马某某、刘某某与湖北美尔雅房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告马某某。
原告刘某某。
委托代理人邓亚山，黄石市金秋法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。
被告湖北美尔雅房地产开发有限公司，住所地：湖北省黄石市桂林南路201-1号。
法定代表人杨闻孙，公司董事长。
委托代理人苏治山，湖北首义律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人张海春，该公司员工。代理权限：特别授权。

原告马某某、刘某某诉被告湖北美尔雅房地产开发有限公司（以下简称美尔雅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理后，依法组成了由刘永红担任审判长，与人民陪审员程良军、徐燕萍参加的合议庭，分别于2016年4月1日、2016年4月18日、2016年7月4日公开开庭进行了审理。原告马某某、刘某某的委托代理人邓亚山，被告美尔雅公司的委托代理人苏治山、张海春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2013年11月26日，原告马某某、刘某某与被告美尔雅公司签订了一份《黄石市商品房买卖合同》（合同编号：hs13009145），合同约定：1、马某某、刘某某购买美尔雅公司开发的位于黄石市西塞山区枣子山36号美尔雅金枣轩小区1号楼1单元2008室住宅一套，建筑面积79.05平方米，单价为5204.71元，房款为411432元。付款为贷款方式付款。2、马某某、刘某某逾期付款的违约责任：（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，马某某、刘某某按日向美尔雅公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，美尔雅公司有权解除合同，美尔雅公司解除合同的，马某某、刘某某按累计应付款的1%向美尔雅公司支付违约金，美尔雅公司应向马某某、刘某某退还累计已付款；马某某、刘某某愿意继续履行合同的，经美尔雅公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，马某某、刘某某按日向美尔雅公司支付逾期应付款万分之五的违约金。3、美尔雅公司的交付期限和条件：美尔雅公司应当在2015年8月28日前，将符合下列条件的商品房交付马某某、刘某某使用：（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；（3）供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续。4、美尔雅公司逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，美尔雅公司按日向马某某、刘某某支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，马某某、刘某某有权解除合同。马某某、刘某某解除合同的，美尔雅公司应当自马某某、刘某某解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按马某某、刘某某累计已付款的1%向马某某、刘某某支付违约金。马某某、刘某某要求履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，美尔雅公司按日向马某某、刘某某支付已交付房价款万分之五的违约金。5、商品房交接：商品房达到本合同约定的交付使用条件后，美尔雅公司应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知马某某、刘某某。双方进行验收交接时，美尔雅公司应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，美尔雅公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。美尔雅公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，马某某、刘某某有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由美尔雅公司承担。合同签订后，原告马某某、刘某某分别于2013年12月23日、2014年1月13日向美尔雅公司支付了房款201432元、210000元，共计411432元，履行了合同约定的交付房款义务。美尔雅公司于2016年2月23日向原告马某某、刘某某交付了房屋钥匙。原告马某某、刘某某认为被告美尔雅公司迟延交房，应支付违约金，故而成讼。

本院认为，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原告马某某、刘某某与被告美尔雅公司签订的《黄石市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效的。原告马某某、刘某某已按合同约定履行付款义务，被告美尔雅公司应按合同约定的交房条件及期限内履行交房义务，根据合同约定被告美尔雅公司应当将本案涉案房屋于2015年8月28日前交付给原告马某某、刘某某，但结合美尔雅公司在2016年2月23日将房屋钥匙交付马某某、刘某某，被告美尔雅公司迟延交房已构成违约，应当按合同约定承担继续履行合同以及延期交房的违约责任。
关于违约金计算的起止时间问题。被告美尔雅公司未能在双方约定的交房时间即2015年8月28日前交房，故应当从其次日起即2015年8月29日起计付逾期交房违约金。由于被告美尔雅公司于2016年2月23日已向原告马某某、刘某某交付了涉争房屋钥匙，虽然被告交付给原告钥匙的房屋不符合合同约定的交付条件，但对房屋的转移占有即视为房屋的交付使用，应视为被告美尔雅公司已将本案涉争房屋于2016年2月23日交付给原告马某某、刘某某使用，故本院确定逾期交房违约金的起止时间从2015年8月29日起计算至2016年2月23日止。对于原告诉讼请求中要求违约金付至判决生效之日止，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于合同约定的违约金标准是否过高以及是否需要调整问题。《中华人民共和国合同法》及相关法律规定已确定我国违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此违约金比例的确定应参照非违约方的实际损失。本案在审理中，原告马某某、刘某某主张被告美尔雅公司应当按照合同约定的日万分之五的标准支付违约金，但没有就其实际损失提供证据予以证明。被告美尔雅公司则辩称合同约定的违约金标准过高，要求法院依法进行调整。因合同中约定的日万分之五违约金明显过高，应依法予以调整，依据公平原则和诚实信用原则以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，综合参考该楼盘及同地段同类房屋租金、中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准、兼顾合同的履行情况、预期利益等综合因素，本院确定本案违约金的计算标准为已付购房款的日万分之一点五。
综上，被告美尔雅公司应向马某某、刘某某支付逾期交房违约金11046.95元（411432元×0.00015×179天）。依据公平原则，法院酌减原告马某某、刘某某诉讼请求数额部分的诉讼费仍应由被告美尔雅公司承担。
根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：

一、被告湖北美尔雅房地产开发有限公司继续履行与原告马某某、刘某某于2013年11月26日签订的《黄石市商品房买卖合同》；
二、被告湖北美尔雅房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马某某、刘某某逾期交房违约金11046.95元；
三、驳回原告马某某、刘某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费469元，由被告湖北美尔雅房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币469元，款汇于湖北省黄石市中级人民法院。开户银行：湖北农行黄石市分行团城山支行。户名：湖北省黄石市中级人民法院。帐号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）

审　判　长　　刘永红 人民陪审员　　程良军 人民陪审员　　徐燕萍

书记员：万婉