马某某与唐山市某某有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告马某某，私营业主。
委托代理人许某某，干部。
被告唐山市某某有限公司。
组织机构代码：××。
法定代表人王某某，该公司董事长。
委托代理人李某某，公司职员。
委托代理人浦某某，律师。

原告马某某与被告唐山市某某有限公司商品房预售合同纠纷案，本院于2013年12月25日分别以（2014）青民初字第161号、（2014）青民初字第162号、（2014）青民初字第163号受理后，依法组成合议庭，并于2014年2月21日公开开庭对上述三案进行了合并审理。原告马某某及其委托代理人许某某，被告唐山市某某有限公司的委托代理人李某某（李彤）、浦某某到庭参加了诉讼，被告唐山市某某有限公司的法定代表人王某某经合法传唤未到庭。上述三案现已审理终结。
原告诉称，被告开发青龙镇燕山家园项目，通过各项行政审批，取得青国用（2009）第327号国有土地使用证、建字第130321200903027号建设工程规划许可证和青房预售字2010第
006号商品房预售许可证，进行商品房开发。2013年10月4日，被告隐瞒已经向第三人销售其开发项目中第9栋2单元1002室、第9栋2单元802室、第9栋2单元1102室并在房产交易所办理网签和备案登记等相关事实，对原告进行欺骗，再次分别以人民币538356元、514545元、547729元的价格向原告销售该三处房屋，并收取价款。由于被告的违法销售行为，致使原告无法实现合同的目的，取得所购买的商品房。因此向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决解除原、被告签订的《商品房预售合同》，由被告返还原告购房款及利息，同时由被告按照原告已付购房款的一倍进行赔偿，并承担本案的诉讼费用。
被告辩称，一、答辩人与原告之间不存在商品房预售合同关系。答辩人开发的青龙燕山家园项目9号楼工程由青龙满族自治县振丰建筑工程有限公司（以下简称振丰公司）承建，承包方式为：总承包，包工包料。青龙满族自治县环宇物资经销有限公司（以下简称环宇公司）为振丰公司供应钢材，原告为环宇公司的法定代表人。2013年10月4日，经环宇公司与振丰公司结算，至当日共拖欠钢材款925336.32元，原告告知振丰公司如不立即支付上述款项就不再供货，振丰公司负责该项目的负责人与原告协商，原告同意被告以在建的9号楼部分商品房为振丰公司的该笔欠款及后续钢材款提供担保。2013年10月4日，振丰公司该项目负责人向被告提交《抵押担保申请书》，申请答辩人上述担保事宜，担保人为保证工程进度同意为其担保。当日，因被告公司股东刚刚变更，被告公司工作人员并不知情，在原告的一再要求下双方签订了《钢材购销合同》，该合同第四条约定：乙方（被告）用燕山家园9号楼9-2-802（106.82平米）车库（16.02平米）、9-2-1002（106.82平米）车库（19.71平米）、9-2-1102（106.82平米）车库（20.5平米），三套房作抵押，如乙方封顶时未还清所欠甲方全部钢材款，则以上三套楼房加上三套车库归甲方（原告）所有，如乙方还清所欠甲方钢材款，则以上三套楼房加上三套车库归还乙方所有。更正：车库为下房。实际上双方不存在钢材购销关系。作为环宇公司的法定代表人，原告要求答辩人出具商品房预售合同及房款收据，如不出具就不再供货，答辩人不得以为原告出具了三套商品房预售合同和房款收据，事实上答辩人没有收到原告一分房款。商品房预售合同的订立并非是双方的真实意思表示，不符合《民法通则》第五十五条民事法律行为的构成要件，实际上答辩人与原告之间的是抵押担保关系而并非买卖合同关系，双方签订的商品房预售合同自始无效；二、被告与原告之间不存在商品房预售合同关系，被告更未收取过原告购房款，本案不具备适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的条件，被告无原告所主张的返还房款、支付利息及赔偿原告房款一倍经济损失的义务；三、被告对原告不存在欺诈行为，答辩人现在仍同意以其他未售商品房为振丰公司拖欠原告的钢材款提供抵押担保。综上所述，请人民法院查明事实依法驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼主张向法庭提交如下证据：
1、商品房预售合同三份，2013年10月4日签订，内容为原告与被告签订的被告开发项目中的9栋2单元1002室及下房、9栋2单元802室及下房、9栋2单元1102室及下房的合同各一份，证明原、被告间存在商品房预售关系。
2、收据三张，2013年10月4日，被告为原告出具的购房款收据，用以证明原告已经履行支付房款的合同义务。
被告对原告出示的证据，质证意见如下：
原告出示的证据不真实，不能证明原告的主张，被告与原告签订的合同是抵押的形式，所有手续都是李某某（李彤）一个人经办的，如果确实是买卖商品房，应该由财务上的专门人员经办。当时是国庆节期间，公司员工都在放假，泰丰公司委托李某某（李彤）办理了一系列手续。
被告为支持其辩解意见，向法庭提交如下证据：
1、建设工程施工合同三份和建筑工程施工补充协议三份，证明上述合同是被告与青龙满族自治县振丰建筑工程有限责任公司签订的；建设施工合同意向书三份，被告与河北建工集团有限责任公司签订，用以证明与施工单位签订的合同是包工包料；
