马文文与李某、贾某某申请执行人执行异议之诉一审民事判决书

原告：马文文，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河北省沧州市。委托诉讼代理人：张晓健，河北林风律师事务所律师。被告：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河北省沧州市。委托诉讼代理人：张东平，献县鑫名法律服务所法律服务工作者。被告：贾某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河北省沧州市被告：贾永梅，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河北省沧州市。二被告共同委托诉讼代理人：魏海华，河北林风律师事务所律师。

马文文向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法撤销（2017）冀0929执异41号执行裁定书，恢复对被告贾永梅名下位于献县盛泰家园3号楼2单元2002室房产的查封；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告马文文因与被告贾某某、贾永梅民间借贷纠纷诉至献县人民法院，马文文依法申请法院对被告贾某某、贾永梅名下的财产采取保全措施，献县人民法院依原告的申请，作出（2017）冀0929执保520号执行裁定书，查封了贾永梅名下的位于献县盛泰家园3号楼2单元2002室房产一套。被告李某以该房产实际产权人为李某为由，提出执行异议申请书，献县人民法院作出（2017）冀0929执异41号执行裁定书，认定该房产为李某购买，裁定解除对所查封房产的查封手续。原告对该裁定不服，诉至法院。原告认为（2017）冀0929执异41号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误。首先，被告李某提交的2017年5月2日由江灵莲银行卡转账给李某475000元的银行转款凭证及明细不能证实是李某向被告贾永梅的付款行为，根据交易习惯，被告应该将购房款转入贾永梅名下，而且李某与贾永梅之间有债务纠纷，经献县人民法院主持调解并作出（2017）冀0929民初1098号民事调解书，确认双方之间的债权为36.48万元，李某在5月2日给李某转款475000元明显超出了应付款金额，不符合交易习惯，不具备真实客观性。而且李某在李某主张的付款时间后即2017年5月3日在献县法院立案，申请法院强制执行（2017）冀0929民初1098号民事调解书确认的给付内容，与李某的主张互相矛盾，很显然银行账单中显示的付给李某的475000元根本不是支付的涉案房屋的购房款。原告认为被告贾永梅与被告李某互相串通，编造虚假购房合同，捏造事实，意欲转移财产，躲避执行，望法院依法查清事实，依法追究相关人员的法律责任。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定，被告李某没有足额支付购房款，不具备能够排除执行的权利，故（2017）冀0929执异41号执行裁定书依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条裁定解除被查封房产的查封手续属适用法律错误。按被告李某的主张，争议房屋购房款为695000元，其给付贾永梅购房款为495000元，剩余200000由被告李某支付走房贷，即使付款属实，也未足额支付，故不符合应予解除查封的条件。综上，原告认为，被告贾永梅与被告李某互相串通，编造虚假购房合同，李某依据该虚假合同向法院申请执行异议的行为已经构成虚假诉讼，应当依法追究其刑事责任。望法院依法查清事实，撤销（2017）冀0929执异41号执行裁定书，恢复对献县盛泰家园3号楼2单元2002室房产的查封。李某提交书面答辩状辩称，1、请求法院维持（2017）冀0929执异41号执行裁定书所裁定的内容；2、诉讼费用由原告自己承担。理由如下：一、李某与贾永梅互不相识，李某意在献县县城购买房屋一处，于2017年4月中旬在献县兴盛地产中介公司预约请求购买二手房，当时兴盛地产中介公司员工刘金燕接待了李某并作了详细的询问登记。贾永梅因当时欠献县陈庄镇前孙村李某货款，被李某起诉，并保全了位于盛泰家园贾永梅名下的一处房产。经法院调解，贾永梅答应出售此房产以偿还李某的货款，并于2017年4月23日在兴盛地产中介公司作了登记，意出售此房产。2017年5月1日，经兴盛地产中介公司介绍，李某与贾永梅见面协商购房一事，并在兴盛地产中介公司的介绍下签订了房屋买卖合同，合同中规定了房屋的位置（盛泰家园3号楼2单元2002室），价格共计69.5万元（首付49.5万元，剩余20万元走房贷），当场交付了2万元定金，并交纳了1.4万元的中介费，现有房屋买卖合同、兴盛地产中介公司登记记录、处理业务的员工证词、中介费票据等证据，证实李某与贾永梅购房时的真实意愿且互不认识。