首政庭与徐志芳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：首政庭，男，1981年12月18日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托诉讼代理人：宋堃，上海市华诚律师事务所律师。
　　被告：徐志芳，男，1959年6月3日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　原告首政庭与被告徐志芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月16日公开开庭进行了审理。原告首政庭及其委托诉讼代理人宋堃、被告徐志芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　首政庭向法院提起诉讼请求：1.判令原被告于2018年7月13日签订的《租赁合同》于2018年7月30日解除，被告立即接收上海市徐汇区永嘉路XXX号沿街门面房；2.被告返还原告48,000元(租金36,000元、押金12,000元)；3.被告向原告支付违约金12,000元；4.被告赔偿原告装修损失60,000元；5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求中要求被告立即接收上海市徐汇区永嘉路XXX号沿街门面房。
　　事实和理由：2018年7月13日，原被告就上海市徐汇区永嘉路XXX号沿街门面房(40平方米)(以下简称系争房屋)签订了《租赁合同》，约定，被告将房屋出租给原告作为房地产中介分店使用，月租金12,000元，每3个月支付一次。任何乙方违约承担12,000元违约金。原告对商铺装修后如被告违约，需另行赔偿60,000元，被告保证原告正常运营，若营业执照办理不出同样视为被告违约。同日，原告向被告支付3个月租金36,000元，并向上一家承租人康挺支付了59,000元(1.2万是押金，4.7万是上一家承租人装修费)。后原告对房屋装修时，城管通知不允许装修，需要先办理营业执照，原告向工商部门申请办理营业执照时，湖南路天平工商所告知他不能办理，被告出租的房屋产权是上海市房管局，并未办理“居改非”手续，上海衡复物业有限公司也明确天平街道的居住类公房不允许办理营业执照。2018年7月30日，原告向被告发送短信通知，要求解除合同，并要求被告返还已付的租金、押金，并赔偿原告装修损失60,000元。原告认为，系争房屋租赁用途明确约定为商用，被告承诺保证原告正常使用并办理营业执照，但因系争房屋系国有产权居住类公房，《上海市城镇公有住房管理条例》第17条规定“公有居住房屋不得转租”，故行政部门不允许办理营业执照。原告的合同目的无法实现，有权解除合同，因被告对合同解除负有过错，故应承担违约责任并赔偿合同约定的装修损失，故提出如上诉讼请求。
　　徐志芳辩称，同意解除合同，但不同意其余诉讼请求。被告要求原告赔偿其造成的损失,但在本案中不提起反诉。被告已经于2018年10月15日收回系争房屋。
　　本院经审理认定事实如下：上海市永嘉路XXX号房屋权利人为上海市房产管理局。2018年7月13日，原告(乙方、承租人)与被告(甲方、出租人)签订《租赁合同》，约定，甲方同意将其所有的位于上海市徐汇区永嘉路XXX号沿街门面的房屋及其设施在完好及正常使用状态下出租给乙方作为房地产中介分店使用。出租房屋的登记面积为40平方米。租赁期限自2018年7月15日至2021年7月14日，甲方应于2018年7月14日前将房屋交付乙方使用。双方商定月租金为每月12,000元整。租金按叁个月壹期支付：第一期租金于2018年7月15日以前付清。为确保房屋及附属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，乙方同意于2018年7月13日前支付给甲方定金(交房日自动转为保证金)，甲方收到保证金后予以书面签收。除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且乙方迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将保证金全额无息退还乙方。因乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损坏赔偿金以及其他相关费用，甲方可在保证金中抵扣，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后十天内补足。