2、彭某递交的抵押担保申请书三份，2013年10月4日，用以证明双方签订商品房预售合同和钢材购销合同的背景。
3、钢材购销合同三份，2013年10月4日，被告与原告经营的环宇公司签订，用以证明被告是以本案诉争的三套房为振丰公司拖欠环宇公司的钢材款提供抵押担保。根据合同约定，钢材款的给付日期并未届满。
4、证人李某的当庭证人证言，证明内容为经其协调，马某某和唐山市某某有限公司签订商品房预售合同，实际上是用来给欠马某某的钢材款作抵押。
5、证人彭某的当庭证人证言，证明内容为马某某和唐山市某某有限公司签订商品房预售合同，实际上是用来给欠马某某的钢材款作抵押。
原告对被告出示的证据，质证意见如下：
1、对被告出示的被告与振丰公司签订的建设施工工程合同和补充协议，建设施工合同意向书，两份合同中没有体现出原告，两个合同与原告无关，与环宇公司无关，与本案无关联性。
2、对2013年10月4日彭某递交的抵押担保申请书，彭某作为负责人向泰丰公司递交的申请记载，是为马某某提供担保。而提供钢材的是环宇公司，不是马某某。包工包料是开发商和建筑商的事情，与供应商无关。
3、对2013年10月4日被告与原告经营的环宇公司签订的钢材购销合同，抵押权人是环宇公司，与马某某无关。
4、对证人李某的当庭证人证言，原告认为证人和被告存在利害关系，证人证言的真实性有折扣。
5、对证人彭某的当庭证人证言，原告认为证人和被告存在利害关系，被告欠证人工程款，证人证言的真实性有折扣。证人陈述的内容相互矛盾，与被告的陈述也相互矛盾，证人不清楚签订合同的细节。证人的陈述与事实不符，不真实。
经庭审质证、结合原、被告的陈述，本院对原、被告所举证据作如下认定：
1、对原告出示的2013年10月4日原告与被告签订的三份商品房预售合同（标的分别为9栋2单元1002室及下房、9栋2单元802室及下房、9栋2单元1102室及下房）和所涉三处楼房的三份购房款收据，能够证明原告马某某与被告唐山市某某有限公司签订商品房预售合同的事实。2、对被告出示的被告与青龙满族自治县振丰建筑工程有限责任公司签订的建设工程施工合同和建筑工程施工补充协议及被告与河北建工集团有限责任公司签订的建设施工合同意向书，该三份证据系被告与施工方签订的协议，鉴于与本案不具有关联性，不予认定。3、对被告出示的2013年10月4日彭某递交的抵押担保申请书，该份证据系彭某单方所写申请，虽然意在证明原告马某某与被告唐山市某某有限公司签订商品房预售合同及钢材购销合同的背景，但其与预售合同的成立与否没有关联性，故不予认定。4、对被告出示的2013年10月4日被告与原告经营的环宇公司签订的钢材购销合同，该份证据能够证实被告唐山市某某有限公司与原告马某某经营的环宇公司签订钢材购销合同，供应钢材后未如期给付价款，被告用其开发的燕山家园9栋2单元1002室及下房、9栋2单元802室及下房、9栋2单元1102室及下房等三套楼房作为抵押，为保证履行，被告与原告签订商品房预售合同的事实，予以认定。5、对证人李某和彭某的当庭证人证言，其陈述能够证实被告唐山市某某有限公司用楼房做抵押，马某某为其供应钢材的事实，对该部分本院予以采信。综上，对于原告举证1和2，虽然双方对于签订合同的事实未予否认，但因预售合同法律关系不是本案实际诉争法律关系，故上述证据1和2不能作为本案的定案依据。
经审理查明，2013年10月4日，青龙满族自治县环宇物资经销有限公司（甲方）与被告唐山市某某有限公司（乙方）签订《钢材购销合同》，合同约定由环宇公司向被告供应各种型号钢材，用于被告开发的青龙镇燕山家园项目9号楼工程。合同中对之前被告拖欠环宇公司的钢材款进行了结算，截止到2013年10月4日，被告拖欠环宇公司的钢材款合计为925336.32元（玖拾贰万伍仟叁佰叁拾陆元三角二分），双方同意对被告拖欠环宇公司的925336.32元欠款按7分计算利息并至付款为止。环宇公司于2013年10月4日之后继续向乙方供应钢材，但钢材价格每吨按市场价加价150元。2013年10月4日之后所用钢材价款至燕山家园9号楼封顶时必须一次性结清。该合同还约定，被告用燕山家园9-2-802房（106.82平米）及车库（16.02平米）、9-2-1002房（106.82平米）及车库（19.71平米）、9-2-1102房（106.82平米）及车库（20.5平米）作为还款的抵押，如被告在9号楼封顶时未还清所欠环宇公司全部钢材款，则三套楼房和车库归环宇公司所有。如还清，则三套楼房和车库仍归被告所有（后合同中用手写体更正车库为下房）。该合同签订当日，被告与原告马某某签订了本案所涉的三份商品房预售合同，合同标的分别为9-2-802房及下房、9-2-1002房及下房、9-2-1102房及下房，同时被告为原告出具三份购房款收据。2013年底，原告得知关于9-2-802房、9-2-1002房、9-2-1102房，被告已经与他人签订商品房预售合同并已经报至青龙满族自治县房地产交易所进行网签和备案登记（未备案），现原告认为被告存在一房两卖行为，其与被告所签订的商品房预售合同目的没法实现，故诉来本院，要求解除原、被告间签订的三份《商品房预售合同》，由被告返还购房款及利息，并按照购楼价款一倍进行赔偿，同时承担诉讼费用。
另查明，青龙满族自治县环宇物资经销有限公司法定代表人为马某某，公司股东为马某某及其妻子高小凤。庭审中，原告认可该预售合同是基于欠付环宇公司钢材款925336.32元未付情形下，为保证还款而签订，其并没有按照总价款支付三房购房款1600630元。

