马东升与朱洁、杨小宁房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告)：马东升，男，1980年12月12日出生，汉族，户籍地河北省沧州市。
　　委托诉讼代理人：姚剑，上海清辰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王荔，上海清辰律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告)：朱洁，女，1979年11月6日出生，汉族，户籍地广东省深圳市。
　　委托诉讼代理人：顾犁，上海市百良律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告)：杨小宁，女，1977年8月16日出生，汉族，户籍地广东省。
　　委托诉讼代理人：胡亚丽，上海通佑律师事务所律师。
　　原审第三人：上海云房数据服务有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：张小伟，执行董事。
　　委托诉讼代理人：张豆豆。
　　上诉人马东升因与被上诉人朱洁、杨小宁、原审第三人上海云房数据服务有限公司(以下简称“云房公司”)纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初12515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　马东升上诉请求：撤销一审判决第一、二、五项，改判：一、解除马东升与杨小宁及云房公司就上海市潮州路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《居间协议》及《房地产买卖合同》；二、朱洁、杨小宁向马东升支付违约金人民币(以下币种均为人民币)154万元。事实和理由：杨小宁在本案中实施的相关行为具有处分权或构成表见代理。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，《居间协议》及《房地产买卖合同》应属有效。况且，其中承担违约责任的条款独立发生法律效力。杨小宁明知其不具备代理权限，仍然与马东升签约，其主观恶意明显，应当承担法律责任。该行为使得马东升损失巨大，但一审法院仅判决杨小宁返还本金及利息，显然有失公允。综上，马东升请求二审法院支持其上诉请求。
　　朱洁辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　杨小宁辩称，其不同意马东升的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　云房公司书面述称，其同意一审判决。
　　马东升向一审法院起诉请求：1.解除马东升与杨小宁及云房公司签订的《居间协议》及《房地产买卖合同》；2.杨小宁、朱洁向马东升支付违约金154万元；3.杨小宁、朱洁向马东升返还定金10万元。
　　一审法院认定事实：系争房屋及车位产权人为朱洁。杨小宁自称与朱洁为表姐妹关系，共同居住于该小区。2018年5月19日，朱洁(甲方)、马东升(乙方)、云房公司(丙方)签订了《居间协议》。《居间协议》约定，乙方已查验了该房地产(系争房屋及车位)的全部信息，户型分布等实际情况均符合乙方的购房需求，为表示对下述房地产之购买诚意，向丙方支付意向金计10万元，作为与甲方进行洽谈之用。权利人：朱洁。总房价款为770万元(其中包含车位转让价款27.9万元。协议中还约定了其他内容。协议落款处，出卖人(甲方)杨小宁签署“杨小宁代朱洁”，乙方由马东升签名，云房公司在丙方处盖章。在另一页面《房地产买卖合同》上，甲方与乙方约定本协议签署后2018年7月20日前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订买卖合同示范文本的日期。若甲方未能依照本合同约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本合同无法履行的，则应向乙方双倍返还定金。合同中对首付款、银行贷款、尾款、装潢部分等作了约定。甲方保证有权出售该房地产，并在签订本合同时已征得该房地产全体权利人的同意；若因甲方无权或越权处分等原因造成本合同未能履行，甲方承担违约责任。本条款独立发生法律效力。本合同生效后，甲乙双方应全面履行。如任何一方未按本合同约定履行，每逾期一日，应当按照本合同所述总房价款的万分之五支付滞纳金，逾期超过十天或经另一方书面催告后仍不履行的，守约方有权要求继续履行本合同或单方解除本合同，守约方选择继续履行的，违约方应按每逾期一日按照本合同所述总房价款万分之五的标准支付滞纳金，直至相关义务履行完毕；守约方选择解除本合同的，违约方应按照本合同所述总房价款的20%向守约方支付违约金。同时违约方仍应按照佣金支付标准向居间方支付居间服务费。本合同与《居间协议》同时成立生效，并作为买卖合同成立，独立发生法律效力。合同落款处，出售方(甲方)由杨小宁签署“杨小宁代朱洁”，买受方(乙方)由马东升签名。同日，杨小宁收到马东升支付的定金10万元并出据一张《收款收据》。
