高向东与宋国凤房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：高向东，男，1972年11月29日生，汉族，住内蒙古乌海市。
　　委托诉讼代理人：张廷南，上海市源法律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：黎武明，上海市源法律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：宋国凤，女，1980年11月17日生，汉族，住上海市松江区。
　　委托诉讼代理人：彭正萍，上海明伦律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)高向东与被告(反诉原告)宋国凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案受理后，于2018年4月26日作出(2018)沪0117民初1865号民事判决。之后，原告不服该判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。经该院审理，于2018年10月12日以原判决认定基本事实不清为由裁定撤销了上述一审民事判决，发回本院重审。本院于2019年1月8日立案重审后，依法另行组成合议庭，于2019年8月13日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)高向东的委托诉讼代理人张廷南，被告(反诉原告)宋国凤及其委托诉讼代理人彭正萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告高向东向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签署的房屋买卖合同于2018年1月17日解除；2.判令被告返还原告130,000元税费补贴款；3.判令被告支付逾期付款赔偿金19,050元；4.判令被告支付原告违约金120万元。事实和理由：2017年3月5日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称房屋买卖合同)，约定被告向原告购买其名下位于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，房屋买卖合同约定总价款为650万元，被告应于合同签约之日支付20万元、2017年7月30日之前支付80万元、2017年10月30日之前支付225万元。2017年7月16日，由于房产市场冷清、被告亦存在资金压力，原告为了达成交易，双方签署补充协议，将系争房屋总价款调低至630万元，被告承诺了新的付款方式和时间，最晚不迟于2017年12月31日向原告支付280万元。2017年9月2日，双方再次签署补充协议，原告向被告支付13万元税费补贴。嗣后，原告分别在2017年12月28日、2018年1月4日向被告发函催告及时付款，被告于2017年12月31日向原告明确表示无法按时付款。2018年1月16日，原告委托律师向被告发函通知解除双方之间的房屋买卖合同。原告认为被告的行为构成根本违约，故诉至本院请求判如所请。
　　被告辩称：同意解除合同，但不同意原告诉请，双方签订的补充协议约定要根据被告房屋售出时间确定付款时间，即努力实现在2017年12月31日前支付280万元的目标，而非必须在此日完成付款，而被告之所以未在此日期向原告支付房款系因为被告出售房屋的下家因为限购未能支付房款导致被告无力向原告支付房款。其后，被告在中介的居间下和下家达成了变更合同主体的协议，原告却发函要求解除合同，而此时被告的房屋尚未成功出售，原告对被告的情况是明知的，被告是因为客观原因导致未能付款，但是被告从未表示不履行合同也不存在违约，反而是原告单方面要求解除合同构成违约。此外，被告未对原告造成实际损失，原告主张的违约金标准过高，请求法院调整。
　　同时被告提出反诉请求：1.判令原告赔偿被告违约金120万元；2.判令原告返还被告购房款330,000元，并支付利息(利息以33万元为基数，按人民银行同期贷款利率，自2018年2月1日起计算至实际归还之日止)。事实和理由：2017年3月5日，原、被告签订房屋买卖合同以及《补充协议》。被告分别于2017年3月5日、3月9日向原告支付购房款17万元、3万元。2017年7月16日，中介组织原、被告签订《补充协议》，约定将总价调整至630万元，按照原合同7月31日前支付的条款向后顺延，时间参考被告房屋售出时间为止，如果被告房屋顺利售出，则对应原合同的时间执行，如果时间延缓，则按照12月31日前支付280万元目标执行。2017年9月2日，被告与案外人蒋某某、朱某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告承担其中税费13万元。同日，中介人员组织原、被告签订《补充协议》，约定原告另行补偿被告13万元用于被告缴纳上述税费。当天，被告向原告转账24万元(收条写成26万元)，原告又转账给被告11万元(收条写成13万元)，如此被告实际向原告支付33万元。