马某某与秦皇岛市北戴河圣海房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）马某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。
委托代理人胡进国，河北德圣律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）秦皇岛市北戴河圣海房地产开发有限公司（以下简称圣海房地产公司），住所地秦皇岛市北戴河区。
法定代表人刘枫，该公司经理。
委托代理人梁伟，河北渤海明达律师事务所律师。
委托代理人于秋亚，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，该公司办公室主任，现住河北省秦皇岛市海港区。

上诉人马某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省秦皇岛市海港区人民法院（2012）海民初字第939号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年11月16日，原告马某某与被告圣海房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：出让方为圣海房地产公司，买受人为马某某；买受人购买的商品房坐落于秦皇岛市海港区，建筑面积93.55平方米及下房（面积9.67平方米）一间，房屋总价款524933元，买受人已付房款324933元，余款200000元以贷款的方式支付；出卖人应当在2010年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合水、暖、电具备使用条件的商品房交付买受人；出卖人逾期交房按逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.05的违约金，合同继续履行……。合同签订后，2010年11月至12月间，被告将房屋交付原告，交付时正常供电、未供暖，次年采暖期正常供暖。2011年5月23日，被告按合同约定的标准，向原告支付了自2010年9月1日至2011年4月4日期间的逾期交房违约金569元。《河北省建设工程质量监督报告》载明：迎秋西里天娇园小区竣工验收结论合格工程。2010年12月8日，秦皇岛市建设工程质量监督站出具《河北省建设工程质量监督报告》的函，内容为：秦皇岛市政务服务中心建设局审批科：我站对迎秋西里天娇园住宅小区（面积：46615平方米，造价：3623万元，报告编号：2010-117）工程出具了《河北省建设工程质量监督报告》，同意报备案机关备案。特此函告|2010年12月8日。庭审中，原告主张，房屋交付时没有经过验收；逾期交房违约金应从2010年9月1日计算至2011年8月31日，应以租金为标准，再减去已给付的违约金569元；原告领取了部分违约金，但不能证明原告放弃这段时间以后的违约金及法律应当支持的违约金；2011年4月6日开始正常供水；同年5月7日通天然气。被告主张，2010年9月1日开始供水、电，但由于未通暖，因此在2010年12月断水，次年3月下旬恢复供水。2010年10月1日，原告所购房屋已经过评定，工程质量为合格。
原审法院认为，原告马某某与被告圣海房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。原告购买被告开发的商品房后，被告应当按照合同约定的时间及标准向原告交付房屋。现被告交付房屋时不符合约定的时间及标准，但被告于2011年5月23日，按照合同约定向原告支付了2010年9月1日至2011年4月4日期间的逾期交房违约金569元，原告亦领取该违约金，该行为应视为双方已按合同约定实际履行，故原告不能重复要求被告支付2010年9月1日至2011年4月4日期间的逾期交房违约金。原告所购房屋交付时已正常供电，原告认可2011年4月1日开始正常供水，同年4月5日本市停暖，这时已满足了居住条件，且该房屋经相关部门验收评定为合格工程，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：对原告马某某的诉讼请求不予支持。案件受理费153元，由原告马某某承担。
本院经审理查明，二审期间双方当事人均认可，本案争议房屋没有进行商品房综合验收。本院经审理查明的其他事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人圣海公司签订的商品房买卖合同，双方当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定全面履行。被上诉人圣海公司没有按照合同约定时间将买卖商品房交付上诉人使用，且没有在约定时间将暖气施工完毕，应认定被上诉人圣海公司存在违约行为，但就此问题被上诉人圣海公司已向上诉人支付了相应的违约金，上诉人也已实际接受，应视为双方已就此问题解决完毕。双方在所签订的商品房买卖合同中约定商品房经综合验收为交付房屋的条件之一，虽然被上诉人圣海公司在交付房屋时没有通过综合验收且至今也没有进行综合验收，但该房屋已经相关部门竣工验收合格，各项设施齐全，已具备使用条件，上诉人在交接房屋时可以以交付房屋不符合合同约定为由拒绝接受房屋或者请求解除合同，但上诉人已实际接收该房屋且使用至今，应视为双方就合同关于商品房经综合验收合格作为房屋交付要件的约定进行了变更，上诉人提交的现有证据不能证实其因此存在损失，故上诉人以此为由要求被上诉人圣海公司赔偿损失并承担违约责任的主张没有事实和法律依据，本院对此不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律得当，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费153元，由上诉人马某某负担。
本判决为终审判决。

审 判 长　刘秋丽 代审判员　贾晟途 代审判员　张　洁

书记员：刘东海