租赁期内，甲方应保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全状态。甲方应确保出租的房屋享有出租的权利，反之如乙方权益因此遭受损害，甲方应付赔偿责任。甲方同意乙方将该房按照乙方经营需求进行装修，装修费用由乙方承担。甲乙双方任何一方在未征得对方谅解的情况下，不履行本合同规定条款，导致本合同中途中止，则视为该方违约，双方同意违约金为人民币12,000元整，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。乙方对该商铺进行装修后如若甲方违约，甲方需要对乙方的装修另行进行赔偿，赔偿费用为60,000元。甲方在乙方经营房地产公司租期内保证正常运营，需办理房地产经纪公司或房地产经纪事务所营业执照，如若营业执照办理不出同样视为甲方违约。合同签订后，原告于2018年7月13日向被告支付了36,000元租金并向被告的上一个租客康挺支付了59,000元(其中12,000元系押金，47,000元是原告支付给上家的装修费)。被告对此予以认可，并出具了押金和租金收据。
　　另查明，合同约定的沿街门面房屋实际部位为上海市永嘉路XXX弄底层统间和底层阁楼，该房屋承租人为被告。原告在租赁房屋后因办不出营业执照，曾发短信给被告，称其在办理工商执照时被告知被告出租的房屋属于公有住房，未办理“居改非”手续，不能用于经营。根据《上海市城镇公有住房管理条例》第17条规定，公有居住房屋不得转租，若擅自转租，上海市房管局可以解除租赁关系收回房屋，要求被告三日内联系原告，双方协商一致解除租赁合同，并将原告支付的3个月租金、1个月押金返还给原告，并赔偿原告装修损失6万元。
　　庭审中，被告提供上海衡复物业有限公司出具的《情况说明》以及营业执照，拟证明，徐志芳承租的永嘉路XXX号房屋为非居住营业用房且上海市徐汇区润芳百货商店(经营者徐志芳，类型为个体工商户)于2007年1月4日在该房屋上办理了营业执照。原告经庭后核实，认可上述事实，但认为因系争房屋已被被告用于工商注册使用，原告无法使用系争房屋办理营业执照，合同目的无法实现，被告应承担违约责任。被告称，原告从未要求被告协助其一起办理营业执照，原告签订完合同后就无影踪，后原告短信告知其不租房，被告才于2018年10月15日收回系争房屋。原告称被告收房时间为2018年10月12日。双方并未办理交接手续。
　　以上事实，除双方当庭陈述一致外，另有房屋信息、房屋租赁合同、银行流水及收据、短信截屏、物业证明、工商营业执照等证据证实，本院依法予以确认。庭审中，原告提供装修发票，拟证明原告在原有装修基础上进行了装修，又支付了11,010.90元，经质证，被告对上述证据不予认可。因原告未进一步举证，故对该证据的真实性本院难以认定。
　　本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，应为有效，原被告均应恪守履行。合同签订后，原告以被告未办理“居改非”手续导致其不能办理营业执照为由，要求与被告解除租赁合同，但根据本院查明的事实，被告承租的房屋为非居住营业住房，即便被告已经在房屋上办理了工商登记，原告亦可以要求被告协助办理营业执照，现原告在未查明事实以及未与被告协商的情况下，直接要求解除合同，构成违约，故原告要求原被告签订的《租赁合同》于2018年7月30日解除并要求被告支付违约金和装修损失，没有合同和法律依据，本院不予支持，但因房屋已由被告收回，原告未与被告办理交接手续，被告称其于2018年10月15日收回，故本院认定原被告的《租赁合同》于2018年10月15日解除，被告无须返还自2018年7月15日至2018年10月15日期间的租金，故对原告要求返还租金36,000元的诉讼请求，本院不予支持。被告也未在本案中提起反诉主张原告应承担相应违约责任，被告现已收回房屋，故合同解除后，根据合同约定，被告应向原告返还押金，故对该项诉讼请求，本院予以支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条的规定，判决如下：
　　一、首政庭与徐志芳于2018年7月13日签订的《租赁合同》于2018年10月15日解除；
　　二、徐志芳于本判决生效之日起十日内返还首政庭房屋押金12,000元；
　　三、驳回首政庭其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取计1,390元，由首政庭负担1,251元，由徐志芳负担139元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　

审判员：陈向红

书记员：谯  烨