2017年9月17日，被告向中介支付中介费45,500元。而被告与案外人蒋某某、朱某某的房屋买卖合同履行过程中，直到蒋某某、朱某某需支付第三笔295万元购房款期限(2017年12月30日)临近时，中介才向被告告知蒋某某、朱某某不具备购房资格，导致原告一时无法筹集到280万元。2017年12月23日、2018年1月13日，中介组织原、被告以及蒋某某、朱某某三方进行两次当面磋商，达成由朱某某作为购买人重新签订网签合同、三方均继续履行合同的方案，但是在被告与蒋某某、朱某某协商条款细节即将签订合同之际，原告于2018年1月16日向被告发函主张解除合同，导致被告与蒋某某、朱某某未能重新签订合同并陷入诉讼。被告认为，被告不存在违约，原告单方面解除合同的行为不符合合同约定，构成违约，给被告造成了损失，故被告提出反诉，请求判如所请。
　　原告针对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉诉讼请求，被告在答辩中自认未按合同约定支付相应款项，且超过15日，已经构成了根本违约，故违约方为被告。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院经审理查明事实如下：
　　系争房屋的登记产权人为原告高向东。
　　2017年3月5日，由原告高向东作为甲方、卖售人与被告宋国凤作为被告、买受人签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定：1.甲方向乙方转让系争房屋，建筑面积122.22平方米，转让价款共计6,500,000元。2.甲方于2017年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。3.甲、乙双方确认，在2017年11月30日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。4.乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止；逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同；甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金；乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。5.甲方未按本合同约定的期限将系争房屋交付给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止；逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同；乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任；甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第2日起计算至乙方发出书面解除通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。6.付款协议：乙方于签约时，支付甲方房款20万元；乙方于2017年7月30日之前，支付甲方房款80万元；乙方于2017年10月30日之前，支付甲方225万元；上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意；乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款323万元，该款项由贷款银行转入甲方账户；乙方于甲、乙办妥系争房屋交接手续当日，支付甲方2万元。等。
　　同日，原告作为卖售人、甲方与被告作为买受人、乙方签订《补充协议》约定：甲、乙双方于2017年3月5日签订关于系争房屋之房屋的买卖合同，合同编号XXXXXXX，合同约定的成交价650万元，现经友好协商，就此达成如下协议：本次交易，甲乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费由乙方承担并支付；甲乙双方约定，若该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化，甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》，以便交易流程正常进行；本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销，双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定；本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准；等。