　　一审另查，签约当日，杨小宁曾出具《承诺书》，其内容：关于出售上海市普陀区潮州路XXX弄XXX号XXX室的事宜，本人已于2018年5月19日签订了《居间协议/房地产买卖协议》。本人保证已取得口头委托人的委托授权，且委托人将追认前述协议的效力，否则，因此造成前述协议无法履行的，前述协议仍为合法有效，本人将承担前述协议有效前提下的违约责任，包括但不限于：向买方双倍返还定金或支付违约金，并支付上海云房数据服务有限公司该房屋成交总价2%的佣金(空)。
　　2018年5月20日，杨小宁电话联系朱洁后，朱洁表示不同意出售。杨小宁即告知马东升，主要内容为：签约时并未有产权人的书面委托，而是受中介的忽悠，因产权人不同意出售，对杨小宁签订的合同、协议不予追认，双方交易无法履行，并要求马东升提供银行账户退回定金，以免产生不必要的损失。后经双方屡次沟通未果，马东升也未提供退款账户。
　　2018年6月，马东升诉至法院，请求判决支持如其诉请。
　　一审期间，马东升坚持诉讼请求，并要求对系争房屋及车位市场价格进行评估，估价价值时间节点为2018年7月1日。根据上海大雄房地产估价有限公司于2019年3月出具《房地产估价报告》，系争房屋总价为868万元，单价为50,191元/平方米。车位总价为35万元。汇总评估价值总值为903万元，评估费22,600元，已由马东升预付。
　　一审庭审中，马东升认为，涉讼的合同应成立并合法有效，双方的房屋买卖关系成立。杨小宁不但持有产证，且为朱洁照看房屋，存在委托寻找买家的意向。中介及马东升有理由相信杨小宁具有相应代理权限，构成有限代理。现杨小宁构成无权处分，但合同有效，在未取得朱洁追认的情形下，不能约束朱洁，而杨小宁应当对其签字行为承担相应法律责任，马东升依据合同约定及实际损失选择追究违约责任。系争房屋为精装修，评估中评估人员已无法入室，估价可能会略低，但对《房地产估价报告》评估结论予以认可。基于估价报告与合同价之间的差额部分，也是马东升因杨小宁违约遭受的实际损失，马东升现主张的违约金为总房价20%，有事实依据，若合同认定无效，也应赔偿马东升的实际损失。
　　朱洁认为，与杨小宁居住在一个小区内，因不经常在沪，曾将房屋钥匙留给杨小宁并关照其留心一下合适的购房人，但从未委托卖房。电话得知杨小宁已出售系争房屋时，即提出异议并表示不同意，故马东升与杨小宁之间的合同约定对朱洁无约束力。现系争房屋和车位已于2018年9月出售于案外人，合同成交价为767.9万元(其中车位价27.9万元)。朱洁为交易课税曾于2018年7月11日委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司(以下简称“国瑞公司”)对系争房屋(未包括车位)市场价格进行评估，估价价值时间节点为2018年7月11日。同月20日，国瑞公司的评估价格为7,436,420元。而本案马东升于2018年5月24日提起诉讼，现估价时间节点为2018年7月1日，故评估时间节点不合理，且估价结论过高。
　　杨小宁认为，对于估价结论不予认可，基本同意朱洁的质证意见。涉案合同应为无效，即便房价上涨，也不能作为实际损失，因合同签订后的次日，马东升已明确知道该份合同已无法履行，不管合同无效或解除，主张的时间节点应为2018年5月20日，若有涨价，归咎于马东升自身怠于行使权利所致。
　　一审法院认为，马东升、杨小宁在签约前已明知朱洁为系争房屋的产权人且朱洁也未授权杨小宁售房，双方就系争房屋签订《居间协议》及《房地产买卖合同》，由于朱洁对杨小宁的签约行为不知情且事后也拒绝追认，故《居间协议》及《房地产买卖合同》应为无效，无效合同对签约者不产生法律约束力，故马东升要求解除《居间协议》及《房地产买卖合同》之请求，法院不予支持。同理，马东升要求杨小宁按合同约定承担违约责任之请求也不予支持。对于上述协议和合同的无效，杨小宁应承担主要责任，基于协议和合同的无效，杨小宁应将收取的定金及法定孳息予以返还，对马东升造成的经济损失应承担相应的经济赔偿责任，本案中，杨小宁的签约行为在签约的次日未能得到朱洁的追认后，杨小宁即刻通知马东升不再履行合同并要求马东升提供账户以便退还定金时，遭拒。现马东升以现有的市场价购房存在差价损失并作为违约金参考依据追究违约责任，由于马东升未采取适当措施防止损失的扩大，且无事实和法律依据，故法院不予支持。诉讼中，经释明后，马东升坚持要求对系争房屋及车位市场价格进行评估并参照评估价要求杨小宁承担违约金，由此所发生的评估费应由马东升承担。同上评述，马东升要求朱洁承担法律责任之请求，不予支持。