二、李某与贾永梅签订房屋买卖合同后，贾永梅把所有的房屋手续交到了李某手中，因为不能获得房产证，房屋产权不能过户，2017年5月2日，按照合同规定，李某把首付款47.5万元转给贾永梅，献县人民法院已作出了李某与贾永梅的民事调解书并生效，法院执行庭法官要求贾永梅把卖房款直接转给李某，故贾永梅要求李某把购房款直接打给了李某（当时李某不知道贾永梅与李某诉讼一事，贾永梅称李某是她的外甥），贾永梅之后在打款记录上签收了字迹，证实了李某的购房款首付已付给了贾永梅。贾永梅实欠李某36.48万元，而李某转给李某475000元，多出的11.02万是贾永梅付给李某的利息，现有证人李某作证，证实此事的真实性，解释了李某把购房款转给李某的原因。3、贾永梅与李某的还款是在法院执行庭的监督下履行的，2017年5月2日，李某把首付47.5万购房款转给李某后，2017年5月3日，贾永梅与李某在法院执行庭补办了履行手续，现有李某作证，证实了此事的客观真实性，解释了为什么李某2017年5月2日给李某转款，而2017年5月3日，李某申请强制执行的原因。4、原告在执行异议诉状中称根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条第三款规定李某没有足额支付购房款不具备能够排除执行的权力，实际情况是我方当事人李某已按合同规定支付了大部分价款（支付价款超过了总价值的50%）剩余款项由李某负责偿还房贷，并有证据证明已实际履行，完全符合该条款排除执行的条件，现李某已实际入住该房，并支付了部分物业管理费，只是因该房未办理房产证不能过户（房产证因开发商的原因整体不能办理）。综上所述，李某与贾永梅房屋买卖合同真实有效、合理合法，而非原告所称李某与贾永梅互相串通、编造虚假合同、意欲转移财产躲避执行，献县人民法院出具的（2017）冀0929执异41号裁定书有理有据，裁定合法，法庭应予以支持。贾某某、贾永梅共同辩称，本案解除房屋查封我方没有异议，因该房屋已实际归李某所有。在2017年我方与李某因买卖合同纠纷，经献县人民法院作出（2017）冀0929民初1098号民事调解书，我方应给付李某36.48万元。因我方没有按调解书给付，后李某申请强制执行，献县人民法院下发了（2017）冀0929执804号执行通知书一份，后我与李某调解，将我购买的盛泰家园3幢2单元2002号房屋出售，所卖房款给付李某，后李某同意购买该房屋，2017年5月2日左右，我们双方在河北兴盛地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，2017年5月5日交接房屋，所卖房款已偿还李某货款，我方认为该房屋已经实际售予李某，李某已经接收房屋并已入住，该房屋应当归李某所有，所以应当予以解封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告马文文提交证据如下：1、（2017）冀0929执异41号执行裁定书一份，证实涉案房屋是登记在贾永梅名下；2、由被告李某在执行异议过程中提交的房屋买卖合同复印件一份、中国农业银行客户凭条复印件一份、个人明细对账单复印件一份、关于交易房屋不能过户说明复印件一份，证实李某在5月2日李某健付款的行为不能证明其是向贾永梅所付房款，不能证实双方之间的买卖合同已经实际履行；3、（2017）冀0929民初1098号民事调解书复印件一份、强制执行申请书复印件一份、生效证明复印件一份、立案审查流程管理表复印件一份、（2017）冀0929执804号执行通知书复印件一份、执行结案报告表复印件一份、执行工作日记复印件一份、结案通知书复印件一份、送达回证复印件一份、诉讼费收据复印件一份、撤销执行申请书复印件一份，证李某健与贾永梅之间所涉案款为36.48万元，而且在2017年5月3李某健就1098号民事调解书已经申请法院强制执行，说明在5月3日前贾永梅李某健之间的债务并没有履行，双方执行案件结案时间为2017年5月16日，说明双方之间债权债务的了结是在2017年5月3日到2017年5月16日期间，被告李某主张2017年5月2日李某健付款47.5万元是在贾永梅李某健偿还1098号案件中所涉债务的主张不能成立，从而也证实李某李某健付款的行为不是支付购房款的行为，只能说明双方之间还有其他的业务往来。对于原告马文文提交的上述证据，被告李某发表质证意见称，对于原告提交的证据真实性无异议，但是原告的证据只是证实李某健与贾永梅的法律关系，与我方与贾永梅房屋买卖合同的真实性无太多关联，李某与贾永梅房屋买卖是在双方自愿的情况下签的字，中介人河北兴盛房产经纪有限公司在国家工商行政单位有注册登记，具有法人资格，故该公司出具的房屋买卖合同具有法律效力。