　　2017年7月16日，有原告夫妇作为甲方、被告夫妇作为乙方以及太平洋房屋中介工作人员王保龙签订《补充协议》，约定经甲方房东高向东夫妇、乙方宋国凤夫妇，太平洋房屋中介柯浩然、王保龙三方协商结果如下：甲方同意将房屋总价调整为630万元；乙方同意通过降价的方式来推动自己房子销售；按照原合同7月31日前支付的条款向后顺延，时间参考乙方房屋售出时间为止，如果超出一个月则每月付给甲方3万元抵扣房款；如果乙方房屋顺利售出，则对应原合同的时间执行；如果时间延缓，则按照12月31日前支付280万目标执行；与原网签备案合同不一致的明细，以本协议执行。审理中，原被告均确认上述12月31日是指2017年12月31日。
　　2017年9月2日，由原告作为卖售人、甲方与被告作为买受人、乙方签订《补充协议》约定，甲乙双方签订关于系争房屋的买卖合同，合同成交价630万元整，现双方达成以下协议：本次交易，甲乙双方按合同及相关协议约定继续履行，甲方另行补偿乙方13万元，该笔款项用于乙方缴纳该房屋交易过程中的相关税费，若有不足部分，由乙方自行补足并支付；双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)；本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准；固定装修、灯饰及厨卫设施依现状。
　　关于原被告之间的付款情况：2017年3月5日、3月19日、9月2日，原告分别向被告出具收到17万元、3万元、26万元的房款收据，其中2017年9月2日，被告向原告转账为24万元，原被告均确认原告实收24万元，但是收据写26万元，也即原告实际截止到9月2日收取的款额为44万元。2017年9月2日，原告向被告方汇款11万元，被告出具收到13万元的房款收据，原被告均确认被告实收11万元，但是收据写13万元。
　　另根据被告在庭审中提供的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，2017年9月2日被告及袁世冬(卖售人、甲方)向案外人蒋某某、朱某某(买受人、乙方)出售名下位于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋，其中付款协议约定乙方于签约当日支付甲方3万元；乙方于2017年9月15日之前支付甲方50万元；乙方于2017年11月30日之前，支付甲方215万元；乙方于甲乙双方办妥房地产交接手续当日直接支付甲方5万元。双方另于同日签订补偿协议，约定乙方还需在2017年11月30日之前向甲方支付装潢等补偿费80万元，甲方承担其应缴纳税费中的13万元，其余部分的税费及中介费由乙方承担；甲方同意乙方2017年11月30日支付的房款延期至2017年12月30日，等。
　　2018年1月16日，原告委托律师向被告及袁世冬(以下简称你方)寄送律师函，律师函主要内容为：你方应最晚不迟于2017年12月31日向原告支付280万元，为敦促你方及时履行，原告于2017年12月28日、2018年1月4日向你方发函催告，但是你方却于2017年12月31日向原告明确表示因为你方和下家存在纠纷无法按时付款，致使房屋买卖合同无法继续履行，且经原告及中介多次与你方沟通，你方仍表示无法根据合同约定履行付款义务。现发函告知你方解除合同，要求你方于收到该函件3日内返还原告向你方支付的13万元税费补贴并支付违约金120万元。被告确认在2018年1月17日收到上述律师函。
　　审理中，本院依法委托上海国城土地房地产估价有限公司对系争房屋2018年1月17日的市场价值进行评估，上海国城土地房地产估价有限公司于2019年6月20日向本院出具国城估字2019-05062号房地产估价报告，载明2018年1月17日系争房屋的市场价值为631.9万元。对于该鉴定报告，被告表示无异议；原告对报告的真实性无异议，但对关联性有异议，认为价格偏低，且认为由于系争房屋的网签备案未解除，侵害行为一直在持续，故不认可2018年1月17日的评估时点与原告实际损失的关联性；对此被告称愿意配合原告办理解除网签备案的手续，但原告从未向其提出配合办理解除网签手续的要求。
　　审理中，被告提交录音证据四份，用于证明2017年12月31日的期限仅是目标，并非最终期限，各方合意走一步算一步，如果被告售房不成另行协商。原告对有其直接参与的一份录音证据的真实性无异议，对其余录音证据的真实性有异议，且认为所有的录音证据与本案不具有关联性，不能证明被告的证明目的。
　　上述事实，主要有上海市房地产买卖合同、补充协议、房款收据、汇款凭证、律师函、邮件流转信息、国城估字2019-05062号房地产估价报告、录音四份及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告与被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》以及《补充协议》系双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，当属有效，双方当事人均应恪守履行。
　　当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现原告以被告逾期付款为由主张解除合同，被告则以原告擅自单方解约为由反诉主张原告违约，故本案的第一个争议焦点在于原告是否享有合同解除权。
