高兴梅、徐子正与上海麦格茂置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：高兴梅，女，1966年1月20日生，汉族，住上海市徐汇区。
　　原告：徐子正，男，1993年3月6日生，汉族，住上海市徐汇区。
　　上述两原告共同委托诉讼代理人：王卫东，北京市中闻(上海)律师事务所律师。
　　被告：上海麦格茂置业有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：赵向伟，总经理。
　　委托诉讼代理人：刘奇，上海海宽律师事务所律师。
　　原告高兴梅、徐子正与被告上海麦格茂置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月27日公开开庭进行了审理。原告高兴梅、徐子正的委托诉讼代理王卫东，被告上海麦格茂置业有限公司的委托诉讼代理人刘奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告高兴梅、徐子正向本院提出诉讼请求：1、判令被告依据合同约定，将原告所有购商铺装修达到合同约定标准，具体为：(1)走廊地面：高级防滑地砖等；(2)商铺隔墙：轻质材料隔墙刮白涂料粉刷、钢化玻璃；(3)商铺门：钢化玻璃推拉门；(4)天棚：轻圳龙骨石膏板吊顶刮白涂料粉刷及金属格棚；(5)灯具：日光灯、节能灯等；(6)墙面：刮白涂料粉刷；(7)楼梯间地面：防滑地砖；(8)卫生间：精装修；(9)窗：铝合金玻璃窗、玻璃幕墙窗；(10)室内部分地面：地砖；(11)商铺门面：精装修；(12)强电：设统一分户配电箱，预留插座、预留灯位管线，格栅灯，节能灯等，远程抄表系统等；(13)弱电：预留电话插座，预留网络接口；(14)空调系统：品牌中央空调、消防系统：消防控制室、烟感报警系统、自动喷淋系统、消防栓、防火分区防火卷帘；(15)安全监控系统：中央监控室、电子眼监控头、求救报警按钮；(16)公共广播系统：CD播放、信息发布；(17)信息发布系统：大型电子显示屏、主要通道设滚动式电子显示屏、导购牌、广告灯箱、电脑信息查询；(18)公共电话：在入口大厅设置公共电话亭并分层设置IC卡电话、通信综合覆盖系统；2、被告完成装修时间为判决生效后30日内；3、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2009年10月15日在被告处购买了位于上海市浦东新区惠南镇川南奉公路5959弄(现南祝路2999弄)上海五角世贸商城5号3层3270室(以下简称系争房屋)，双方签订了《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，原告付清了全部购房款。《预售合同》还约定了被告交付的商铺应当达到的装修标准及相应的配套设施，但被告至今未完成商铺的装修及配套设施的施工。原告为维护其合法权利，故诉至法院，要求判如所请。
　　被告上海麦格茂置业有限公司辩称：原告诉请超过时效。原告是在2009年签署合同，同时与案外人上海五角世贸商城有限公司(以下简称世贸公司)签署了物业委托经营合同，按照合同约定，被告在2010年12月将系争房屋整体交付原告的委托经营人即世贸公司，在2010年12月前完成了交付了。交付至今，原告没有提出任何主张。被告交付的房屋标准也符合合同约定，没有再次装修的必要。系争房屋是商铺，面积在20-40多平方米左右，没有独立的墙体和界限，按照物业委托经营合同由世贸公司统一经营规划布局产生收益，在物理上没有分割的必要。按照《预售合同》标准，被告对系争房屋做了装修，符合约定标准，双方在签订的《预售合同》补充条款第1项第14条约定了交房标准，合同附件3商铺室内部分是指整体商铺室内部分，是为了统一经营。建设过程中，被告采购了设备设施对商铺进行了装修。从实际情况看，8、9年以来，原告接受了被告的交付标准，对交付标准没有提出任何异议。被告有48万平方米，20几个业主的房屋所占的面积是百分之后零点几，他们对交付标准的异议会影响商铺的整体经营。请求驳回原告的诉请。
　　本院庭审中，原、被告对《预售合同》、房产证、竣工图纸、房屋交接书、现场电表照片、现场电表照片复印件、5号楼室内公共部位的照片、消防局建设工程消防验收意见书、上海市世贸商城弱电系统施工合同、BCD区电气安装施工合同复印件、BCD区中央空调系统、通风排烟系统安装合同和检测报告、三菱电梯产品买卖合同、BCD区室内装修装饰工程合同及本院(2015)浦民一(民)初字第18369号民事判决书(以下简称18369号判决)等证据进行举证、质证，并由本院对双方的陈述记录在案，本院对上述证据及双方的陈述分析认证后认定事实如下：