本院认为，尽管原、被告间签订了商品房预售合同，原告也持有购房收据，但其没有按照预售合同约定，向被告足额支付三套房屋总价款1600630元，只是用钢材价款925336.32元抵顶了购房价款，故可以认定原、被告之间签订的商品房预售合同只是为了担保欠付钢材价款的履行，该事实有原被告间的钢材购销合同为凭。综上，原、被告之间在形式上虽然存在商品房预售合同关系，但是争议的实质法律关系为买卖合同关系，故对于原告要求解除原、被告间签订的三份《商品房预售合同》的请求，予以支持。基于上述分析，本案不宜按照商品房预售合同关系适用法律，而应该按照原、被告间存在的实质法律关系来处理，故对于原告要求由被告返还购房款及利息，并按照购房价款一倍进行赔偿的诉讼请求，本院不予支持。被告与青龙满族自治县环宇物资经销有限公司签订钢材购销合同，该合同并不违反法律、法规的禁止性规定，自签订之日起成立并发生效力，原、被告即应该按照该合同的约定履行义务。钢材购销合同作为原始书证，能够证明被告欠付钢材款项的事实，被告作为一个公司实体，具有完全民事行为能力，应该预见合同签订的法律后果，其签订合同的行为应该视为其自愿承担该笔债务，原告以及作为债权人的环宇公司对此亦无异议，故被告应当遵守合同约定向环宇公司支付价款。综合上述分析，被告对于该合同予以否认，认为其未使用钢材，只应该承担担保责任的辩解理由不能成立。
基于本案查明的法律关系与原告诉称的法律关系并非同一，为避免程序空转，依法保护当事人的合法法益，应该按照查明的法律关系作出判决，为此，涉及原告马某某是否享有主张该笔债权的主体资格的认定问题。被告与青龙满族自治县环宇物资经销有限公司的钢材购销合同中，约定以预售的商品房作为抵押，在签订商品房预售合同时，以马某某个人为买受人，应视为环宇公司同意该债权转移给原告马某某，自此，环宇公司不再享有该笔债权。同时，马某某作为公司的法定代表人有权主张债权，其享有该债权后，与公司之间的关系处理由其自行解决。对于2013年10月4日以后唐山市某某有限公司拖欠青龙满族自治县环宇物资经销有限公司的钢材款，因原告未在本院指定期间内向本院提供相关证据，故在本案中不作处理。关于欠付钢材价款的利息，《钢材购销合同》约定按7分利息计算，根据惯例和交易习惯同时结合庭审情况，该7分利息应为月息7分，但是该约定高于法律规定利率标准，故应该按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍计算利息。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百五十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：

一、解除原告马某某与被告唐山市某某有限公司于2013年10月4日签订的标的分别为青龙镇燕山家园9栋2单元1002室及下房、9栋2单元802室及下房、9栋2单元1102室及下房的三份商品房预售合同；
二、被告唐山市某某有限公司于本判决生效之日起五日内偿还原告马某某人民币925336.32元及利息。利息的计算方式：以925336.32万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率4倍计算，计息期间自2013年10月4日起至本判决指定期间履行之日止；
三、驳回原告马某某其他诉讼请求。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三案案件受理费43485元（14580元＋14155元＋14750元=43485元），由原告负担30432元，被告负担13053元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。

审判长 周智敏
代理审判员 李宝壮
代理审判员 鹿玉杰

书记员： 岳钊颖