马刘玲与顾家宁、金鑫房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：马刘玲，女，1971年12月16日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：唐建，上海华勤基信律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：裘振华，上海华勤基信律师事务所律师。
　　被告：顾家宁，男，1984年7月13日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被告：金鑫，女，1985年6月7日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　上述两被告共同委托诉讼代理人：徐岚，上海毅也岩律师事务所律师。
　　原告马刘玲诉被告顾家宁、金鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马刘玲的委托诉讼代理人唐建、被告顾家宁、两被告的共同委托诉讼代理人徐岚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告马刘玲向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2009年10月30日签订《上海市房地产买卖合同》；二、判令被告返还房款人民币645,900元(以下币种相同)；三、判令被告赔偿房屋差价损失300万元；四、诉讼费由被告负担。事实和理由：2009年10月30日，原、被告签订《上海市房屋买卖合同》，约定被告将上海市浦东新区创新中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)转让给原告，房屋转让价为685,900元。原告先后共支付房款645,900元。系争房屋系动迁安置房，符合过户条件后，被告一直拒不配合原告办理产权过户手续并要求加价。之后，被告擅自将系争房屋出售给案外人，故诉请如前。
　　被告顾家宁、金鑫共同辩称，被告于2015年10月3日短信通知原告解除合同。不同意原告诉请。
　　经审理查明，上海市浦东新区创新中路XXX弄XXX号XXX室房屋产权原登记在两被告名下。2009年9月6日，原告支付给被告定金1万元。2009年10月27日，系争房屋取得小产证。2009年10月30日，原、被告签订《上海市房屋买卖合同》，约定被告将上海市浦东新区创新中路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给原告，房屋转让价为685,900元。买卖合同附件第三条约定，原告于2009年9月6日支付定金1万元；原告于2009年11月14日支付房款635,900元；办理完以原告为权利人的产证时，原告支付剩余房款4万元。第六条约定，本合同双方应当全面积极履行，不得反悔或违约，如被告违约，违约金按房屋成交价的两倍1,371,800元进行赔偿。合同签订后，原告于2009年11月14日转账给被告635,900元。2009年11月，被告将系争房屋的房地产权证、发票、契税缴款书等交付给原告。因系争房屋出租给案外人使某，故被告通知案外人将租金交付给原告。
　　2015年10月，被告补办系争房屋小产证。2015年10月18日，两被告与案外人祝某签订《上海市房地产买卖合同》，约定两被告将系争房屋出售给祝某，房屋转让价为120万元。2015年10月底，双方办理产权过户手续。之后，承租人未将租金交给原告。
　　另查，2014年8月25日，上海市浦东新区人民法院判决马刘玲犯贩卖毒品罪，判处有期徒刑七个月，刑期自2014年7月23日至2015年2月22日。2018年10月25日，上海市浦东新区人民法院判决马刘玲犯贩卖毒品罪，判处有期徒刑三年九个月，刑期自2018年6月28日至2022年3月27日。马刘玲于2016年4月因吸毒行为被处行政拘留十五日，并处强制隔离戒毒二年。
　　本案在审理过程中，经原告申请，本院委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司对上海市浦东新区创新中路XXX弄XXX号XXX室房屋市场价进行评估。估价结果为：2015年10月18日，估价对象的市场价值为224万元，折合房地产单价为27,431元/平方米。2019年7月2日，估价对象的市场价值为353万元，折合房地产单价为43,228元/平方米。
　　本院认为，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。被告抗辩其于2012年10月系争房屋符合办理产权过户手续时通知原告办理过户手续，原告称从未接到通知，被告对其主张未举证证明，故对被告的抗辩，本院难以采信。被告主张其于2015年10月3日短信通知原告解除合同，原告对短信证据的真实性不予认可，且被告此时无合同解除权，故对被告的主张，本院难以采信。目前系争房屋已被出售给案外人祝某并办理产权过户手续，致使原告无法实现合同目的，故对原告要求解除《上海市房地产买卖合同》的诉请，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告理应将收取的房款645,900元返还给原告。
　　本案在审理过程中，双方当事人对评估报告提出如下异议：
　　原告认为系争房屋的评估价偏低，2015年的单价在3万元左右，2019年的单价在4.6万元左右。鉴定人员解释称，2015年房价在上涨过程中，2017年到顶峰，故系争房屋在2015年时的单价不到3万元，2019年同地段新建高档商品房单价在6万元左右，但与系争房屋没有可比性。
　　被告认为系争房屋的评估价偏高，2015年的价格应为被告出售价120万元。系争房屋是动迁安置房，对价格有影响。评估报告载明的交通状况、道路状况、环境状况等是否考虑到2015年估价时点。鉴定人员解释称，被告认为2015年系争房屋的单价在1.3万元左右明显偏离市场的正常价格。动迁安置房如果存在限售因素，评估机构会考虑调整价格，但涉案房屋已经过了限售时期，只存在自身小区品质的差异。涉案评估报告的现场勘查日为2019年11月5日。2015年的房价采用的是2015年同期成交数据进行评估，不存在以现在的外部条件去评估曾经房屋价格的情况。鉴定人员对双方当事人的异议都给出了合理的解释，本院据此予以采信，采纳评估报告的估价结论。
　　因被告擅自将系争房屋出售给案外人致使合同解除，故被告应承担合同解除的主要责任。而原告自无法收取系争房屋租金时，应及时查看系争房屋的情况，尽到审慎的注意义务，行使合同权利义务。本院综合考虑到双方的过错程度、系争房屋于2015年10月18日以及2019年7月2日的市场价值、被告自2009年9月起占用房款645,900元至今的利息损失等综合因素，酌情判令被告赔偿原告房屋差价损失280万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：
　　一、解除原告马刘玲与被告顾家宁、金鑫于2009年10月30日签订《上海市房地产买卖合同》；
　　二、被告顾家宁、金鑫于本判决生效之日起十日内返还给原告马刘玲房款人民币645,900元；
　　三、被告顾家宁、金鑫于本判决生效之日起十日内支付给原告马刘玲房屋差价损失人民币2,800,000元。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币31,120元，减半收取计人民币15,560元，保全费人民币5,000元，上述共计人民币20,560元，由原告马刘玲负担人民币1,233元，被告顾家宁、金鑫负担人民币19,327元。鉴定费人民币17,483元，由被告顾家宁、金鑫负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：杨怡霖

书记员：朱沈聪