马龙兵与郑崇彬房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：马龙兵，男，1981年1月15日出生，汉族，住安徽省。
　　委托诉讼代理人：王磊杰，上海市中浩律师事务所律师。
　　被告：郑崇彬，男，1971年10月9日出生，汉族，户籍地浙江省龙泉市。
　　原告马龙兵与被告郑崇彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月23日公开开庭进行了审理，原告马龙兵的委托诉讼代理人王磊杰、被告郑崇彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令双方就上海市静安区长宁路XXX号三楼签订的《合作协议》、《合作协议补充条款(一)》、《合作协议补充条款(二)》于2018年8月15日解除；2、判令郑崇彬向马龙兵支付2017年9月至2018年5月30日的租金1,100,000元；3、判令郑崇彬腾退上海市静安区长宁路XXX号三楼的房屋；4、判令郑崇彬已支付的项目保证金150,000元、房屋押金150,000元，共计300,000元抵扣前述郑崇彬应付的款项。事实和理由如下：马龙兵、郑崇彬于2016年11月8日就上海市静安区长宁路XXX号三楼房屋(以下简称系争房屋)租赁等相关事宜签订《合作协议》、《合作协议补充条款(一)》及《合作协议补充条款(二)》。协议签订后，郑崇彬设立了上海市华宿酒店管理有限公司，现该物业由上海市华宿酒店管理有限公司实际使用，用于开设经济型酒店。郑崇彬拖欠多月租金未付，马龙兵曾多次向其催讨，均未果。郑崇彬拖欠租金的行为显属违约，马龙兵可行使解除权，解除双方就系争房屋所签订的相关协议。郑崇彬应及时腾退系争房屋并支付拖欠的租金。现马龙兵为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼，请求法院判如所请。
　　被告辩称，2017年12月左右，系争房屋的产权人江苏省国信资产管理集团有限公司(以下简称国信公司)要求郑崇彬直接向其支付租金，故郑崇彬未再向马龙兵支付租金，并于2018年初向国信公司转账350,000元，故郑崇彬不构成违约，郑崇彬不同意解除双方签署的《合作协议》、《合作协议补充条款(一)》及《合作协议补充条款(二)》，也不同意腾退系争房屋，但认可确实拖欠2017年9月至2018年5月30日的租金1,100,000元，并愿意向马龙兵支付，亦同意将已支付的项目保证金150,000元、房屋押金150,000元用于抵扣应付欠款。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　系争房屋产权人为国信公司。2014年1月8日，国信公司与上海和平之旅文化传播有限公司(以下简称和平之旅公司)签订《房产租赁合同》，约定国信公司将系争房屋出租给和平之旅公司，租赁期限自2014年3月1日至2019年2月28日。2016年、2017年，和平之旅公司与马龙兵先后签订《合作协议》、《合作协议的补充条款》、《补充协议书》，双方就系争房屋建立房屋租赁合同关系，租赁期限自2016年11月8日至2019年2月28日。
　　2016年11月8日，马龙兵以上海市闵行区新殿缘保健按摩店(甲方)的名义与郑崇彬(乙方)签订《合作协议》、《合伙协议补充条款(一)》、《合伙协议补充条款(二)》，约定由甲方租赁并投资的系争房屋项目，现经甲乙双方通过多次沟通协商决定合作投资经营经济型酒店；双方合作的股份比例为甲方5%、乙方95%，双方根据合作的股份比例共同成立酒店投资管理公司(丙方)；三楼原来为商务型酒店的布局和装修，乙方有权根据经济型酒店的经营需要进行布局和装修的改造，改造装修的费用、租赁合同的押金和租金、开办费用(包括广告费)和开业前期的投入全部由乙方负责投资，酒店开业后，盈亏双方按股份比例分配或承担；租赁面积为1,551.76平方米；租期自2017年1月1日至2019年2月28日，每月租金150,000元；租金支付方式为付三押一，先付后用，即每个月的25日前支付下一个月的房租；甲方同意在本协议签订的次日起给予丙方45天的装修免租期，而且甲方在租赁期满合同续签后再给予丙方45天的免租期，该期间的租金由甲方承担；签订协议后乙方向甲方支付200,000元物品转让费和150,000项目保证金，甲方负责在租赁合同到期后的续签工作，如未能续签合同则甲方退还乙方150,000元的项目保证金和乙方2018年6月1日至2019年2月28日的租金，如续签合同则该保证金作为乙方支付的2个月的租金。上述合同签订后，郑崇彬即向马龙兵支付物品转让费200,000元、项目保证金150,000元、押金150,000元。系争房屋于2016年11月15日交付郑崇彬使用，双方一致确认免租期自该日开始计算。郑崇彬支付系争房屋租金至2017年8月30日，现尚欠2017年9月至2018年5月30日租金共计1,100,000元租金未支付。
