香河县龙盛房地产开发有限公司与王留留商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：香河县龙盛房地产开发有限公司。
住所地：香河县淑阳镇康宁路29号。
法定代表人：薛军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张雪冬，香河县淑阳镇光明法律服务所法律工作者。
被告：王留留,男，1992年1月11日出生，汉族，河北省廊坊市香河县人，现住北京市通州区。
委托诉讼代理人：丁文波，女，1971年1月10日出生，汉族，湖北省房县人，现住河北省廊坊市香河县。系被告母亲。
委托诉讼代理人：程民科，河北子农律师事务所律师。

原告香河县龙盛房地产开发有限公司与被告王留留商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告香河县龙盛房地产开发有限公司（以下简称龙盛公司）的委托诉讼代理人张雪冬、被告王留留及其委托诉讼代理人丁文波、程民科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙盛公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告订立的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充合同》，被告交回已领取的房门钥匙；2、原告代偿按揭款利息、罚息7590.49元由被告王留留予以赔偿,并按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付从每笔产生之日至付清之日的利息；3、判决被告依照《商品房买卖合同补充合同》之约定承担违约责任,支付违约金91150.4元。以上两项费用共计：98740.89元；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告经批准开发建设的商品房燕都鑫城住宅区位于京津公路安平段东侧。原、被告双方签订《商品房买卖合同》(合同编号:20121229120)及《商品房买卖合同补充合同》，约定被告购买该小区一期8号楼4单元1704号房屋,建筑面积93.26平方米,每平米4886.9元,房款总额为人民币455752元。被告支付首付款145752元,余款310000元以按揭贷款方式支付。
合同签订后,被告支付了首付款,后其仅部分履行按揭贷款合同,被告中断按揭还款,从2016年10月至12月,被告中断还款5713.75元。因原告作为涉案商品房出卖人为被告提供担保,被告未履行按揭还款义务,导致原告开立的保证金账户内被中国建设银行股份有限公司香河支行（以下简称建行香河支行）扣划5713.75元,用于支付被告欠付的按揭款本息。2017年6月9日,原告开立的保证金账户内被建行香河支行扣划296497.16元用于支付被告欠付的全部按揭款本息。原告共为被告偿还按揭贷款302210.91元,其中本金294620.42元,利息7519.69元,罚息70.8元。原告为被告代偿的按揭贷款利息罚息是基于被告违约造成的,应由被告偿还原告。
依据双方合同约定,若买受人连续三个月付款期或累计六个月付款期不按时偿还贷款本息,出卖人有权解除合同。被告中断按揭还款,违反合同付款期限之约定,成就了合同约定的解除合同条件,原告有权解除合同,收回房屋。被告还应当依照合同约定,承担逾期付款之违约责任,向原告支付违约金。
综上,被告违反合同约定,不完全履行合同,责任完全在被告,被告应承担相应的法律后果,故原告提起诉讼,请人民法院依法判决。
被告王留留辩称,第一、被告不同意解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号:20121229120）及补充合同。被告虽然违约，但违约程度轻微，尚未构成根本违约，不能解除合同。第二、原告以自己的行为放弃合同解除权。被告逾期还款的时间是2016年10月至12月，银行从原告的保证金账户扣款后，原告没有履行通知或催告还款的义务，被告在此之后一直按期偿还按揭贷款。第三、因房价上涨，如果判决解除合同，被告将造成重大经济损失,原、被告的权利义务严重失衡。第四、原告主张的代偿按揭贷款产生的利息和罚息7590.49元及利息由被告赔偿没有事实与法律依据。被告只认可原告代偿5173.75元产生的利息。第五、原告主张违约金没有事实依据及法律依据。第六、被告支付首付款145752元、契税等相关费用30136.61元，并已还贷款76518.91元，合计252407.5元。如果解除合同要求将被告支付的款项返还并按市场价格每平米15000元支付差价。第七、原告存在逾期交房、逾期办房证的违约行为，但被告并未追究，可原告却抓着被告轻微的违约责任不放，主观动机具有恶意。第八、即使合同约定的解除条件成立，但只要违约方的行为未构成根本违约，也不应一律判决解除合同，应维持各方的利益平衡。综上，请法院驳回原告的诉请并依法判决。