　　2009年10月15日，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订《预售合同》。该合同约定，乙方向甲方购买系争房屋。其中合同第四条约定，乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件……叁、该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件，甲方取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记手续，取得《商品房房地产权证》(大产证)。第十一条约定，甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起20天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为交付钥匙并签署《房屋交接书》。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备条件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向南汇区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。另合同附件三“该房屋建筑结构、装修及设备标准”中约定了上海五角世贸商城市场交楼标准，分为商城室外部分、商城室内公共部分、商城商铺室内部分、设备及设施四部分。其中商场商铺室内公共部分为：1、市场入口大厅地面：大理石、高级地砖拼花；2、走廊地面：高级防滑地砖等；3、商铺隔墙：轻质材料隔墙刮白涂料粉刷、钢化玻璃；4、商铺门：钢化玻璃推拉门；5、天棚：轻圳龙骨石膏板吊顶刮白涂料粉刷及金属格棚；6、灯具：日光灯、节能灯等；7、墙面：刮白涂料粉刷；8、楼梯间地面：防滑地砖；9、卫生间：精装修；10、窗：铝合金玻璃窗、玻璃幕墙窗；11、市场入口大门：不锈钢钢化玻璃门等；商城商铺室内部分为：1、地面：地砖；2、墙面：涂料粉刷及钢化玻璃；3、天花：金属格栅；4、商铺门面：精装修；5、强电：设统一分户配电箱、预留插座、预留灯位管线、格栅灯、节能灯等、远程抄表系统等；6、弱电：预留电话线插座、预留网络接口；设备及设施部分：1、升降电梯：品牌电梯；2、自动扶梯：品牌自动扶梯；3、空调系统：品牌中央空调；4、消防系统：消防控制室、烟感报警系统、自动喷淋系统、消防栓、防火分区防火卷帘；5、安全监控系统：中央监控室、电子眼监控头、求救报警按钮；6、公共广播系统：CD播放、信息发布；7、信息发布系统：大型电子显示屏、主要通道设滚动式电子显示屏、导购牌、广告灯箱、电脑信息查询；8、公共电话：在入口大厅设置公共电话亭并分层设置IC卡电话、通信综合覆盖系统；9、停车管理系统：设置停车管理系统。补充条款第十五条第2款约定，乙方同意：由甲方委托或创办的商务管理公司统一管理，乙方必须服从商务管理公司的管理。《预售合同》签订同日，原告(甲方、委托方)与世贸公司(乙方、受托方)签订《物业委托经营合同》。合同约定，甲方将系争房屋委托乙方统一经营管理，委托经营的期限为五年，从2011年1月1日至2015年12月31日止。其中合同第四条约定，1、甲方应在从上海五角世茂商城开发商处接受委托经营的物业(即交房)之后的5个工作日内，将委托经营的物业交付给乙方，如有延误构成甲方违约；2、甲方同意，如甲方拖延或未及时从上海五角世茂商城开发商处接受委托经营物业房地产时，乙方有权直接代理甲方从上海五角世茂商城开发商处接受委托经营物业房地产(即代理接受交房)，甲方在此对该行为给以承认，乙方有权选择是否行使该权利。第五条约定，乙方承诺以下列比例方式支付甲方收益(除此之外无需支付其他费用)：(1)本合同签订时，乙方已经将前五年的全部委托收益以甲方认可的折让方式一次性给付甲方，即甲方已经收到前五年的收益……第八条第2款约定，在委托经营期限内，乙方需进行装修或增设附属设施和设备的，可以自行处理。但如果要改变房产结构的，应提前通知甲方并获得甲方同意。按规定须向有关部门审批的，则由乙方报请有关部门批准。