　　经查，上海市闵行区新殿缘保健按摩店系个体工商户，经营者为马龙兵，现该保健按摩店业已注销。
　　2018年3月1日，本院立案受理和平之旅公司与马龙兵房屋租赁合同纠纷一案，并作出(2018)沪0106民初7488号民事判决，确认：1、和平之旅公司与马龙兵就系争房屋签订的《合作协议》、《合作协议补充条款》及《补充协议书》于判决生效之日解除；2、马龙兵应于判决生效之日起十日内向和平之旅公司返还上述房屋；3、马龙兵应于判决生效之日起十日内向和平之旅公司支付自2017年8月1日起至实际返还房屋之日止，按照每月150,000元计算的租金或者房屋使用费；4、和平之旅公司应退还马龙兵押金300,000元，在上述费用中予以抵扣。判决后，双方均未上诉，该案已于2018年6月26日生效。
　　庭审中，马龙兵、郑崇彬均认可虽然双方签订的是合作协议，但是合作协议上约定的股权等内容实际上并未履行，也非承包协议，双方实际上是房屋租赁合同法律关系。
　　本院认为，马龙兵、郑崇彬之间签订的《合作协议》、《合作协议补充条款(一)》及《合作协议补充条款(二)》系双方真实的意思表示，于法不悖，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。马龙兵、郑崇彬一致确认《合作协议》、《合作协议补充条款(一)》及《合作协议补充条款(二)》约定的股权等内容并未实际履行，双方之间实际上是以合作为名的房屋租赁合同的法律关系。马龙兵与郑崇彬存在房屋租赁合同关系是基于马龙兵对系争房屋享有使用和转租的权利，现马龙兵与和平之旅公司建立的租赁合同关系已于2018年6月26日解除，马龙兵已经无权继续出租系争房屋，也不具备继续履行其与郑崇彬之间租赁合同的基础，故马龙兵与郑崇彬之间的租赁关系已无继续履行的可能。郑崇彬辩称未向马龙兵支付租金系国信公司要求郑崇彬直接向国信公司支付，本院认为，根据合同相对性原则，郑崇彬应当履行与马龙兵之间的协议，向马龙兵支付租金。现郑崇彬未按约支付租金，故马龙兵有权依据协议要求解除双方的租赁关系。综上所述，本院确认马龙兵、郑崇彬就系争房屋签订的《合作协议》、《合作协议补充条款(一)》、《合作协议补充条款(二)》于诉状副本送达之日，即2018年8月15日解除。合同解除后，郑崇彬应向马龙兵返还系争房屋，并支付2017年9月至2018年5月30日欠付的租金1,100,000元。马龙兵、郑崇彬一致确认郑崇彬已支付的项目保证金150,000元、押金150,000元用于抵扣郑崇彬应付的款项，系当事人对权利的自行处置，于法不悖，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第二百二十七条之规定，判决如下：
　　一、原告马龙兵与被告郑崇彬就上海市静安区长宁路XXX号三楼签订的《合作协议》、《合作协议补充条款(一)》、《合作协议补充条款(二)》于2018年8月15日解除；
　　二、被告郑崇彬应于本判决生效之日起十日内腾空并迁出上址房屋，并将房屋返还原告马龙兵；
　　三、被告郑崇彬应于本判决生效之日起十日内向原告马龙兵支付2017年9月至2018年5月30日的租金1,100,000元(抵扣被告郑崇彬已支付的项目保证金150,000元、押金150,000元后，被告郑崇彬还需向原告马龙兵支付800,000元)。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费17,400元，减半收取8,700元，由被告郑崇彬负担。
　　如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：刘志宏

书记员：王  菁