本院经审理认定事实如下：原告经批准开发建设的商品房燕都鑫城住宅区位于京津公路安平段东侧。2011年5月5日，原告与建行香河支行签订为购置原告销售的燕都鑫城住宅区房产的购房人向该行的借款提供保证的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。后原、被告双方签订《商品房买卖合同》(合同编号:20121229120)及《补充合同》，约定被告王留留购买该小区一期8号楼4单元1704号房,建筑面积93.26平方米,每平方米4886.9元,房款总额为人民币455752元。被告支付首付款145752元,余款310000元被告于2014年2月25日与建行香河支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，以按揭贷款方式支付。借款期限为三百个月，自2014年3月7日起至2039年3月7日止。借款合同签订后,被告支付了首付款,并按合同的约定按期履行还款义务。但被告自2016年10月至同年12月中断还款三个月，因原告为被告的借款提供担保,被告未履行按揭还款义务,致建行香河支行根据其与原告签订的保证合同约定，自原告开立的保证金账户中扣划借款本金、利息及罚息合计5173.75元,用于支付被告欠付的借款本息。后被告自2017年1月份起至同年6月9日之前按时还款。2017年6月9日,原告主动向建行香河支行还款296497.16元用于支付被告未到期的全部按揭贷款本息。综上，原告共为被告偿还贷款本息302210.91元,其中本金294620.42元,利息及罚息7590.49元。其中2016年12月22日代偿利息及罚息3998.8元；2017年6月9日代偿利息及罚息3591.69元。
另查，被告王留留于2014年3月22日接收涉案房屋。
上述事实，有原、被告当庭陈述、《商品房买卖合同》及《补充合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，中国建设银行个人贷款还款凭证及个人贷款对账单、解除合同通知书、原告向建行香河支行提出的申请书、顺丰速运回执单、被告提交的物业维修基金、契税款、测量费等各项费用的票据及收房缴费明细表、不动产统一发票等证据证实，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案涉案的《商品房买卖合同》及《补充合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系合同双方真实意思表示，合法有效，合同双方均应当按照约定全面履行自己的义务。被告王留留与建行香河支行签订个人住房借款合同后，未按照约定按期向银行偿还借款，致原告根据其与建行香河支行签订的保证合同，代被告偿还借款利息及罚息合计7590.49元，原告对此款享有追偿权，故原告要求被告偿还代偿按揭款利息及罚息7590.49元,并按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付利息，自每笔产生之日起至付清之日，符合法律规定，予以支持。被告应付原告的购房款，被告已通过交纳首付款及贷款的方式支付原告，房屋买卖合同关于付款部分已履行完毕，且涉案房屋已于2014年3月22日交付被告，故原告请求解除原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充合同》的诉讼请求，本院不予支持。被告虽存在未按期还款的行为，但时间仅三个月，且数额较少，并非根本违约，且被告愿意将原告代偿的按揭贷款本息一次性支付给原告，故原告要求被告依照《补充合同》之约定承担违约责任、支付违约金91150.4元的诉讼请求，无法律依据，不予支持。原告未要求被告偿还代偿的本金294620.42元，而被告已于2017年11月22日将32万元汇入香河县人民法院账户，表示原告不需提起民事诉讼即可随时从法院将代偿本金294620.42元在该32万元中支取，本案被告应承担的款项原告也可以通过法院在该32万元中支取，本院认为被告的意见不违反法律规定，予以采纳。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：

一、被告王留留于本判决生效后立即给付原告香河县龙盛房地产开发有限公司代偿按揭款利息、罚息共计7590.49元,并按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付利息，自每笔产生之日起至付清之日止（其中3998.8元自2016年12月22日起计算，3591.69元自2017年6月9日起计算。）；
二、驳回原告香河县龙盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取1184元，由原告香河县龙盛房地产开发有限公司负担1159元，被告王留留负担25元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。

审判员 杨春艳

书记员： 刘灿