该房屋的名义登记人为贾永梅，只是因为整体不能办理房产证，房屋不能过户，银行部门对于没有房产过户的客户不予更改交纳房贷款人的姓名，献县法院（2017）冀0925执保520裁定书裁定日期是在2017年5月27日，而李某与贾永梅房屋买卖合同签订日期为2017年5月1日，我方购房时马文文没有申请查封该房，贾永梅在转账记录上实收签字，证实李某的购房款贾永梅已经实际收到，至于贾永梅李某健的其他法律关系转账情况、执行情况，本与我方无任何关系，出于诉讼的顺利进行，我方还是详细的做出了调查并做出了解答，其真实性请法庭做详细查证，证实我方解释的合理性、真实性。李某与贾永梅的房屋买卖合同第五条规定，甲方贾永梅保证所出售的房产没有产权纠纷和债务纠纷，因甲方原因造成该房产不能办理产权转移或发生债务债权纠纷由甲方承担全部责任，故贾永梅与马文文的债务纠纷应由贾永梅以个人的其他资产来承担，不能用该出售的房屋承担。被告贾某某、贾永梅共同质证称，对原告的证据真实性均无异议李某健诉贾某某、贾永梅一案李某健是在2017年4月25日出具的申请强制执行申请书，申请的数额为36.48万元，2017年5月3日法院正式立的执行案，当时贾某某、贾永梅希望法院做出房屋买卖的调解书，因为牵扯到李某是第三方，法院执行人员认为当事人可以自行庭下调解，未出具调解书，后李某健申请撤回强制执行。我方认为原告提交的证据不能对抗本案所涉房屋已经实际售予李某的这一事实。被告李某提交证据如下：1、河北兴盛地产经纪有限公司员工刘金燕出具的证词一份、刘金燕身份证复印件一份、该公司出具的贾永梅出售房屋登记信息表复印件一份，证实李某与贾永梅本互不相识，房屋买卖合同是在该公司介绍下达成意向；2、河北兴盛地产经纪有限公司出具由甲方贾永梅、乙方李某签字的房屋买卖合同一份，该公司出具的介绍费收费票据一张及此票据上下编号票据复印件5份，证实李某与贾永梅房屋买卖合同意向的真实性，而非虚假编造；3、李某、江灵莲结婚证复印件一份、李某妻子江灵莲在中国农业银行献县支行李某健转账47.5万元的转账记录一份（上有贾永梅实收签字），从2017年5月到11月七个月中李某还房贷的票据7张，证实李某已经开始履行合同，并实际占有了该房产；4、李某的邻居陈树兰的证言一份，李某在献县诚信物业服务有限公司交纳的物业费单据3张、购电费票据1张、取暖费票据1张，证实李某一家现已实际居住所购的房屋；5、证李某健证言一份，证实李某妻子江灵莲李某健转账款项确是李某的购房款并解释了抵债后多余的款项是利息，及在法院贾永梅履行还款的情况；6李某健与贾永梅的债务纠纷民事调解书复印件一份，证实贾永梅确实李某健的货款，解释了为什么贾永梅让李某把购房款转账李某健的原因。通过以上证据证实了我方与贾永梅购房合同的真实性，并实际占有了该房屋，根据最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定第十七条及人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条、第二十九条规定，献县人民法院出具的（2017）冀0929执异41号裁定书适用条文合理，请法庭予以支持；7、由献县房产交易管理中心出具的证明一份，证实李某所购买的房屋在购买时不能办理过户。对于被告李某提交的证据，原告马文文质证称，对刘金燕的证言有异议，证人没有到庭；房屋买卖合同并没有实际履行；中国农业银行客户凭条不能证实李某向贾永梅付房款的事实；对于招商银行的转账业务回单真实性无异议，李某向贾永梅转账凭证不能证实涉案房屋所有权已经归李某所有，而上述证据恰证实了李某没有向贾永梅足额交付房款；对物业公司的发票真实性无异议，但是不能证明涉案房屋的所有权为李某；对电费、地热收据真实性无异议，不能证明涉案房屋的所有权为李某；对陈树兰的证言，因没有到庭，对其真实性有异议；对李某健的证言，因李某健与本案有直接的利害关系，对其真实性不予认可，其本人没有出庭作证，对于证言中主张多余款项11.02万元为利息的主张我方不认可，对其真实性有异议；对房管中心证明的真实性无异议，对内容有异议，该证明不能证实被告李某对房屋的交易存在过错，按照双方的付款方式，李某并没有足额支付购房款，该房屋在银行设置了按揭贷款，仍然登记在贾永梅的名下，即使盛泰小区满足办理房屋交易的条件，本案所涉房屋也不能变更到李某名下。被告贾某某、贾永梅表示对被告李某提交的证据无异议。被告贾某某、贾永梅提李某健诉贾某某、贾永梅纠纷案件诉状一份，（2017）冀0929民初1098号民事调解书复印件一份，马文文诉贾某某、贾永梅纠纷案件诉状一份，开庭传票一份，证李某健与贾某某、贾永梅债权纠纷发生之间在马文文诉贾某某、贾永梅之前。