　　一审法院作出判决：一、马东升与杨小宁及上海云房数据服务有限公司于2018年5月19日签订的《居间协议》无效；二、马东升与杨小宁于2018年5月19日签订的《房地产买卖合同》无效；三、杨小宁应于判决生效之日起十日内退还马东升10万元；四、杨小宁应于判决生效之日起十日内支付马东升10万元之银行利息(自2018年2月20日至结清日止，按中国人民银行同期存款利息计付)；五、对马东升其余诉讼之请求不予支持。
　　二审中，当事人没有提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
　　本院认为，本案法律关系涉及到无权处分、无权代理、表见代理的具体认定。本院对此分析如下：行为人是以自己名义还是以他人名义实施民事法律行为及法律上的处分行为是判断无权代理与无权处分的重要区分之一。本案中，杨小宁在双方磋商、签约过程中，始终是以朱洁的代理人身份出现，从《居间协议》《房地产买卖合同》的落款主体“杨小宁代朱洁”以及杨小宁出具的《承诺书》中“本人保证已取得口头委托人的委托授权……”内容均可清楚的表明该点，马东升对此亦无异议。由此可见，杨小宁相关行为并不符合无权处分的法律特征。马东升认为应按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，《居间协议》《房地产买卖合同》应属有效的上诉观点，本院不予采纳。
　　《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本院认为，出售房屋属于日常生活中的重大事件，一般而言，被代理人应当出具书面授权委托书，而非口头委托。作为购买房屋一方，对此应当具有注意义务。在现实生活中，产权人因在外地或工作繁忙等各种原因，将产权证及钥匙交由亲朋好友或中介，以方便有购买意向的客户查看房屋，实属正常。但不能就此认定亲朋好友或中介即有包括出售房屋价格之确定以及签约等在内的一系列代理权限。杨小宁虽持有系争房屋的钥匙及房产证原件，但仅有上述情形并不能说明其已具备表见代理的外观特征，否则杨小宁也无需单独出具《承诺书》。因此，马东升有关表见代理的上诉意见，本院不予采纳。
　　《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，朱洁明确不同意出售房屋，即杨小宁签约行为未得到朱洁追认，故相关合同对朱洁不发生效力。一审法院认定《居间协议》《房地产买卖合同》无效，并无不当。
　　马东升上诉请求杨小宁、朱洁按照合同约定支付违约金154万元，不符合法律规定，本院不予支持。但，杨小宁仍应承担赔偿责任。一审法院有关于此的认定，本院予以认同。对于赔偿数额上，本院着重考虑到杨小宁出具了《承诺书》这一节事实，虽然《承诺书》中有关赔偿的内容系建立在《居间协议》《房地产买卖合同》有效之前提，但从中可知杨小宁对于其若未取得朱洁授权所要承担的法律后果有所预见，且有充分预期。因此，本院结合定金金额、纠纷发生的时间节点等各项因素，酌定杨小宁仍应赔偿马东升10万元。同时，一审案件受理费、评估费、二审案件受理费由马东升与杨小宁各半负担。
　　综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：
　　一、维持上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初12515号民事判决第一、二、三、四项；
　　二、撤销上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初12515号民事判决第五项；
　　三、杨小宁应于本判决生效之日起十日内向马东升赔偿人民币10万元；
　　四、马东升其余诉讼请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　一审案件受理费人民币20,280元，减半收取人民币10,140元，评估费人民币22,600元；由马东升、杨小宁各半负担；二审案件受理费人民币18,660元，由马东升、杨小宁各半负担。
　　本判决为终审判决。

审判员：成  皿

书记员：彭  辰