5中判决书的真实性无异议，但认为法院未强制执行，因此未影响原告正常经营，对聊天记录的真实性不予认可。对证据8的真实性无异议，但是认为无法证明原告真实的付款情况。对证据9、系原告单方制作，不予认可。对证据10、11，真实性无异议，但是认为与本案无关。对证据14，灯具公司应当出庭作证，因此对该证据的真实性不予认可。对证据15，被告对装修承包合同真实性无异议，但认为部分装修不在租赁范围内，应予以扣除。请求书应当提交中文译本，对请求书不予认可。费用投入明细系原告单方制作，不予认可。对证据16，系原告单方制作，不予认可。对证据17，案外人葛某某并未到场，无法确认聊天记录的真实性。对证据18，真实性无异议，不知道虚线是谁划的，也无法看出虚线阻碍了原告正常生产经营。对证据20，对其证明目的不予认可。
　　被告未向本院提交证据。
　　经审查：被告对原告提交的证据1、2、3、4、6、7、8、10、11、12、13、18、19的真实性均无异议，且上述证据与本案具有关联性，故本院予以认定。对原告提交的证据5、17中的判决书，双方均无异议，本院予以认定，对聊天记录，由于原告未能证明该聊天记录的真实性，本院不予认定。证据9、16系原告单方制作，被告对该证据不予认可的情况下，本院不予认定。证据14、15中的装修合同、情况说明、请求书及发票可以相互印证，能够证明原告因涉案店铺装修的投入，本院予以认定。证据20，被告未对其真实性提出异议，且该证据与本案具有关联性，本院予以认定。
　　根据以上认定的证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：
　　2014年12月23日，原被告签订《五福商业广场租赁合同书》，约定：原告承租位于上海市东风路XXX号五福商业广场1-102号商铺(具体位置、面积构成等基本情况参照本合同附件平面图①②)。3.1租赁期限自2015年2月1日起至2020年1月31日止，共计5年。4.1根据原告的装修需求，暂定于2015年2月1日将该物业交付原告。4.2被告定于2015年5月1日整体开业，原告暂定于2015年5月1日整体开业，但被告已确认不排除有非原告原因导致开业延迟的情况。5.1从涉案商铺交付之日起至原告开业日后6个月为免租期，被告免除原告免租期间的租金和物业管理费。8.1原告应于合同签署后10个工作日内向被告支付履约保证金150,000元。8.4本合同的期限届满，或者因解约使得合同终止的情况，原告将该物业返还给被告，并且履行完毕本合同所规定的一切义务之日起，被告在10个工作日内将履约保证金返还给原告。15.5原告同意，在返还之际，不得以任何名义向被告要求支付补偿费、搬迁费、返还装修费以及其它支出费用的返还。但本合同16.3条由于被告违约导致本合同提前终止的情况除外。16.1租赁期限内，除本合同另有规定外，如出现下述情况，可提前解除本合同：16.1.2出现被告不可控制的情况，使该物业设施正常运行、或水、电等正常供应中断，且中断期一次超过30天，原告判断严重影响该物业正常使用的。16.3由于被告违约造成原告在该物业内无法营业的，原告有权解除本合同。因被告违约导致原告解除本合同的，被告必须在返还履约保证金的基础上赔偿原告履约保证金3倍金额的违约金，上述违约金不足以赔偿原告因此而遭受的损失时，原告有权继续向被告追偿。17.2在租赁期内，被告有下列行为之一的，原告有权单方面解除本合同，此种情况下，被告必须返还履约保证金的基础上赔偿原告相当于保证金3倍金额的违约金。并且，由此造成原告损失的，被告应当予以赔偿。17.2.2由于被告原因，致使该物业因法院强制执行而被查封，并因此致使原告无法正常经营的。21.8该商场的整体开业率(按商家数量计算)未达到70%的，原告开业日可以延期。此种情况下，本合同约定的原告开业日及免租期也相应延长。21.9本合同租赁期间，若该商场的开业率(按商家数量计算)降至70%以下的，原告有权解除本合同。此种情况下，被告须返还原告履约保证金并赔偿原告该物业的装修费用、道具货架残值。2015年7月30日，原被告签订《合同补充确认函》，双方确认，原告承租总面积838.83平方米。被告于2015年10月1日整体开业。原告于2015年10月30日整体开业。从交付日起至原告开业日为装修免租期，原告开业后9个月为营业免租期，被告免除原告免租期的租金和物业管理费。2017年1月20日。原被告双方签订《五福商业广场租赁合同书变更协议》，租赁期限变更为自2015年3月4日起至2020年3月3日止。2014年12月31日，原告向被告支付履约保证金150,000元。
　　原被告签订《五福商业广场租赁合同书》后，原告对涉案店铺进行了装修装饰。其中，工程费用1,154,764元，地砖费用5,3750元，灯具费用201,990元。
　　2018年7月12日起，由于上海顺儒投资管理有限公司与金山电力公司之间的债务纠纷，金山电力公司于2018年7月12日起停止向东风路XXX号五福商业广场供电，造成空调、共灯等无法开启。
　　另查明：本院(2017)沪0116民初9847号民事判决书判决案外人葛某某与被告之间的《房屋预/租赁合同》解除，被告搬离坐落于上海市金山区朱泾镇“五福商业广场”东风路XXX号114室房屋。上述房屋包含在原告承租的五福商业广场1-102号商铺范围内。