对于被告贾某某、贾永梅提交的证据，原告马文文质证称，对贾永梅、贾某某提交的证据真实性均无异议，诉状以及（2017）冀0929民初1098号民事调解书证李某健与贾某某之间所涉债务仅为36.48万元，而李某李某健付款47.5万元不能证实是向贾永梅支付购房款行为，也不能证实是代贾永梅偿李某健货款的行为，李某将涉案房屋购房款付李某健不符合交易习惯。上述证据均不能证实涉案房屋所有权已经转移到李某名下，也不能证实李某与贾永梅之间房屋买卖合同的真实性及买卖合同实际履行情况，我方认为该房屋买卖合同并没有实际履行。被告李某质证称，对贾永梅、贾某某提交的证据均无异议。对于当事人双方均无争议的证据与事实，本院予以认定。对于双方有争议的事实与证据，本院认定如下：一、对于李某与贾某某签订的房屋买卖合同是否成立并生效的问题，本院认为，被告李某向本院提交了河北兴盛房地产经纪有限公司出具的房屋买卖合同原件，上面有李某与贾某某的签字，庭审中二人均对该合同表示认可，结合中介人刘金燕的证人证言、居间服务费票据，能够证实该房屋买卖合同的真实性，该房屋买卖合同自签订之日起即2017年5月2日发生法律效力；二、对于李某李某健转账的47.5万元是否为购房款的问题，本院认为，李某向本院提交了房屋买卖合同，能够证实其与贾某某之间达成了房屋买卖的协议，同时贾某某在李某李某健转账的凭证上确认签收，能够证实贾某某确认收到了李某按房屋买卖协议约定的给付购房款475000元，最后结合被告贾某某一方的陈述李某健的证人证言，上述证据能够形成完整的证据链条，足以证实李某李某健转账475000元的行为是支付购房款的行为，本院对该事实予以认定；三、对于被告李某提交的盛泰家园3幢2单元2002室的物业费、水费、电费、采暖费等票据，本院对其真实性、合法性及与本案的关联性依法予以认定，结合上述证据且经本院调查核实，能够证实被告李某及其家人自支付购房款后便实际居住于盛泰家园3幢2单元2002室的事实；四、对于被告李某购房款是否属于足额支付的问题，本院认为，该房产为被告贾某某采取按揭贷款方式购买，至二人房屋交易之时，被告贾某某仍有20万元房贷未向银行偿还，被告李某按照市场价格把该房产扣除剩余房贷后的全部价款向被告贾某某支付完毕，并按月支付剩余房贷，该支付行为对被告贾某某一方属于足额支付，本院予以认定。本院经审理查明：2017年5月2日，贾某某、贾永梅为偿还李某货款，贾永梅经河北兴盛房地产经纪有限公司与李某签订房屋买卖合同，贾永梅以695000元的价格将其名下坐落于献县盛泰家园3幢2单元2002室的房屋卖给李某，付款495000元，余20万元走房贷。合同签订当日，李某妻子江灵莲通过中国农业银行向李某转账495000元，贾某某在该转账客户凭条上签收确认。合同签订后，李某及其家人搬入盛泰家园3幢2单元2002室居住，并于2017年5月17日起按月缴纳该房屋贷款至今。2017年5月31日，本院在执行申请执行人马文文与被执行人贾某某、贾永梅借款合同纠纷一案中查封了贾永梅名下位于盛泰家园3幢2单元2002室的房屋。后李某作为案外人向本院提出书面异议，本院经审查，于2017年8月22日作出（2017）冀0929执异41号执行裁定书，裁定解除对被执行人贾永梅名下坐落于盛泰家园3幢2单元2002室房产的查封措施。申请执行人马文文不服该裁定，于2017年9月18日向本院提起执行异议之诉。
原告马文文与被告贾某某、贾永梅、李某申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年09月18日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月8日公开开庭进行了审理。原告马文文的委托诉讼代理人张晓健，被告李某及其委托诉讼代理人张东平，被告贾某某、贾永梅的共同委托诉讼代理人魏海华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，被告李某在原告马文文申请查封涉案房产前已经与贾永梅签订书面房屋买卖合同并实际居住，同时也按照房屋买卖合同的约定缴纳了购房首付款并按月偿还房贷，且献县房产交易管理中心也出具证明证实盛泰小区住宅楼在2018年1月1日前均不能办理房屋交易手续，所以对于涉案房屋未能过户被告李某没有过错，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，所以被告李某对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，本院作出的（2017）冀0929执异41号执行裁定书裁定解除涉案房产的查封措施并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下：

驳回原告马文文诉讼请求。案件受理费100元，由原告马文文负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。