　　在原、被告于2017年7月16日签订的《补充协议》中，双方对原《上海市房地产买卖合同》中约定的付款时间作了如下变更：“……按照原合同7月31日前支付的条款向后顺延，时间参考乙方房屋售出时间为止，如果超出一个月则每月付给甲方3万元抵扣房款；如果乙方房屋顺利售出，则对应原合同的时间执行；如果时间延缓，则按照12月31日前支付280万目标执行……”对于2017年7月16日《补充协议》中的前述条款应如何理解，原告认为该条款明确约定了应在2017年12月31日之前支付280万元，而被告则认为对该条款应做综合理解，2017年12月31日之前支付280万元仅是目标，并非必须达成，若无法达成仍应按照“原合同7月31日前支付的条款向后顺延，时间参考乙方房屋售出时间为止，如果超出一个月则每月付给甲方3万元抵扣房款”的约定处理。对此本院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从条款文义上看，被告辩称加上“目标”二字即说明该付款进度并非必须达成，本院实难采信，原告的解释更为接近文义本身；从条款之间的关系来看，被告称条款间系前半部分包容后半部分的关系，本院亦难以采信，相关条款应属并列关系；从合同目的、交易习惯、诚实信用原则等角度来看，原告在被告出现付款障碍的情况下，始终在通过延缓付款时间、降低房价、补贴税款等方式积极促成合同的履行，“原合同7月31日前支付的条款向后顺延，时间参考乙方房屋售出时间为止，如果超出一个月则每月付给甲方3万元抵扣房款”的约定也是为了基于被告出售房屋时间尚不确定而配合拟定的模糊表述，但若按被告的理解而认为2017年7月16日《补充协议》并未确定终局的付款时间，此后一概参照前述开放式的付款时间处理而直至被告最终售出房屋，不但有悖于原告积极促成合同履行的初衷、有违于一般的房屋交易习惯、亦有悖于诚实信用原则。被告虽补充提供了录音证据四份用于佐证其陈述的事实，但录音内容尚难以证明被告所陈述的事实。综上所述，本院认定应理解前述条款已明确了被告于2017年12月31日前向原告支付280万元之义务。而截至该日，即便不考虑税款的退还以及实收款项和收条金额之间可能存在的差异，被告实际向原告支付的全部款额也仅为46万元，显然已经构成逾期付款。原告按照合同约定在2018年1月16日向被告发出合同解除的通知，并无不当，本院予以认可，按照被告接收到解约通知律师函的日期为2018年1月17日，本院确认原被告之间就系争房屋之间的房屋买卖合同关系于该日解除。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。在确认合同解除的情况下，对合同解除后果的处理即本案的第二个争议焦点。
　　关于原告主张被告向其返还13万元税费补贴款的主张，鉴于被告在反诉请求中已自行抵扣，而仅请求原告返还购房款33万元，与法不悖，本院对此予以确认，在本诉中不再予以处理。对于逾期付款违约金，原告主张被告的未付款为254万元并依约按该款项的日万分之五主张15天的逾期付款违约金19,050元，并无不当，本院予以支持。对于原告主张的因被告违约导致合同解除的解约违约金120万元，被告在本案中提出违约金过高的意见，本院结合当事人的主观过错、原告的实际损失等因素综合考量酌情确定被告应向原告支付违约金30万元。至于被告的其余反诉请求，因为被告违约，故被告主张的违约金120万元、已付房款的利息，于法无据，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十五条之规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)高向东与被告(反诉原告)宋国凤就位于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》于2018年1月17日解除；
　　二、被告(反诉原告)宋国凤于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)高向东逾期付款违约金19,050元；
　　三、被告(反诉原告)宋国凤于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)高向东解约违约金300,000元；
　　四、原告(反诉被告)高向东于本判决生效之日十日内返还被告(反诉原告)宋国凤房款330,000元(已抵扣宋国凤应返还高向东之税费补贴130,000元)；
　　五、驳回被告(反诉原告)宋国凤的其余反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费15,851元，鉴定费16,467元，合计32,318元，由原告(反诉被告)高向东负担21,032元(已付)，由被告(反诉原告)宋国凤负担11,286元(于本判决生效之日起七日内交付本院)；反诉案件受理费9,285元，由原告(反诉被告)高向东负担2,003元(于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告(反诉原告)宋国凤负担7,282元(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：暨秉恒

书记员：方美玲