　　经原、被告共同确认，系争房屋真实交易价格为合同约定房款加上五年的委托经营收益，原告已付清房款；系争房屋没有隔断，原告所购单个商铺目前为毛坯状态(被告表示商场室内公共部分已装修好，对此原告不认可)。
　　原告已取得系争房屋不动产权证，该证载明了房屋建筑面积及土地使用权使用期限。
　　根据(2014)浦民一(民)初字第21892号生效民事判决书，认定了被告与世贸公司于2010年12月签订《房屋交接书》，由世贸公司接收被告交付的上海五角世贸商城3号、5号、8号、10号、15号楼的事实。
　　案外人上海永怡建筑装饰工程有限公司(以下简称永怡公司)因被告拖欠工程款曾于2015年5月19日诉至法院，要求被告支付拖欠工程款，本院于2015年7月16日作出18369号判决，判令被告支付永怡公司工程款18,157,857元及工程款利息。已经生效的18369号判决认定：2011年5月，被告与永怡公司签订了上海五角世贸商城B/C/D区室内装饰工程合同，约定由永怡公司承包由被告发包的上海五角世贸商城B/C/D区室内装饰工程，工程地点位于上海市浦东新区川南奉公路XXX号，工程内容：上海五角世贸商城B/C/D区室内公共部位装饰工程原材料采购、制作及安装、系统调试、成品保护、竣工验收、保修等工作，工程定于2011年5月9日开工，2011年8月31日竣工，工程合同价23,515,049元；合同签订后，永怡公司投入施工，2012年1月10日，永怡公司出具工程竣工预验收报验单，该工程监理单位审查意见为预验收合格，可组织正式验收；2012年7月，永怡公司向被告提交了上海五角世贸商城B/C/D区室内装饰工程决算补充资料，2014年1月10日，上海东方投资监理有限公司就上海五角世贸商城B/C/D区室内装饰工程审定造价为39,009,362元。
　　审理中，原告称，签订预售合同时，原告被要求签订《物业委托经营合同》，2011年至2015年期间五年由世贸公司管理，原告在此五年中未关注房屋状态，故认为诉讼时效应自委托合同到期后即2016年1月1日起算，且5号楼的装修工程于2011年5月9日开工、2011年8月31日竣工、2012年5月才取得竣工验收备案，之前不符合交房条件。
　　对于原告的诉讼请求，被告称，被告、世贸公司均确认过交房时间为2010年12月，时效应自此时起算；原告在购房后长达八年未对交房标准提出过异议，现其在本案中主张已超过诉讼时效。
　　本院认为，原、被告签订的《预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。关于原告要求被告在判决生效后30日内依据合同约定将原告所购系争房屋装修达到合同约定标准的诉讼请求。《预售合同》附件三约定了商城商铺室内公共部分、室内部分、设备及设施的装修标准，系争房屋目前的装修状况确实与约定不符。但本案系争房屋为商铺，《预售合同》明确约定系争房屋由被告委托或创办的商务管理公司统一管理，原告必须服从，而且《物业委托经营合同》也约定，原告已将系争房屋委托世贸公司统一经营管理，委托经营的期限为五年，被告也通过房价款折扣的方式确保了原告直接取得系争房屋2011年1月1日起五年的投资收益，可见此种交易模式有别于一般的房屋买卖，原告的合同目的是投资房产获得统一经营收益。因此，被告于2010年12月直接将系争房屋交付给世贸公司，尽管存在一定的瑕疵，但未影响原告合同目的实现，应当认定房屋于2010年12月交付。而且，客观上原告在约定交房日之后长达八年左右的时间内从未对系争房屋商铺装修事宜提出过异议，足以说明原告对世贸公司的代理收房行为以及房屋交付实际情况是认可的，现原告再行主张房屋装修不符合合同约定，并无依据。从诉讼时效的角度，原告在房屋交付时即知道或应当知道房屋交付的状况，诉讼时效期间应从房屋交付时计算，至原告起诉时已经超过诉讼时效。原告主张自《物业委托经营合同》届满次日起算诉讼时效的意见，本院难以采信。原告的全部诉讼请求，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：
　　驳回原告高兴梅、徐子正的诉讼请求。
　　案件受理费80元，减半收取计40元，由原告高兴梅、徐子正负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：秦冬红

书记员：项  欢