　　本院认为：《五福商业广场租赁合同书》、《五福商业广场租赁合同书变更协议》及《合同补充确认函》系原被告双方真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。原告诉请判令解除租赁合同，并要求被告支付违约金、赔偿损失的基础在于被告在履行合同过程中的行为是否构成根本违约，这也是本案的争议焦点。原告认为被告构成根本违约的主要依据有以下三点：1、五福商业广场自2017年7月12日起持续断电，严重影响原告的正常经营。2、经法院判决解除了案外人葛某某与被告之间的房屋租赁合同，案外人葛某某欲收回房屋且已经申请强制执行，致使原告无法正常经营。3、五福商业广场的开业率远不及合同约定的70%，严重影响了原告的日常经营。关于第1点理由，本院认为合同第16.1.2约定只有在水电供应中断严重影响涉案店铺正常使用的情况下原告才有权解除合同。由于部分小业主未交纳物业费导致五福商业广场公共部位断电，但原告经营店铺的电路是独立的。原告也可以在交纳部分费用后开启涉案店铺内的空调。被告作为出租人虽有保证租赁物正常使用的义务，公共部分断电属于被告的违约行为，但原告出示的证据不足以证明五福商业广场公共部分的断电严重影响其正常使用，且断电以后，涉案店铺确认仍在经营，故本院认为公共部分的断电不构成根本违约。关于第2点理由，合同17.2.2条约定由于被告原因，店铺因法院强制执行而查封，致使原告无法正常经营的情况下原告才有解除合同的权利。本院认为案外外人葛某某的店铺只是原告承租面积中的一小部分，且涉案店铺并未因法院强制执行而查封，至今仍在经营。故案外人葛某某要求收回房屋确实对原告的日常经营造成了一定影响，但并未构成根本违约。关于第3点理由，原被告双方对合同第21.8条及21.9条的理解存在冲突，本院认为这两个合同条款相互关联的，应作为一个整体进行分析，其合同目的是保证原告对涉案店铺的经营状况有稳定的预期。首先，五福商业广场开业至今，整体开业率从未达到过70%。原告在商场整体开业率不足70%的情况下，可以选择开业或者延期开业。若选择开业，由于商场开业率本来就不足70%，因此不会出现开业率“降至70%以下”的情况，原告不能根据21.9的约定获得合同解除权。其次从公平原则与维护合同稳定的角度，应视为原告默认在开业率低于70%时可以正常经营，否则在合同履行过程中，原告随时可以根据21.9条行使合同解除权，就会造成合同极度不稳定，对被告也有失公平。综上，原告诉称被告在合同履行过程中存在根本违约行为的意见，本院不予采信，原告不享有合同解除权，庭审中，被告表示同意解除合同，故本院确认双方之间的《五福商业广场租赁合同书》于2018年11月15日解除。根据合同8.4条约定，合同终止以后，原告将该物业返还给被告，同时被告应当将履约保证金返还给原告，故原告要求被告返还履约保证金的诉讼请求，有合同依据，本院予以支持，同时原告应该搬离涉案商铺，将商铺返还给被告。租赁合同书第17.2.2约定，由于被告原因，致使涉案店铺因法院强制执行而被查封，并因此致使原告无法正常经营的，被告应当支付450,000元的违约金，但是经本院审查，涉案店铺并未被法院强制执行，且原告仍在经营，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。如上所述，五福商业广场公共部分断电、案外人葛某某要求收回房屋可以认定被告在履行涉案租赁合同过程中存在违约行为，虽不构成根本违约，但应当根据违约程度及对原告日常经营的造成的影响程度，赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值损失。本院认为租赁合同约定的租赁期限明确，原告作为理性的市场主体必然对此会做充分考量。根据相关规定，因不可归责于双方当事人的原因导致合同解除的，应根据公平原则分担装饰装修残值损失。现双方协议解除合同，应当根据合同租期剩余年限占整个租赁期限的比例确定装饰装修残值，根据本案合同履行情况，本院酌定装饰装修残值为330,000元。虽然被告在履行合同过程中未构成根本违约，但被告确实存在某些违约行为，因此本院酌定被告承担装饰装修残值损失的70%，即被告应当赔偿原告231,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
　　一、原被告之间于2014年12月23日签订的《五福商业广场租赁合同书》于2018年11月15日解除；
　　二、原告饰梦乐(上海)商贸有限公司应于本判决生效之日起三十日内搬离位于上海市东风路XXX号五福商业广场1-102号商铺，将上述商铺返还给被告上海伊晟投资管理有限公司；
　　三、被告上海伊晟投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告饰梦乐(上海)商贸有限公司保证金150,000元；
　　四、被告伊晟投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告饰梦乐(上海)商贸有限公司损失231,000元；
　　五、驳回原告的其余诉讼请求；
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费减半收取7,236元，由原告饰梦乐(上海)商贸有限公司负担4,671元，被告上海伊晟投资管理有限公司负担2,565元，被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李文华

书记员：陆园涛